张**与洛阳中**任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**与被上诉人洛阳中**任公司（以下简称洛**公司）商品房买卖合同纠纷一案，张**不服（2011）瀍民初字第590号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张**的委托代理人张**，被上诉人洛**公司的委托代理人耿*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，2006年12月19日，张**、洛**公司双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：张**购买位于瀍河区新街新房家园第00幢03单元第一层0151、0152号商铺，建筑面积共22.72平方米，总房款187186元。合同第六条第三款载明：剩余房款93000元以银行按揭方式支付，贷款期限10年。合同第六条第三款载明：剩余房款93000元以银行按揭方式支付，贷款期限10年。合同第七条第二款约定：（1）按揭买房的买受人在签订本合同时，应将银行按揭手续全部交予出卖人，若签订本合同后七日内，按揭购房的买受人不愿将按揭相关手续全部交给出卖人，买受人承担违约责任，同时扣除买受人交房款的5％作为违约金。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10％向出卖人支付违约金。（3）合同签订后原告仅付首付款94186元，后张**未办理相关按揭贷款手续，未付剩余房款93000元。

一审法院认为

原审法院认为：原、被告于2006年12月19日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表达，双方当事人均应严格按照合同约定履行义务，合同约定张**支付首付款项后，剩余房款以银行按揭的方式支付，张**在合同约定的期限内未缴清剩余款项，依据合同约定张**构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，经该院审判委员会研究决定，判决：一、解除张**与洛阳中**任公司所签订的商品房买买合同；二、张**于本判决生效后十日内支付洛阳中**任公司违约金9300元；三、洛阳中**任公司于本判决生效后返还张**购房首付款94186元。本案受理费共计6380元，由张**承担4030元，中房**公司承担2350元。如果张**及中房**公司未按本判决指定的期间履行其各自的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

上诉人诉称

宣判后，张**不服原审判决，提起上诉称：1、原审判决认定事实不清，证据不足，将剩余房款以银行按揭方式和在合同约定的期限内交清剩余款项混为一谈。剩余房款的支付方式在购房合同中不可能出现两种以上的方式。该商品房合同中第六条第三款约定：“买受人于2006年11月29日前已付首付款94186元。剩余房款93000元以银行按揭方式支付，贷款年限10年”，而在原审判决中写道：“剩余房款以银行按揭的方式支付，张**在合同约定的期限内未缴清剩余房款，依据合同约定…张**构成违约”，但是对于按揭贷款支付剩余房款根本就没有“合同约定的期限”，这是捏造的，而且合同中根本没有约定上诉人要用现金缴清剩余房款。2、原审判决书中写的“合同第七条第二款约定（1）”，这个（1）是合同以外被上诉人特意自己添加的，原审判决书中写的“合同第七条第二款约定的（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金”，这一约定不是按揭贷款的延伸或继续生效，这一条不适用按揭贷款，仅适用于用现金支付房款。（3）合同签订后原告仅付首付款94186元，后张**未办理相关按揭手续，未付剩余房款93000元。上诉人是在合同签订前已按合同约定支付首付款94186元，剩余93000元房款以银行按揭方式支付，由于被上诉人原因导致按揭贷款未能成功。上诉人在按揭贷款支付93000元剩余房款的问题上自始至终都没有任何责任，也没有任何过错，更没有任何违约。另保留要求赔偿的权利。综上，请求1、撤销原审法院（2011）瀍民初字第590号民事判决；2、维持原审法院（2010）瀍民初字第226号民事判决；3、本案诉讼费全部由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上**房公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理与事实不符或歪曲事实，不能成立，原审判决维持了法律和合同的严肃性，请求二审法院驳回上诉请求、依法裁判。

本院查明

本院对原审法院查明的基本事实予以确认。另查明：1、张**与洛**公司签订的《商品房买卖合同》第九条规定出卖人逾期交房的违约责任。1、（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之6（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、在有关原审法院（2010）瀍民初字第226号案件的庭审笔录中，中**司认可张**已经将办理按揭的手续交付到中**司。

本院认为

本院认为：2006年12月19日，上诉人张**与被上**房公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，本院依法确认该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行合同义务。上诉人张**上诉称洛**公司违约、要求中**司支付违约金的问题，鉴于上诉人张**已按合同约定时间支付房屋首付款94186元，且已经将办理按揭的手续交付到中**司，但洛**公司未及时办理相关按揭手续造成违约，应当承担相应违约责任，按照双方签订合同约定，出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，但应当支付违约金，鉴于上诉人张**所提交的证据不足以证明其实际损失发生的数额，本院酌定其实际损失为中**银行同期贷款利率，同时依据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，计算中**银行同期贷款利率的30%为违约金。双方在合同中约定按已付房款日万分之6支付违约金过高，故本院酌情予以调整，调整后的违约金数额为以本金94186元为基数，从2007年2月1日（合同约定洛阳中**任公司应当向张**交付商品房的第二日）起按照中**银行同期同类贷款利率的130%支付违约金算至本判决确定的履行期限届满之日。中**司反诉请求双方解除合同，由张**支付违约金，本院不予支持。原审法院判决不当，本院予以纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

撤销洛阳市瀍河回族人民法院（2011）瀍民初

字第590号民事判决；

洛阳中**任公司于本判决生效十五日

内向张**违约金，以本金94186元为基数，从2007年2月1日（合同约定洛阳中**任公司应当向张**交付商品房的第二日）起按照中**银行同期同类贷款利率的130%支付违约金算至本判决确认的履行期限届满之日；

驳回张**的其他诉讼请求；

驳回洛阳中**任公司的反诉请求。

一审案件受理费6380元，由张**负担2350元，洛阳中**任公司4030元；二审案件受理费2125元，由洛阳中**任公司负担2125元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十五日