田**与陈**房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告田**与被告陈**、李*房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月21日受理后，依法由审判员张**、韩*、张**组成合议庭，于2015年1月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人栗**，被告陈**及其委托代理人李*，被告李*委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

原告诉称

原告田*文诉称：2007年1月23日，被告李*受其母亲陈**之托将位于商丘市梁园区××街10号楼2层108号，面积30.45平方米房屋一套出售给原告，原告付完房款后，两被告将上述房屋的房产证交给原告，并约定由被告协助办理过户手续。后原告要求被告办理过户手续，被告由于常年居住外地，以各种理由拖延。事隔7年，由于上述房屋面临拆迁补偿，被告见利忘义，恶意毁约，遂起纠纷。请求：1、依法确认原、被告签订的协议有效；2、依法判决房屋拆迁所得利益归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告陈**辩称：涉案房屋所有权人是陈**，陈**没有委托任何人卖房。被告李*在没有获得涉案房屋所有权人陈**委托的情况下，擅自将陈**的房屋出售给原告，原告明知此房不是李*的，仍未审核查实，主观上也存在过错，该买卖行为不具有合法性，应为无效协议。陈**对涉案房屋买卖不知情，也不知道房屋买卖协议的内容，与这起纠纷没有任何关系，自然不需要承担任何责任。涉案房屋被拆迁，拆迁利益依法应属房屋所有权人陈**所有，原告要求归其所有依法不能成立。

被告李*辩称：涉案房屋所有权人是李*的母亲陈**，李*与原告签订的房屋买卖协议，陈**不知情，陈**也没有委托李*卖涉案房屋。李*是因赌博输钱向原告借款15000元还不上，无奈把陈**的房产证偷偷拿出押给了原告，李*也告知原告房产证是陈**的，陈**不知情。过了很长时间，原告拿一份材料非让李*签字，因李*小学不毕业，没文化，也没看就在上面签字啦，签过字，原告才给李*说是什么房屋买卖协议。李*对涉案房屋无处分权，该房屋买卖协议应为无效协议。原告明知房屋不是李*的，还与李*签订房屋买卖协议，对协议无效也存在一定的过错。涉案房屋拆迁所得利益应归房屋所有权人陈**所有，原告请求无事实及法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。

本院认为

根据当事人的诉辩理由，本院归纳本案的争议焦点如下：原、被告签订的房屋买卖协议是否有效？房屋拆迁利益应归谁所有？双方当事人对上述争议焦点均无异议。

在举证期限内，原告田**向本院提交的证据材料有：1、协议书一份，证明被告李*受陈**委托，代为出售位于××街10号楼2层108号房屋给原告的事实。2、房产证一份，证明被告李*在接收原告房款后，将房子及房产证原件交与原告的事实。3、房屋所有权证存根二张，证明原、被告在2007年1月23日签订房屋买卖协议长达六年之久后，被告陈**在得知××街将面临开发补偿，为了能向拆迁办领取补偿款，于2013年补领房产证。4、证人付××出庭证言，证明由于被告陈**当时人在新疆无法赶回，委托李*代卖房屋，且在签订该卖房协议时有李*的哥哥李**也在场，卖房行为属家族行为，在原告交房款后，被告将房产证原件交与原告，在原告改造并占有使用该房屋直到2014年被拆迁，且在办理拆迁补偿相关手续时，都是原告以自己的名义办理的，原告在使用该房屋期间直到房屋面临拆迁之前，被告陈**及其子李*从未因该房屋买卖存在问题而找过原告。

被告陈**向本院提交的证据材料有：房产证一份，证明涉案房屋所有权人系陈**，而不是李*。李*对涉案房屋无处分权，对涉案房屋的买卖行为应是无效行为。

被告李*未向本院提交证据材料。

经庭审质证，被告陈**、李*对原告田**提交的证据1的真实性提出异议，协议中是不是李*本人签字不清楚，即使是李*签的字，也与陈**无关，陈**没有委托李*出售涉案房屋。田**与原告是什么关系不清楚，协议第二行田**与原告不是同一人。协议不显示金额是多少，协议是谁写的也不清楚，该份证据与本案无关联性，不能作为定案依据。对证据2、证据3的真实性无异议，提出房屋所有权人是陈**，李*无处分权。对证据4提出异议，认为证人证言前后矛盾，证人不认识李*和李*的哥哥，证言称李*的哥哥在场不真实。证人不知道房屋买卖的价格，怎么交的钱，证人证言不真实。

原告田**对被告陈**提交的房产证真实性无异议，认为从2007年到2013年1月，陈**在发现房产证不见之后六年之久都没有补办，可以证明陈**对李*出售房屋是知情的。从2012年补证的背景看，当时××街面临拆迁补偿，且被告陈**对原告占有房屋是明知的，其也没有主张权利。

被告李*对被告陈**提交的证据无异议。

经庭审质证，对双方当事人无异议的证据，即：原告田**提交的证据2、证据3，被告陈**提交的证据，本院予以采信，可以作为认定案件事实的依据。对当事人有异议的证据，结合各方的质辩意见，本院经综合分析认定如下：原告田**提交的证据1协议书和证据4证人证言符合证据的合法性、客观性和关联性原则，并且相互之间及与其他有效证据之间能够相互印证，本院予以采信，可以作为认定案件事实的依据；二被告称房屋是李*抵押给原告、协议书中不是李*本人签字及原告不是协议当事人，但未向本院提交相关证据材料，不能推翻原告所举证据，本院不予采信。

本院根据当事人自认及上述认证查明：陈**拥有位于梁园区××街10号楼2层108号非成套住宅一处，房产证号为商市房权证（2001）字第B005202号，30.45平方米。因陈**去新疆，即将该住宅及房产证交与其小儿子李*管理，出租收益归李*支配。后李*与田*文经协商达成一致意见，该住宅由李*以20000元的价格出售给田*文。2007年元月23日，由付**执笔起草协议书一份，主要内容为：××街10楼2层108号由李*代为出售给田*（效）文；房款一次性付清；房产证暂不过户，交款交房产证于田*（效）文，办过户手续由李*一同办理；此房主陈**委托其子李*办理，没有任何债务纠纷。田*文、李*均在协议上签了字。当日，田*文将房款交给李*，李*将房屋及房产证交给田*文，田*文即占有使用该房屋并进行了改造。2014年，因高铁建设，该住宅需拆迁，田*文与有关部门签订了拆迁补偿协议。现该住宅已拆除。

另查明：陈**将涉案住宅及房产证交与李*后至该住宅拆除，再未到过该住宅，也未与拆迁部门进行过交涉。2012年底、2013年初，陈**以房产证遗失为由，补办房产证一份，房产证号为商丘市房权证2013字第0110722号。

上述事实，有双方当事人提交的上述证据及庭审笔录在案佐证。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案涉案房屋所有权人是被告陈**，因陈**长期外出，便将房屋及房产证交与被告李*管理，收益亦归李*，庭审中陈**对该事实予以认可。李*与原告田**协商买卖房屋时，李*虽未持有陈**出具的书面委托书，但李*持有该房屋所有权证书，在签订协议、支付购房款后，李*即将房产证及房屋交付给田**，实际履行了协议，田**有理由相信李*有代理权，按照上述法律规定，李*代理陈**出售房屋的行为有效，双方所签订的买卖房屋协议为有效协议。故田**要求确认原、被告签订的协议有效的诉讼请求，本院予以支持。李*辩称“涉案房屋是其向原告借款而抵押给原告的”，对此主张李*应承担举证责任，因李*未向本院提交相关证据材料，其辩称理由缺乏事实依据不能成立，本院不予支持。最**法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”二被告辩称“李*不是房屋所有权人，陈**没有委托其出售房屋，李*对房屋无处分权，其与田**签订的协议无效”的意见，依法本院不予支持。房屋买卖合同是出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案被告依据双方房屋买卖协议将房屋所有权证书和房屋交付田**后，仍有将房屋所有权转移给田**，协助田**办理房屋产权过户登记手续的义务。因陈**长期不在家，被告在双方签订房屋买卖协议后将近8年的时间内，仍未将房屋产权过户到田**名下，未全部履行自己的义务，依法应承担继续履行的责任。但由于涉案房屋已经拆除，协议标的物已不存在，房屋产权已消灭，已无法再将房屋产权过户到田**名下。鉴于本案田**已付清全部购房款，并且占有使用涉案房屋多年，亦对房屋进行过改造，而且是田**与有关部门签订的拆迁补偿协议，事实上田**已经行使了房屋所有权人权利的实际情况，房屋拆迁所得利益依法应归田**所有。故对田**要求房屋拆迁所得利益归其所有的请求，本院予以支持；被告要求房屋拆迁所得利益归陈**所有的意见，本院不予支持。最**法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十三条规定：“被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。”本案中陈**认为李*系无权代理，因此其遭受的损失，依法可以另案向李*追偿。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百三十条和最**法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告李*代理被告陈**与原告田**于2007年元月23日签订的房屋买卖协议有效。

二、梁园区××街10号楼2层108号房屋拆迁所得利益归原告田**所有。

一审案件受理费100元，由被告陈**、李*负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年三月三日