魏**与河南鼎**限公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人魏**与上诉人河南鼎和地产**公司（以下简称鼎**司）房屋买卖合同纠纷一案，原审魏法诉请鼎**司支付龙寓花园73号楼504号延期730天交房违约金共计10251.3元（2014年9月30日之后的违约金根据实际天数另算），并恢复龙寓花园小区2——4号楼之间的北大门和7米宽道路，交业主使用；本案诉讼费由鼎**司负担。舞钢市人民法院作出（2014）舞民初字第985号民事判决后，双方均不服提起上诉。本院于2015年3月30日依法受理后，依法组成合议庭于2015年4月22日公开开庭进行了审理。上诉人魏**，上诉人鼎**司委托代理人郑凯歌、孙**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2011年1月18日，魏**、鼎**司双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，魏**购买鼎**司所开发的位于舞钢市院岭东路东侧、龙山路北侧的龙寓花园73号楼5层504号房屋一套，该房屋建筑面积共87.83平方米，其中套内建筑面积76.8平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积11.03平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1610元，总金额141406元，付款方式为分期付款，即魏**自签约之日起10日内应缴齐房款114000元，其余房款27406元于房屋交付前缴付完毕。鼎**司应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付魏**使用，第1种条件为该商品房经验收合格；按照合同第七条约定，魏**逾期付款的违约责任为，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向鼎**司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，鼎**司有权解除合同，鼎**司解除合同的，魏**按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，魏**愿意继续履行合同的，经鼎**司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，魏**按日向鼎**司支付逾期应付款万分之二的违约金；本条中的预期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

按照合同第九条约定，鼎**司如未按本合同规定的期限将商品房交付魏**使用的违约责任为，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，鼎**司按日向魏**支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，魏**有权解除合同，魏**解除合同的，鼎**司应当自魏**解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向魏**支付违约金，魏**要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，鼎**司按日向魏**支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房交接方式为，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；《合同补充协议》第五条约定，买受人应按照《入住通知书》中规定的期限和地点与出卖人办理房屋交接手续，同时，买受人须与物业管理公司签订《物业管理公约》，按《物业管理公约》的规定缴付有关的物业管理费用及其他必须支付的费用。买受人未按照《入住通知书》规定的期限和地点前来办理房屋交付使用手续的，则视为出卖人已按期交付房屋。买受人不因逾期办理房屋交接手续而减免任何费用并应承担实际办理交接手续之日前发生于该房屋的各项费用。买受人办理房屋交接手续时，需付清全部房价款、公共维修基金及办理其所购房屋权属登记所需的全部税费。买受人未依约定付清上述款项的，则出卖人有权拒绝为其办理房屋交接手续，且不视为出卖人延期交房。

原审另查明，票据显示魏*立于签订合同之前缴纳房款94000元，在签订合同后于2011年3月2日缴纳房款10000元，于2012年10月27日缴纳房款共计37406元（其中一张10000元收据上写明农信社借支，李书香1万）。魏*立称李书香（魏*立之妻）的10000元是之前办理的公积金已支，后补的票。鼎**司称收到公积金款项后3日内即开具票据。2012年9月29日，龙寓花园8——73号楼的工程经竣工验收，符合有关规定，工程竣工验收结果为合格。本案所涉房屋至今未办理交付手续实际交付；魏*立至今未缴纳公共维修基金及办理其所购房屋权属登记所需的全部税费等费用。2012年10月27日，在魏*立交纳全部房款后，魏*立称鼎**司工作人员未告知其可以入住房屋，因鼎**司当时没有验收合格证，所以拒绝领钥匙。鼎**司称2012年10月27日魏*立交完钱时，公司给魏*立发有《入伙（住）通知书》，但魏*立拒绝签收，鼎**司对此未提供证据，魏*立对此不予认可。魏*立要求的逾期交房违约金以总房款141406元为基数按照日万分之一从2012年10月1日计算至2014年9月30日共730天。

魏**起诉的北大门及7米宽道路均位于龙寓花园5号楼附近，通过图纸及宣传资料可见，北大门在设计中存在，但未实际修建；道路修建有，但魏**认为没有7米宽，只有4米宽，设计图纸中不显示道路的宽度。魏**出示其子魏*与鼎**司签订的商品房买卖合同及收据，证明魏*购买龙寓花园5号楼105房屋及为其子缴纳房款，并认为北大门对于自己与儿子之间来往非常必要。对于此问题，魏**曾于2012年9月就此问题进行信访，舞钢市住房和城乡建设局查处过程显示，该局安排专人进行现场查看处理，经查，龙寓花园项目正在施工过程中，并未竣工验收。

原审认为，本案所涉及房屋买卖合同系当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应认定为有效，同时，房产开发商在销售广告和宣传资料中所附的小区规划平面示意图显示的是小区的平面布局，具体准确，这对双方预售合同的订立及房价的确定有重大影响，应视为要约，尽管平面示意图未附属在双方签订的合同中，但亦应视为合同的内容之一，对当事人双方亦产生约束力。各合同当事方应依据上述合同及平面图妥善履行合同义务，未履行义务的，应依据合同条款承担违约责任。

本案中，魏*立在签订合同10日内即2011年1月28日之前共交纳房款94000元，后于2011年3月2日缴纳房款10000元，于2012年10月27日缴纳房款共计37406元（其中一张10000元收据上写明农信社借支，李书香1万）。魏*立称李书香（魏*立之妻）的10000元是之前办理的公积金已支，后补的票，但鼎**司称收到公积金款项后3日内即开具票据，魏*立对此无证据证明其具体支付时间，按照票据载明时间为准。综上，魏*立未按照约定的时间即2011年1月28日之前完全履行交付先期房款114000元的义务，迟延支付20000元，逾期时间已超过30日，魏*立愿意继续履行合同，经鼎**司同意，合同继续履行，魏*立应自应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，按日向鼎**司支付逾期应付款万分之二的违约金，经计算因此产生违约金共为1342元。

合同签订后，魏**所诉房屋在2012年9月29日已经建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格，可以交付使用，工程竣工验收备案是管理性法律规范，在备案过程中发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。本案中，鼎**司未能按照合同约定在2012年10月1日前向魏**交付房屋，故应承担相应违约责任。关于逾期的时间问题，鼎**司未有证据证明向魏**发放《入住通知书》，结合合同第十一条约定的商品房交接方式即，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担之约定，鼎**司至今未履行合同应负交付义务，按照本案所涉合同约定的逾期交房违约责任条款，鼎**司逾期已超过30日，在魏**不要求解除合同的情况下，合同继续履行，鼎**司自本合同规定的最后交付期限的第二天起即2012年10月2日至实际交付之日止，按日向魏**支付已交付房价款万分之一的违约金。经计算，魏**要求的交房违约金共计10308.5元（截止2014年9月30日共延期729天，2014年9月30日之后按照总房款141406为基数根据违约的实际天数按日支付万分之一违约金），与魏**应付违约金冲抵后，鼎**司还应支付魏**违约金8966.5元。

对于魏**起诉的要求鼎**司恢复龙寓花园小区2——4号楼之间的北大门和7米宽道路，交业主使用的诉讼请求，因示意图中明确显示龙寓花园5号楼附近设计有魏**起诉的北大门（未实际修建）及道路，鼎**司作为房产开发企业应按约设计修建。关于道路问题，因鼎**司已实际修建有道路，而示意图中并不显示道路的具体宽度，故魏**要求修建7米道路的诉讼请求不予支持；开发商未修建北大门的行为明显违反小区规划，属于违约行为，但修建大门的规格、造价并不明确、具体，且提出该项诉讼请求的诉讼主体应为全部业主，不应为魏**个人，因此，对魏**该项诉讼请求不予处理。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经原审法院审判委员会研究，判决：一、被告河南鼎**限公司于判决生效后十五日内支付原告魏**自2012年10月1日开始的交房违约金（截止2014年9月30日冲抵原告应付逾期违约金后为8966.5元，2014年9月30日之后的违约金按照总房款141406为基数根据违约的实际天数按日万分之一另行计算）；二、驳回原告魏**的其他诉讼请求。案件受理费56元，由被告河南鼎**限公司负担。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

魏**上诉请求：1.撤销原审判决，重新判决鼎**司支付延期交房违约金10251.3元（2014年9月30日以后的违约金根据实际天数另计算）；2.恢复龙寓花园小区2一4号楼之间的北大门和7米宽道路，交业主使用；3.诉讼费和因本案产生的其它费用由鼎**司承担。事实和理由：1.原审法院查明鼎**司违约是正确的，但冲抵违约金1342元是错误的，查明鼎**司未修建北大门属于违约行为是正确的，但是判决不处理、不支持、驳回魏**对此的诉讼请求是错误的。所谓的魏**2012年10月27日延期交10000元房款的问题，那是公积金的补票，实际是交最后一次房款时鼎**司给的补票。魏**实际没有延期交钱，都是按规定交钱或者办理公积金。即使是延期交钱，开发商当时也没有提出疑异，也没有提出要违约金，说明鼎**司已经认可。2.原审判决提出大门问题的主体应为全部业主，不应为魏**个人，还指出道路问题已实际有道路，示意图未显示道路的宽度，不支持魏**修建7米道路的诉讼请求，这些均是适用法律错误。小区施工总平面图图纸高约1.2米，宽约O.8米，比例是1比1000，可以看出大门和主道路的宽度，原审法院不调取查明也是错误的。

上诉人诉称

鼎**司上诉称，双方签订《商品房买卖合同》时，明确约定交房日期是2012年10月1日，魏**也明知2012年10月1日前鼎**司己实际交房这一事实。而魏**购买的龙寓花园小区73号楼在2012年8月21日即己达到《商品房买卖合同》中第八条约定的交付条件，2012年10月1日，鼎**司即己通过电话和书面的形式催促魏**交纳房款、接收房屋，但是魏**直到2012年10月27日才交纳完毕房款。在魏**交纳完房款后，鼎**司就当面发放入住通知书，即交房通知书，由于魏**不愿交缴纳物业费，自认为房屋未验收合格，而拒绝领取钥匙、缴纳相关费用、办理交房手续而拒绝签收入住，并不是鼎**司不能交房，所以本案并不存在逾期交房情形。原审判决鼎**司向魏**支付违约金8966.5元，不符合合同约定，且缺少法律依据。综上所述，鼎**司认为原审法院的判决认定事实不清，适用法律错误，导致实体判决错误，上诉人恳请二审法院查明事实后，予以改判驳回魏**的诉讼请求。

本院查明

二审查明的事实与原审判决认定的事实相一致。

本院认为

本院认为，本案中上诉人魏**与上诉人签订的《商品房买卖合同》，明确约定了魏**应当自签订合同之日起10日内缴纳房款114000元，剩余房款27406元于房屋交付前缴纳完毕。合同签订日期为2011年1月18日，根据以上约定魏**应在2011年1月28日之前缴纳房款114000元。魏**在2011年1月28日期共缴纳房款94000元，明显不符合约定。魏**上诉所称的李书香（魏**之妻）的10000元公积金问题，其提供的《支取明细查询》显示支取日期为2011年1月29日，仍然不符合合同约定，所以，原审判决认定魏**缴纳房款有违约行为，依据约定应当向鼎**司支付违约金1342元，并无不当。《商品房买卖合同》约定在2012年10月1日前向魏**交付房屋，事实上至今没有交付。因鼎**司没有证据证明向魏**发放《入住通知书》，同时，结合合同第十一条约定的商品房交接方式，即商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，因鼎**司未按照上述约定履行，因此，鼎**司应当承担逾期交房的违约责任。原审法院根据双方合同约定的违约金计算方法，计算后扣除魏**应当向鼎**司支付的违约金1342元，判决鼎**司支付魏**违约金8966.5元，并2014年9月30日之后的违约金按照总房款141406为基数根据违约的实际天数按日万分之一另行计算也并无不当。综上，魏**、鼎**司关于违约金的上诉主张均不能成立，本院不予支持。关于魏**上诉所称的应当支持其主张鼎**司修建7米道路和大门的问题，因示意图中并不显示道路的具体宽度，鼎**司在示意图显示的位置实际修建了道路，修建大门涉及小区的整体规划和全体业主的民事权益，本案只有魏**个人提出，原审判决对该诉求不予处理也无不当。本案原审判决查明事实清楚，适用法律、处理结果正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费106元，由上诉人魏法立负担56元，上诉人鼎**司负担50元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月二十四日