上诉人李**与被上诉人夏**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**与被上诉人夏**租赁合同纠纷一案，河南省洛阳市涧西区人民法院于2013年7月31日作出（2011）年涧民四初字第234号民事判决，李**不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李**及其委托代理人白**、周**、被上诉人夏**的委托代理人张*、原审被告河南科**属医院的委托代理人魏海涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：本案涉及的房屋，是位于洛阳市涧西区景华路10号一层的门面房，1999年3月11日填发的房屋所有权证上载明的所有权人为洛阳医**附属医院（即本案原审被告河南科**属医院的前身单位），所有权性质是全民单位自管房，建筑面积153.67平方米。河南科**属医院下设三园房屋租赁部负责对该院空余房屋的对外租赁。2008年1月20号，李**与三园房屋租赁部签订房屋租赁合同一份，约定甲方（洛阳市三园租赁部）将广州市场景华路10号楼第一层建筑面积150平方米的门面房一套出租给李**，租金每月20元／平方，合同暂定三年，自2008年3月1日至2011年2月28日等。

2009年3月1日，夏**与李**签订租赁合同一份，约定：甲方将位于洛阳市涧西区景华路10号第一层、面积约150平方的商铺出租给乙方（佰*们服饰），合同期限自2009年3月1日至2011年2月28日，年租金140000元，考虑装修等因素第一年租金实际交纳110000元；付款方式为半年一付，提前一个月缴纳下半年租金等。乙方负责租赁期限内的水、电、暖、工商、税务及物业卫生费等；合同第四条约定合同解除的条件为：1、乙方有下列情形之一，甲方有权解除合同：①不按约定时间交付租金达15天；②所欠水、电、暖、卫生、物业管理费等达500元以上；③未经甲方同意，擅自改变房屋用途、擅自转、出租的；④未经甲方书面同意将出租屋进行装修改变房屋结构和水、电、暖、线路、管道；⑤在出租房屋从事违法活动等；合同第八条约定：合同期满，乙方不再续租，须在期满后三日内将房屋还甲方；如非房屋产权单位变更、政策性搬迁、甲方不得提前终止合同等；合同第九条约定：本合同暂定两年，到期后甲方同意续签三年，租金不变，期限为2011年3月1日至2014年2月28日，乙方有转租权，转租时告知甲方同意等。

租赁合同签订后，夏**自2009年3月4日至2009年5月8日先后购买了各式建材、电器、服装经营设施用于租赁房屋的装修、配置。2009年3月26日，洛阳市工商行政管理局涧西分局向夏**颁发了个体工商户营业执照，注册号为x，字号名称洛阳市涧西区佰依们服饰店，经营者姓名为夏**，形式为个人经营，经营场所为涧西区景华路10号，经营范围及方式为服装零售，执照有效期自2009年3月26日至2012年6月30日等。装修完成后，夏**在租赁房屋中经营佰依们品牌的男装服饰。合同期限内基本依约履行了合同义务。2010年10月28日，洛阳市涧西区地方税务局向洛阳市涧西区佰依们服饰店送达了洛涧地税催缴字（2010）第001号催缴税款通知书，内容显示：佰依们服装店于2009年6月至2010年10月期间应纳税4420元未予缴纳，税务机关找到李**代为催促等。

李**与三园房屋租赁部的房屋租赁合同到期前，三园房屋租赁部将上述房屋租赁给了案外人刘**（租赁期限自2011年3月1日起）；2011年2月20日，李**与案外人刘**签订约定书一份，约定李**承租的门面房（景华路10号）将于2011年2月28日到期，新房东***应于2011年3月1日接到门面房，如果晚交一天门面房，李**应赔偿刘**经济损失1000元等。2011年2月28日之前，李**将合同到期后不能继续签订租赁合同的事实向夏**履行了告知义务，夏**坚持要求续签后三年的租赁合同，并委托店员提前向李**交纳2011年3月1日后的租金，李**拒绝接收；2011年3月12日、3月14日，李**两次向夏**发出通知，讲明了无法续签合同的事实，要求夏**将货物移出房屋、以免影响他人使用等，夏**拒绝腾房，双方未能通过协商方式解决返还房屋、货物转移等纠纷。2011年3月20日，李**与案外人陈**签订租仓库协议，约定李**从2011年3月1日起租用案外人陈**的仓库，每月按5000元交纳租金。2011年3月21日，李**邀请公证人员以及有关社区工作人员在场共同见证，对位于涧西区景华路10号第一层门面房中夏**经营的佰依们男装服饰店内的货物进行了清点，并对相关的货物、财产登记造册、装箱后，存放于李**租赁案外人陈**的仓库内，李**支付公证费500元、搬运、清点、包装货物费用2000元，因未将租赁房屋及时腾出，支付给案外人刘**违约金20000元，因租赁仓库支付给案外人陈**2011年6月15日前的租金15000元等。李**邀请公证人员参与了货物清点见证行为，期间夏**对公证机关的行为提出了异议，公证机关未向李**出具公证证明文书。

关于服装店内物资的数量及价值，夏**提交佰依们**南分公司出具的洛阳店费用明细说明一份，说明：1、洛阳店货柜费149940元；2、三、四月份工资15500元／月，合计31000元；3、土建费68384.5元；4、代垫模特、衣架款11180元；5、店铺库存货物金额547415.67元；6、费用合计807920.17元；7、剩余三年利润50万等。夏**同时提交了佰依们男装洛阳店与北京**有限公司的产品购销合同，证明购买店铺经营材料花费149940元、提交库存商品数量、价值清单10页，证明库存服装共价值547415.67元、衣架、模特等价值11180元、支付店内人员工资31000元等；提交装修票据14页，证明装修部分价值217184元等。

李**提交从佰依们服装店内发现的摊销明细一份，证明：房租、装修等固定资产每月摊销额为总额的1／23，即装修费用已经在两年内摊销完毕；提交违约金收据一份，证明支付刘**违约金20000元；提交水电费、暖气费票据一组，证明截止2011年2月28日以前拖欠的水电费3938.45元、暖气费2233元、2011年3月1日至21日期间的房租8054元以及支付公证费500元、录像费600元、货物清点、包装费2000元、支付2011年6月21日前的仓库租赁费15000元等事实。

一审法院认为

原审法院认为：李**出租给夏**的房屋，所有权人属于河南科**属医院，李**从三园租赁部取得房屋承租权后，将房屋转租给夏**；李**与洛阳市三园租赁部订立的房屋租赁合同中并未禁止李**转租房屋，实际转租后房屋所有权人、租赁权人也没有提出异议或者进行阻止，应当视为对李**转租行为的认可，故此，李**在承租期限内向夏**转租房屋的行为，属有权转租。关于租赁合同的期限，合同明确约定为两年，即从2009年3月1日至2011年2月28日，双方当事人对此期限内的租赁关系无异议，且已依约履行了主要合同义务，故此，自2009年3月1日至2011年2月28日期间内的租赁合同，为有效合同。夏**与李**签订的房屋租赁合同第九条约定：“本合同暂定两年，到期后甲方同意续签三年合同，租金不变”，对此内容双方存在相反的认识，夏**据此认为“明确约定到期后再续三年、租金不变”，并且提出了“正因有到期后能再续三年的约定，才投资巨额资金进行装修”等诉讼意见，认为合同期限应当认定为五年，发生争议时合同期限尚未届满，李**单方违约行为，应当承担合同约定的违约责任并赔偿损失等；李**辩称“协议明确约定租赁期限为两年”，应当认定为两年。该院根据双方的约定、考虑租赁房屋的性质、根据相关的法律、租赁法律政策等，确认双方约定的租赁合同期限为两年，该合同第九条的约定不产生租赁期限延长三年的法律后果，理由如下：其一、双方签订的租赁合同，明确约定合同期限暂定为两年，并没有约定租赁期限为五年；其二、“到期后再续三年”，属于双方当事人对将来再续签租赁合同的事先预约，预约合同的效力是约束双方当事人在约定的条件成就时、双方按照缔约条件履行签订义务，“到期后再续三年、租金不变”的约定，虽然对将来可能续签的租赁合同的权利、义务进行了具体的预先约定，但三年租赁合同的成立及生效均需以双方到期后重新签订租赁合同或者双方均全面履行缔约条件的义务为基本前提；其三、李**与三园租赁部约定的租赁期限届满后，没有取得2011年3月1日之后的房屋承租权及对外转租权，已经失去与夏**续签合同的签约资格及签约能力，合同的续签已不具备可能性；其四、李**在实际取得对外转租权前，单方向夏**做出“到期后甲方同意续签合同三年、租金不变”承诺，属于未经房屋出租权人同意或者认可的单方承诺，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，转租人未取得合法的承租权前，其单方对外作出的延长租赁期限的承诺属于无权承诺。故此，该院认定李**与夏**之间订立的房屋租赁合同中第九条之内容，属于无效约定，不产生租赁合同延长三年的法律后果。李**在与夏**签订租赁合同前，不如实向承租人履行告知义务，使承租人不能在对租赁标的物全面知情的基础上签订合同，反而为促成合同的成立，单方做出“到期再续三年、租赁不变”的承诺，属于违反诚实信用原则的违法行为、过错行为，由此造成相对人的损失，李**应当承担主要过错责任；夏**在签订租赁合同时，明知房屋系李**转租的事实，未履行合理范围内的谨慎、注意义务，过分信赖李**个人的单方承诺、坚持要求李**在合同上注明“到期再续三年”，并依此做出决策，由此造成的后果，其自身也应当承担相应的过失、过错责任。合同约定的两年期限届满前，李**提前向夏**发出合同到期、要求协商的通知，夏**在知晓租赁合同无法继续履行的情况下，不是采取合理的态度避免损失的进一步扩大，反而怠于履行协助义务，听任事态向不良的方向发展，对损失扩大的后果，其本人应当承担相应的过错责任。李**由于自身的过错导致其无法履行续签合同的承诺，其没有通过正当的方式解决房屋租赁、物资移交的争议，反而擅自单方转移夏**经营的佰依们服装店的服装及经营设施，造成纠纷的加剧、损失的扩大，李**也应当承担相应的过错赔偿责任。综合考虑双方过错的性质、过错的程度及过错对损失后果的因果关系等因素，该院确定夏**对因为不能续签租赁合同、违法转移经营物资等行为造成的损失，自行承担百分之三十的过错责任，李**承担百分之七十的过错赔偿责任。关于夏**损失范围的确定，该院根据双方当事人的主张情况、举证情况等，根据公平原则确定为：服装价款及经营设施的损失、房屋装修费用的损失；双方对违反预约合同的违约责任没有约定，且由此造成的可信赖利益损失的范围及数额也无法确定，对此项损失，该院不予确认。李**违反诚实信用原则、不履行如实告知义务、违法无效单方承诺、擅自转移他人财产等违法行为造成的后果，由其自行承担。河南科**属医院不是本案争议的房屋租赁合同的当事人，对租赁合同纠纷的相关后果，不应当承担民事责任；该医院对双方实施的违法、无效、侵权及不当行为，均没有过错或过失，对由此造成的损失，也不应当承担赔偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第十四条、第二十条、第二十五条、第四十二条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百二十八条、《城市房屋租赁管理办法》第二十七条、第二十九条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，报请该院审判委员会讨论、决定，判决如下：一、李**赔偿夏**服装价款损失383190.97元、模特、衣架款损失7826元、货柜款损失104958元、装修费损失47869.15元，以上共计543844.12元。二、夏**向李**支付2013年3月21日前的租赁金及房屋占用费损失5054元。三、夏**向李**支付李**代垫的水费1440元、电费719.45元、暖气费733元，合计2892.45元。以上第一、二、三项冲抵后，李**应当向夏**支付535897.67元，于本判决生效后十日内履行完毕；逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回夏**的其他诉讼请求。五、驳回李**的其他反诉请求。

上诉人诉称

宣判后，李**不服原审判决向本院上诉称：李**与夏**2009年3月1日签订租赁合同，期限为两年，合同约定夏**必须合法经营。合同签订时李**已经附上自己与房屋所有人（河科大一附院）的租赁合同复印件和房产证复印件，众所周知办理营业执照前必须先提供场地证明，工商部门才给予办理营业执照，这也就是证明李**当时明确告知自己的转租性质，原审法院片面认定没有明确告知不是事实。夏**在合同生效后不到半年便不知去向，租赁房屋交给佰依们公司经营，在佰依们经营期间，利用营业执照和经营者分离的（是佰依们公司故意逃避监督）事实，违法经营，在合同执行的两年中，仅仅交纳两个月的税，税务机关在找不到夏**的情况下，根据税法要求李**承担纳税义务。该事实已经在一审中查明。但是一审判决对于已经查明的事实视而不见，不认为夏**违法经营，反而颠倒黑白认为李**违反合同。

李**自收到税务机关的处罚决定书后，便开始想方设法和夏**联系，商讨纳税和续签合同有关事宜，但是夏**的电话无法接通，佰*们公司负责人也不知道其下落，而此时的佰*们公司则一推了之。直到法庭开庭（2011年6月）夏**才在法庭露面，庭审中，夏**明确说明，她离开洛阳已经一年多，她只是负责开店签订合同，而后交给佰*们经营，至于她和佰*们的关系，她故意不说清楚。夏**在长达一年多的时间拒不和李**照面，这难道是李**不愿和夏**续签合同吗？

佰**公司和夏**是什么关系？在一审中忽略了这个命题，但这是至关重要的，现在看来夏**是佰**公司的一个加盟商，或者一个股东，更有可能是一个员工，但是在本案中他们之间没有任何法律关系，营业执照明确夏**是一个个体经营者，而佰依们则是一个有限公司，何况他们之间的关系并不在本案的受理范围，但是法庭采纳的所有证据均出自佰**公司，夏**是个体经营者，是本案的被告，那么佰**公司是什么？是证人？是第三人？还是有关的部门？难道法庭不需要在判决书中说明吗？

一审判决书中认定的损失是谁的损失？判决书第六页认定佰依们公司洛阳店的损失有80万之巨，但是在判决主文确认是夏**的损失，这样的判决有什么根据？再说，夏**的店铺到期后经多次通知拒不搬迁，为减少损失，李**无奈只好请有关的社区工作人员和公证人员现场清点，有清点清单和全程录像为证，我们清单上的货物数量和店里2011年2月的财务报表基本一致，有些稍微误差也是在报表之后的存在销售行为。这些货物、货柜及其他物品全部由李**在租用的仓库里存放，毫发无损，那么损失从何而来？

一审判决认定佰依们公司的存货和物品的根据是该公司出具的说明和清单，该证据没有李**的认可，也没有经过鉴定，凭什么作为定案唯一根据？那么李**请社区工作人员和公证机关现场清点的清单为什么不能作为证据使用，根据清单中的服装价格标签，该服装零售价大约30万元，那么佰依们公司作为损失按照市场零售价2倍的价格通过法院强行卖给李**，有什么事实依据？有什么法律依据？这难道不是利用法律的强制力强买强卖吗？

关于装修和衣柜的价值更是信口开河，这些东西都在，还有现场录像，还有夏**电脑里存放的全部财务资料，足以证明夏**店铺里的存货和装修、衣柜、个人工资等等，但是一审法院为何不予以认定？而案外人佰依们公司出具证据的真实性是靠法官的良心来认定吗？

综上所述：本案基本事实清楚，法庭也认定是2年合同，那么，合同到期前，夏**拒不照面洽谈续签合同，也不愿意处理违法经营问题，到期后经多次通知拒不搬迁。李**为了减少损失，无奈只好请社区工作人员和公证人员到场监督并在公安机关备案，对货物进行清点、打包、封存。该行为完全是合法行为。夏**不但违反合同而且违法经营理应承担其行为的全部后果，一审法院如此判决完全是颠倒黑白、混淆是非。如果说有损失的话，那么只能是服装在长时间的堆放中发生的变形现象，这和一审法院30个月审结此案有直接因果关系。这样的判决亵渎了法律的尊严。请求洛阳**民法院依法撤销原判，驳回夏**的诉讼请求，维护李**的合法权益和法律的尊严。

被上诉人辩称

被上诉人夏**答辩称：一、夏**与李**签订合同时，李**出示了河科大一附院的房产证复印件，并声称自己是河科大一附院的职工，并且租赁房屋的土地原属于个人所有，是其与河科大一附院联合建房，争议房屋属于个人，一层以上属于河科大所有，对门面房有长期的租赁权。因其是该一附院员工，继而签订了五年的合同。夏**是外来的务工人员，租赁房屋经营服装，需要一定的租赁期限，基于对李**的信任，和其签订了合同，对房屋进行了装修。房屋租赁市场发生巨大变化，李**为了获取超额利润，在房屋到期时故意不续签合同，找到替身，签订了另外的合同，造成不能履行合同的假象。一审中我们要求李**出具与另一方签订的合同，李**拒不出示，违反了诚实信用原则。二、夏**作为承租人，并不需要天天在租赁房屋内，只要按期交纳房屋费用，如何经营是自己的问题。直到合同终止夏**并未见到，因此要求夏**承担税务责任不合适。三、夏**从不拖欠租金，并且在合同到期时，委托他人交租金，李**拒绝收取租金。李**承诺到期续签3年合同，李**要求夏**来洛阳签订合同，不签合同就不续签，这是故意刁难。四、夏**承租房屋后，与佰依们公司经营，房屋实际使用人均是夏**，与佰依们是委托关系。五、李**在两年的合同到期后，采取了断电、封门的措施，造成夏**无法经营，更恶劣的是在2011年3月21日擅自组织人员将正常经营的巨额货物拉走，至今下落不明。夏**经营的是品牌服装，该服装有实用性，因此李**采取的行为所造成的损失应由李**承担。同时店内物品被李**拉走，仍在其控制之下，李**一审中所包的货物清单，作为货物的实际控制人，要求法院进行鉴定，也可向有关部门提存，也可以向法院进行保全，根据诉讼证据规则第75条，我们认为服装的价值是符合法律规定的。六、李**请其社区工作人员及公证机关监督的情况下进行的行为是违法的，这些人并未给其出具相关手续，因此，李**作为房屋出租人对房屋的承租者的物品进行非法侵占，法律应给以惩处，符合法律的基本原则。七、法律考虑到夏**签订合同时有一定的过错，让其承担30%的责任，符合法律规定，依法应予支持。

本院二审庭审时，夏**的代理人虽然承认签订合同时知道李**转租，但表示当时并不知道李**与河科**属医院所签合同的具体内容。对此李**则认为夏**当时完全知道自己和河科**属医院签订的租赁合同承租期限，且该合同的复印件当时就交给了夏**，因为这是自己和夏**签订合同的必要条件。本院查明：李**与夏**签订的《房屋租赁协议》第七条明确约定“合同签订时，甲方（李**）提供本人身份证、甲方与原房主签订此店面协议、房产证复印件各一份，以此证明”等内容。

本院查明

本院经审理查明其他事实与原审法院查明事实一致。

本院认为

本院认为：李**与夏**签订的《房屋租赁协议》明确约定李**需提供与原房主签订的本案所涉店面协议作为双方签订《房屋租赁协议》附件，且李**与夏**双方所签订租赁协议中明确约定的租赁期限也是两年这一事实，能够印证夏**代理人所称其签订合同时并不知道李**与河南科**属医院所签协议内容的辩解不能成立。原审关于李**未向夏**履行告知义务违反诚信原则的认定有误。本院予以纠正。另外，原审在确认夏**损失范围方面也有不当之处。夏**的损失主要包含合理的装修费用，及留置在店面内的服装及经营设施，近几年过季和折扣后所减损的价值。夏**的装修费损失一审认定为47869.15元，对此夏**并未上诉；夏**的库存服装及经营设施、过季折扣损失主要是由夏**自己拒不领取自己的东西而产生，对此损失夏**应负主要责任。李**在公证人员及社区工作人员见证下进行了封存，并多次要求夏**将这些物品取回，李**并未私自处分这些物品，这部分物品的所有权仍归夏**所有。李**的损失除最后发生纠纷期间垫付的部分房租及水电费外，主要是其支付的仓储费用。

李**在其与河科大第一附属医院的房屋租赁合同到期，河科大第一附属医院又与他人签订合同的情况下，及时向夏**进行告知，夏**在明知李**已丧失出租权的情况下，仍坚持续签后三年的租赁合同，并拒绝腾房。夏**对由此造成的损失扩大负有一定的责任。李**在其与河科大第一附属医院的租赁合同到期后，首先应就同等条件下其享有的优先承租权与河科大第一附属医院及夏**各方进行充分的协商。但李**在协商不充分的情况下，单方面采取强硬措施将夏**的物品进行提存，李**的行为虽然在公证人员及社区工作人员的见证下，证明了自己没有占有、损坏夏**物品的意思，但其行为将矛盾更加激化，也使李**自己在仓储费用等方面造成的损失也在不断的扩大。因此，李**对本案纠纷的发生也有一定的过错。本案双方在合同履行届满后，本应就续签合同一事与房屋所有权人进行协商，如协商不成的情况下，双方可就是否存在违约，违约责任如何承担等问题通过法律等渠道进行确认。但双方均不能正确处理纠纷，造成双方实际损失持续扩大。鉴于李**与夏**对本案纠纷的产生及各自损失的扩大均负有责任，结合本案的实际情况，根据公平原则，李**与夏**因本次纠纷所各自产生的损失，由双方各自承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2011）年涧民四初字第234号民事判决。

二、夏**于本判决生效后十日内，将自己的剩余服装及经营设施从李**取回，取回的物品以公证处行为公证时打包记载的43包（箱）等物品为准。

三、驳回夏**的其他诉讼请求。

四、驳回李**的其他反诉请求。

本案二审案件受理费9158元，夏**承担5000元，李**承担4158元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年八月十一日