驻马店市**有限公司与谢**商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告驻马**发有限公司（以下简称新家园房地产公司）诉被告谢**商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新家园房地产公司的委托代理人张力、付洋威，被告谢**及其委托代理人黑连河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告新家园房地产公司诉称，2015年3月18日，原告与被告谢**签订《商品房买卖合同》一份，购买被告开发的翡翠城第31幢5层503号房（房室号：505、506、507、508），价款2622755元，2014年1月10日被告交付房款1358592元，下余1264163元，被告未按合同约定的期限支付，且已逾期超过60日，根据合同约定，原告有权解除合同。请求：1、解除原、被告于2015年3月18日签订的编号为201409383号的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还翡翠城第31幢5层503号（房屋号505、506、507、508）房屋；3、判令被告向原告支付违约金393413.25元。

被告辩称

被告谢**辩称，付款方式应以《认购协议》中约定的按揭贷款为准；原、被告签订《商品房买卖合同》时约定的也是按揭贷款，现原告将《商品房买卖合同》中约定的按揭贷款，修改为分期付款。

本院查明

经审理查明，2014年1月10日，原告新家园房地产公司（甲方）与被告谢**（乙方）签订《认购协议》一份，约定，一、乙方认购甲方建设的翡翠100房屋，甲方为乙方预留31#楼5层503、505户，该房屋建筑面积为1007.2平方，单价5360元/㎡，总价5398592元。二、乙方在签订本协议时，自愿向甲方支付定金10万元，甲乙双方签订《商品房买卖合同》后，该定金可冲抵房款；乙方选择的付款方式为按揭贷款。三、本协议仅为认购房屋使用，并非《商品房买卖合同》的组成部分，商品房交付以《商品房买卖合同》为准。四、乙方已付房款50%，下余50%房款待甲方办理好房屋预售许可证后，办理银行按揭贷款等内容。《认购协议》签订前，被告于2013年11月23日，向原告支付翡翠100写字楼503、505号房的定金100000元，签订的当日被告支付2608592元，以上合计2708592元。

2015年3月18日，原告新家园房地产公司（出卖人）与被告谢**（买受人）签订了编号为201409383号的《商品房买卖合同》一份，约定：一、买受人购买出卖人开发的位于驻马店市高新区管委会东侧翡翠城第31幢5层503号房（以下简称503号房），户室号505、506、507、508，商品房预售许可证号为（2014）驻房管预字第20140147号，建筑面积共489.32㎡，单价为5360元/㎡，总价款2622755元，2014年1月10日交纳房款壹佰叁拾伍万捌仟伍**拾贰元整（¥1358592），剩余房款壹佰贰拾陆*肆仟壹佰陆拾叁元整（¥1264163）于2015年4月20日前付清。二、买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金等内容。合同落款买受人处有谢**”的署名。合同签订前，原告于2014年将房屋交于被告，并由被告对外出租。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。

诉讼中，原告称2015年3月18日，原、被告双方分别签订了，《认购协议》中被告认购的503、505号房的《商品房买卖合同》；并将合同签订前，被告交纳的2708592元分作1350000元、1358592元，其中1358592元作为503号房的购房款，1350000元作为505号房的购房款。

诉讼中，被告提交视听资料一份，被告称系其与被告的销售顾问姚*的录音，用以证明原、被告签订《商品房买卖合同》时，约定的付款方式为按揭贷款，现原告提交的《商品房买卖合同》将该内容修改为分期付款。被告质证称分辨不出录音中是否为姚*的声音。

上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》，被告提交的《认购协议》、视听资料、收据及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。

本院认为

本院认为，2015年3月18日，原告新家园房地产公司与被告谢**签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，应为有效。本案中，《商品房买卖合同》签订前，被告向原告支付503号房购房款1358592元，下余购房款1264163元，被告未按合同中约定的于2015年4月20日前付清”的期限支付，且已逾期60日，构成违约；现原告请求解除《商品房买卖合同》，符合合同中买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同”的约定，本院予以支持。根据有关法律规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告请求被告返还翡翠城第31幢5层503号房，于法有据，本院予以支持。关于被告已支付的503号房的购房款1358592元，诉讼中被告未提出反诉请求，本院不作处理。关于原告请求被告支付违约金393413.25元，合同中约定：买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金”，该约定系双方对违约金计算标准的约定，原告依据该标准请求违约金，计算标准过高，本院以原告的实际损失为基础，经综合考量，违约金的数额酌定为100000元。关于被告辩称付款方式应以《认购协议》中约定的按揭付款为准。虽《认购协议》中约定的有乙方已付房款50%，下余50%房款待甲方办理好房屋预售许可证后，办理银行按揭贷款”，但《认购协议》中还约定的有本协议仅为认购房屋使用，并非《商品房买卖合同》的组成部分，商品房交付以《商品房买卖合同》为准”等内容，现《商品房买卖合同》已签订，且签订的《商品房买卖合同》中约定的付款方式为分期付款，而非按揭贷款，故对被告的该项辩称，本院不予采纳。关于被告主张原告将《商品房买卖合同》中约定的按揭贷款，修改为分期付款，未有事实依据，故对被告的该项辩称，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告驻马店市**有限公司与被告谢**于2015年3月18日签订的编号为201409383号的《商品房买卖合同》。

二、限被告谢**于本判决生效之日起三十日内将翡翠城第31幢5层503号房（房室号：505、506、507、508）返还给原告驻马**发有限公司，并向原告支付违约金100000元。

三、驳回原告驻马店市**有限公司的其他诉讼请求。

被告谢**如未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费30930元，由原告驻马**发有限公司负担5930元，被告谢**负担25000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**人民法院。

裁判日期

二〇一六年三月四日