刘**与弓岩、刘**确认合同无效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘*武诉被告弓*、刘**确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘*武及其委托代理人崔**，被告弓*、刘**的委托代理人吴*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘*武诉称，2014年3月20日原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定第一条第5项：甲方保证乙方营业期间上下电梯畅通、电梯允许乙方装饰，丽人街入口允许乙方摆放引导台及地面指引的张贴”。根据合同约定，顾客可以全天24小时通过步行街入口的电梯直接进入反诉人经营的火锅店消费，而且顾客在门外就能看到电梯，根据指示标牌很容易进入火锅店。然而2014年7月国美电器对丽人步行街进行装修、改造，装修、改造后原来的步行街通道变成了国美电器的门店，其装修、改造的行为严重影响了电梯的通畅，其行为已构成严重的违约。原告多次要求被告按照合同约定保障电梯通畅，然而被告却拒绝为原告安装外挂电梯及恢复原状。被告于2015年8月3日发给原告一份《通知》，以原告拖欠租金为由与原告解除《房屋租赁合同》，因被告先违反了合同约定，原告不存在违约行为，因此被告的解除合同通知无效。请求：确认被告发给原告解除《房屋租赁合同》的通知无效。

被告辩称

被告弓*、刘**辩称,一、原告拖欠租金，依据法定解除的规定，当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，可以解除合同；二、原告不履行合同，被告多次催要未果，被告行使了不安抗辩权，应当解除合同，驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，被告弓*与被告刘**二人系夫妻关系。被告弓*系诉争房屋（位于驻马店市乐山大道与育红巷交叉口西南角时代金源广场1号楼2层201）的所有权人。2013年12月份，被告弓*、刘**（出租方，甲方）与原告刘**（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：第一条第5项、甲方保证乙方营业期间上下电梯畅通、电梯允许乙方装饰，丽人街入口允许乙方摆放引导台及地面指引的张贴。第二条房屋的坐落、面积。1、甲方出租给乙方的房屋位于国美电器二楼东头（原多伦吧西餐厅）。2、出租房屋面积共680平方米。第三条租赁期限、用途。1、该房屋租赁期限。自2014年3月20日起至2021年8月31日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋可作为餐饮（火锅）使用。3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。租赁期间由于经营的原因停业，不得以转租理由拖欠租金。只要在合同有效内拖欠租金，甲方有权采取措施收回乙方承租的面积。乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第四条租金及支付方式。1、该房屋租金按平方米计算，每平方米60元（含物业费），每月租金总额为40800元，合同期间租赁价格不变。2、房屋租金支付方式如下：乙方每季度上缴一次租赁费，上交的时间为每季度第一个月15号前一次性交清122400元。3、租赁合同签订后，乙方一次性支付给甲方转让费16万元（含五台空调）。第八条房屋交付及收回的验收。……4、甲方为乙方提供3个月的装修期（2013年12月20日-2014年3月20日）等条款。合同签订后，二被告即向原告刘**交付诉争的租赁房屋，原告刘**使用该房屋经营驻马店市驿城区郭**火锅店”（以下简称郭**火锅店），经营场所登记为：驻马店市驿城区乐山大道中段路西（时代金源广场二楼），并依约按季度向原告交纳了房屋租金。后因原告未向二被告交纳2015年3月20日-2015年6月20日（即2015年度第二季度）的租金，2015年7月8日，弓*、刘**以请求刘**支付前述租金为由另案诉至驻马店市驿城区人民法院【案号：（2015）驿民初字第3421号】，在此案诉讼中，二被告于2015年8月3日向原告送达《通知》一份，要求解除《房屋租赁合同》，原告认为二被告发出的通知为无效通知，遂以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。

诉讼中，原告提交了其于2015年8月3日收到的《通知》，该通知载明：刘**，我方与你于2014年3月20日签订《房屋租赁合同》，根据合同的约定：你应于2015年4月份按照合同的约定及时、足额地交纳租金，现你拖欠我方租金达5个月之久，造成我方财产损失，现我方郑重通知你：1、限你方收到通知后3日内按照合同的约定足额交纳剩余租金。2、若你方不在上述期限内缴纳相应的租金，双方解除合同，限你方5日内把房屋内库存产品自行处理，否则我方将采取停水、停电、关门等措施，由此给你方造成的经济损失由你自行负责。弓岩2015年8月3日”。二被告对此通知的真实性无异议。

诉讼中，原告认可其至今未向二原告交纳2015年3月20日-2015年6月20日的租金。原告提交了其于丽人步行街装修改造之前拍摄的通往郭大侠火锅店的电梯照片一张、丽人步行街装修改造后其拍摄的通往郭大侠火锅店的电梯照片三张，原告用以证明诉争的租赁房屋位于驻马店市驿城区乐山大道中段路西时代金源广场”二楼，原告租赁该房屋时时代金源广场内设丽人步行街”，丽人步行街为两幢楼之间的内部通道，为开放露天型，步行街内有直通二楼的步梯型电梯。2014年7-8月份期间，位于时代金源广场的国美电器进行装修改造，二被告用塑钢结构将丽人步行街装修改造为三层封闭的房屋。装修后，丽人步行街不再存在，原在丽人步行街内部的电梯也被包围在国美电器店内，严重影响了电梯的通畅。二被告对原告提交的照片的真实性无异议。二被告认为在丽人步行街装修改造前与原告协商减少租金后，原告同意装修改造；在装修后原告没有提出异议，继续履行合同并依约按照合同约定的价款交付租金。

诉讼中，二被告提交了被告刘**的银行借记卡明细对账单，用以证明在2014年10月14日，原告向二被告交纳了2014年第四季度（2014年9月20日-2014年12月19日）的租金90000元，此后2015年1月20日，原告仍按合同约定的租金数额122400元向二被告交纳了2015年第一季度（2014年12月20日-2015年3月19日）的租金。二被告用以证明：1、2014年7、8月份因**美电器需进行装修，在被告已经预交2014年第三季度的租金的情况下，原、被告双方协商一致，二被告同意减少2015年第四季度的租金至90000元，原告同意二被告进行装修改造。此后，原告对装修及继续履行合同无异议，在2015年1月，原告又向二被告交纳了2015年第一季度的租金，租金数额仍为合同约定的租金数额122400元。2、由原告交纳租金的情况可以证明二被告进行装修改造已经告知了原告，并取得了原告的同意。原告对借记卡明细对账单的真实性无异议，但对二被告据以证明的内容有异议，原告辩称，原告未同意二被告进行装修改造，因装修期间影响了被告的火锅店生意，所以减少租金32400元。减少的租金内还包含了原告在二楼的招牌拆除费用和后期制作新招牌的费用。2015年1月原告未能考虑到装修会对火锅店的生意造成严重影响，所以仍然按合同约定的122400元交纳了2015年第一季度的租金。之后，原告发现装修行为对火锅店的生意有严重影响，所以与二被告协商减少租金，在协商期间未向二被告支付2015年第二季度（2015年3月20日-2015年6月19日）的租金，并非原告拒不支付租金。同时，原告提交了2015年5月11日、2015年5月12日、2015年6月17日、2015年6月20日其与被告刘**的手机短信，用以证明原告一直同被告刘**协商减少房租，并非拒不支付租金。被告刘**2015年5月11日的手机短信载明：这个季度全交，电梯由我公司负责安，下个季度如经营不理想，可适当优惠，刚才高经理说，你说我说的这个季度免了，我可没说过，那天你怎样听的，我不知道，我所以发短信告诉你，这就是我告诉你的原话，兄弟是兄弟，经营是经营，我只是提供房，经营管理好坏，盈亏都是老弟的本事”。被告刘**2015年5月12日的手机短信载明：都是兄弟，**美谁要你的钱，你现在去找李*，今后不给了。不支持你，我要四十多万去东门装备电梯，不让你承担费用，原来你说过你去装，别有情绪了…”。二被告对手机短信的真实性无异议，但二被告认为手机短信不能证明原被告双方协商一致同意减少租金，且手机短信的内容与被告发出的解除通知无任何关联。

在另案诉讼中，原告依据手机短信同时证明被告刘**同意在国美电器的东门安装外挂电梯，至今仍未安装。二被告辩称，其与原告协商过安装外挂电梯，但是因为需要拆掉原告火锅店内的厕所，原告不同意，所以没有协商形成一致意见。原告对此不予认可，其辩称因国美电器不同意拆除招牌，所以没有安装外挂电梯。

上述事实，有原告提交的手机短信记录、通知、房屋租赁合同、照片等，二被告提交的房屋租赁合同、借记卡明细对账单、产权证书等证据及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。

本院认为

本院认为，原告与二被告签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，争议的焦点即为原告未按期支付租金的行为是否构成违约。诉讼中，原告提出因为二被告装修改变了租赁房屋的格局，二被告违约在先，并给原告造成经营损失，所以原告一直与被告刘**协商减少租金或安装外挂电梯，原告不存在因拒不支付租金而违约的主张。一、原告对二被告因丽人步行街的装修改造同意减少租金32400元的事实予以认可。同时，原告认可减少的租金内包含有装修期间火锅店的经营损失、火锅店旧招牌的拆除费用和新招牌的安装费用，故对二被告提出原、被告双方对丽人步行街装修改造的事宜进行过协商，且就装修改造期间造成的损失形成了合意的主张，本院予以采纳；因装修改造是经过原、被告双方协商的，且在减少租金后下一季度的租金交纳过程中，原告仍按原合同约定的122400元交纳；原告提交的营业清单是其在装修改造期间的营业清单，与原告主张装修改造后造成经营损失无任何关联。综上，原告述称装修改造改变格局给其已造成重大影响，无事实依据，本院不予采纳。二、在原、被告双方因装修改造产生争执后，原、被告双方虽通过短信就安装外挂电梯事宜进行了协商，但双方未能就安装时间、安装造成的损失赔偿等事宜形成一致意见，且在诉争的租赁合同内未对安装外挂电梯作出明确的约定。三、原告提交的手机短信内容显示，被告刘**未同意原告提出的减少租金的方案。综上，原告主张被告违约及违约在先，无事实依据，其以被告违约为由拒不支付租金，亦无事实和法律依据，本院不予采纳。

法律规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《房屋租赁合同》第四条第2项约定房屋租金支付方式如下：乙方每季度上缴一次租赁费，上交的时间为每季度第一个月15号前一次性交清122400元”，依据约定原告应于2015年4月15日前支付2015年第二季度的租金122400元，原告未按期支付，构成违约。且在《房屋租赁合同》第三条第3款中约定只要在合同有效内拖欠租金，甲方有权采取措施收回乙方承租的面积”，该条款的约定是双方对约定解除权作出的合意。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，依据前述法律规定和合同约定的解除条件，二被告向原告发出解除合同通知，于法有据，应为有效。原告请求确认解除合同通知无效，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告刘**的诉讼请求。

本诉案件受理费100元，由原告刘**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**人民法院。

裁判日期

二〇一六年三月二十六日