崔**与高**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人崔**与被上诉人高新建租赁合同纠纷一案，不服湖滨区人民法院（2015）湖民一初字第75号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人崔**的委托代理人王*，被上诉人高新建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审审理查明事实：2011年8月17日，高**（出租方，甲方）与崔**（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定：“甲方将座落于经一路北段房二十七间带小院租给乙方使用。租赁期限为十年，自2011年8月25日起至2021年8月24日止。租金前五年为每年135000元，后五年每年145000元。租金以先付后用为原则，租金每一年一付，每年提前1个月支付房租。乙方向甲方交付保证金2000元整，租赁期满后如无遗留问题或任何欠费的情况下，甲方给予退还。乙方应依约缴付租金，如果乙方超期一个月未缴付租金，甲方通知乙方后仍未及时缴付，甲方有权收回房屋，合同自然解除。租赁期间双方均不得擅自解除合同。甲乙双方均不得违约，否则违约方应赔偿对方的全部经济损失。”合同签订后，高**随即将上述房屋交付崔**使用。在合同履行过程中，崔**按合同约定向高**交纳了2011年8月25日至2012年8月24日、2012年8月25日至2013年8月24日、2013年8月25日至2014年8月24日三年的房租。2014年6月份，崔**因电费以及经济方面等原因开始搬离该承租厂房，同年7月份，崔**口头告知高**，不愿再承租上述厂房，高**未同意。2014年8月25日，崔**未向高**交纳下一年的房租，该厂房暂时空置。高**于2014年11月20日、2015年2月1日分两批将该厂房的部分房间租赁给陈**使用，尚空余14间。高**认为，由于崔**的违约导致厂房空置3个月以上，要求解除双方签订的房屋租赁合同，并要求赔偿违约损失50350元。

一审法院认为

原审法院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应予以确认。在合同履行过程中，被告提前将租金交至2014年8月24日。同年6月份，被告搬离承租厂房，且于7月份口头告知原告不再承租该厂房，也不再交纳2014年8月25日以后的租金，原告于同年11月份将部分厂房重新出租第三方。综上，原告要求解除双方签订的房屋租赁合同。诉讼中，被告同意解除双方签订的房屋租赁合同，依法予以确认。双方的租赁合同应于2014年8月25日解除。

关于赔偿违约损失问题。被告与原告协商解除房屋租赁合同未果的情况下，单方搬离原告厂房，其行为构成违约，应承担违约责任。原告主张3个月的房租损失，原告在2014年7月份得知被告将不再租赁房屋之后，应积极组织继续对外出租，以减少房屋空置造成的损失。因原告的房屋较多，整体对外出租需要时间，依法酌定为2个半月，从2014年8月起算。因8月份房租已经支付，另再支付1个半月房租即16875元。原告主张的厕所改造费7000元和房屋粉刷装修费9600元，因其目的是为便于房屋出租，提高房屋的使用价值而自行实施的，且不影响原告继续出租。故原告该主张理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项之规定，判决：一、原告高**要求解除合同，被告崔**同意，原告高**与被告崔**于2011年8月17日签订的房租租赁合同自2014年8月25日起解除。二、被告崔**支付原告高**房租16875元。限本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。三、驳回原告高**的其他诉讼请求。案件受理费1060元，由原告高**负担。

上诉人诉称

宣判后，被告崔**不服，向本院提起上诉要求：依法撤销湖滨区人民法院作出的（2014）湖民一初字第201号民事判决第二项，上诉人不应承担16875元的房租。主要事实与理由：1、原审认定赔偿违约损失错误，上诉人认为：双方已口头协议解除了租赁协议；2、原审判决适用法律错误。

被上诉人辩称

上诉人高**辩称：原审认定事实清楚，证据充分，判决适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉理由不足，应予驳回。

本院查明

二审查明事实与原审查明事实一致。

本院认为

本院认为：上诉人崔**与被上诉人高新建签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。协议签订后，上诉人崔**没有按照协议约定的期限租赁房屋，并提前搬离承租的房屋。上诉人崔**虽口头告知被上诉人高新建不再租赁房屋，但双方未能达成一致意见。上诉人崔**单方决定不再租赁房屋已构成违约，应承担相应违约责任，原审法院依据本案的有效证据和实际损失酌定损失为1个半月的房租16875元，并无不当。

上诉人崔**上诉提出已口头协商解除租赁合同，因租赁合同没有到期，被上诉人高新建也予以否认，上诉人提供的证人，不能直接证明双方口头协商解除合同的事实，故上诉人的该上诉理由不能成立。

关于上诉人崔**上诉提出原审判决适用法律错误的问题。因本案系房屋租赁合同纠纷，原审法院依据《中华人民共和国合同法》的相关规定判决并无不当。

综上，上诉人崔**的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费222元，由上诉人崔**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月二十四日