肖*与郑州恒**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告肖*诉被告郑州恒**有限公司（以下简称恒**公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖*，被告恒**公司的委托代理人杨*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告肖**称：原告于2012年9月28日购买了被告出售的商品房，并与被告签订了商品房买卖合同。商品房买卖合同约定交房时间为2014年5月31日，被告因工程原因逾期交房，截止到2014年6月3日被告通知交房时，原告发现被告提供的商品房仍不具备商品房买卖合同约定的交房条件，同时也不符合《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》第四条规定的交付条件。原告于2014年6月12日向被告发出拒收房屋告知函，被告拒绝整改。2014年9月12日郑州市**业协会出具调解具结书，被告也拒不执行调解具结书内容。根据商品房买卖合同约定被告应向原告支付日万分之一的逾期违约金至房屋验收合格交付之日止。被告存在严重违约行为，故原告诉至法院，请求判令被告向原告支付从2014年6月1日至2014年9月30日逾期交付房屋的违约金11020元。

被告辩称

被告恒天兴**司辩称：被告不应向原告支付违约金，原、被告签订的商品房买卖合同约定被告应当在2014年5月31日前向原告交房，被告于2014年6月1日以EMS特快专递的形式向原告发出交房通知，通知原告于2014年6月3日收房，原告在接到被告的交房通知后，因自己的原因未办理交房手续，根据合同约定，被告不应承担逾期交房责任，因此自2014年6月4日之后，被告不应当向原告支付逾期交房的违约金；被告应当支付的2014年6月1日至2014年6月3日的违约金，原、被告双方与物业公司协商以抵扣两个月物业费的形式做出了处置。被告向原告交付的房屋符合双方商品房买卖合同约定的交付条件。原告诉称的调解具结书不具备法律效力，不能作为原告主张诉讼请求的依据。综上，原告诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。

本院查明

经审理查明：2012年9月28日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告开发的位于中原区天山路东、牛庄路南7幢3单元11层1101号房屋一套，户型为三室二厅，用途为成套住宅，房屋建筑面积131.13平方米（套内建筑面积103.54平方米，公共部位和公用房屋分摊面积27.59平方米）；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6888.9元，总金额为903341元，其中273341元以现金方式于2012年9月28日支付，630000元以商业贷款方式于2012年12月28日支付。合同第八条约定：被告应当在2014年5月31日前，将具备下列第5种条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用，即”该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”。合同第九条约定：除特殊情况外，被告未按规定期限将该商品房交付原告使用的，按逾期时间，分别处理：逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：被告不承担逾期交房责任。自被告书面通知送达之日起15日内，原告未按规定办理房屋交接的，视同被告与原告按期办理房屋交接，该房屋风险责任随之转移给原告，原告应承担交接日起相应的物业管理等各项费用。合同第十四条”关于基础设施、公共配套设施正常运行的承诺”中约定：被告承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑包括供水设施、雨污水设施，供配电设施于2014年5月31日达到使用条件；电话、有线电视、网络线路等弱电设施，于2014年5月31日达到申请使用条件；燃气供应设施在2014年5月31日达到户内燃气管道到位，交付后6个月取得验收合格证明文件；供暖设施于2014年5月31日到达户内暖气管道到位，散热器安装到位；门禁系统于2014年5月31日达到正常使用标准；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由被告提供替代设施，由原告承担费用，收费标准按正常市政标准。签订商品房买卖合同时，原告填写的地址为河南省安阳市北关区盘庚街38号院2号楼4单元8号。该商品房买卖合同附件四合同补充协议第一条第2项约定：双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。发生变更以书面通知为准，因联系方法变更而无法有效送达的，由变更方承担违约责任。本合同所述的书面通知是指用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。

商品房买卖合同签订当日，原告与保利物**郑州分公司签订了前期物业服务协议。原告于2012年9月29日向被告支付购房款273341元，于2012年12月27日向被告支付购房款630000元。

2014年5月30日，被告向郑州**委员会递交了郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，表上载明的工程名称为保利百合小区7号楼，同日，郑州**委员会在备案意见栏中写明”本工程的竣工验收备案文件于年月日收讫，经验收文件齐全”并加盖竣工验收备案专用章，在备案管理部门处理意见栏载明”保利百合小区7#楼经审查同意备案”并加盖竣工验收备案专用章。

2014年6月1日，被告按照商品房买卖合同原告填写的地址向原告发出入伙通知书，告知其购买的保利百合7栋3单元1101号房，现已施工完毕，具备使用条件，交楼时间为2014年6月3日。原告收到入伙通知书，但未于2014年6月3日办理接收房屋手续。

2014年6月12日，保利百合小区640户业主联合向被告发出拒收房屋告知函，原告在该函所附业主联名拒收房登记表上予以签名，函中提出小区存在天山路与牛庄路主干出行道路未修建、学校等教育配套设施不完善、小区绿化未达标、经营欺诈、房屋质量等问题，其中房屋质量问题中罗列了百叶窗下外墙砖不合格，外墙漆粗糙程度及色泽颜色不一致、达不到要求等19项问题。

2014年9月9日，保利百合小区业主冉**、田**等52人因保利百合项目交付使用问题向郑州市**业协会提出调解申请，理由是开发商未按合同约定出示供电、供配电等多项验收合格证明，不具备交房条件却强制交房。2014年9月12日，郑州市**业协会组织交付使用调解会议，被告方工程部负责人王**代表被告，冉**、徐**、于**作为购房人代表参与调解。2014年9月12日，郑州市**业协会出具编号为2014003号的郑州市房地产开发项目交付使用调解具结书一份，具结书载明：”在协会主持调解下，协商达成如下共识：1、保利百合项目目前未达到《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》规定的交付使用标准；2、郑州恒**有限公司应当在保利百合项目达到交付标准后向购房人交房；3、郑州**限公司按照合同约定向购房人赔偿延期交房违约金，时间由合同约定交房日期计算到实际交付使用日期。上述共识内容已经本调解机构确认，本次调解完成。本调解具结书经调解机构盖章后生效，对双方当事人具有约束力”。该调解具结书上加盖有郑州市房地产开发项目交付使用调解专用章，并有侯*、岳*、周*三人签名。

2014年11月6日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付自2014年6月1日至2014年9月30日的逾期交房违约金11020元。2014年11月7日，原告接收了所购房屋并在以违约金抵扣两个月物业费的登记表上签字。

上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、拒收房屋告知函、竣工验收备案表、收楼档案、抵扣物业费签字表、郑**地产开发项目交付使用调解具结书以及原、被告的陈述等证据在案佐证，足以认定。

本院认为

本院认为：原、被告所签商品房买卖合同系双方真实的意思表示，合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，应受法律保护。合同约定的房屋交付时间为2014年5月31日前，被告通知的交房时间为6月3日，被告未按规定时间履行交房义务，属于违约行为，应承担违约责任。虽然原告实际接收房屋的时间是2014年11月7日，但被告通知2014年6月3日交房的入伙通知书已经有效送达原告。交房需要双方的配合，原告应按通知时间对其所购房屋进行检查、交接。虽然原告与其他业主联合向被告发出了拒收房屋告知函，但其在庭审中未能提出证据证明其房屋存在拒收房屋告知函上列举的任何一项质量问题。原告庭审中承认是因为公共设施建设方面的共性问题而拒收房屋，但原、被告双方在商品房买卖合同中约定的交房条件中并不包括市政道路、学校等教育配套设施的建设问题，这不属于双方约定的合同义务，同时市政道路、学校等公共设施的建设也不属于被告应承担的法定义务，原告以此为由拒绝对房屋进行检查、交接，没有正当理由，对造成房屋延迟交接负有责任，原告应自行承担2014年6月3日以后未收房的法律后果。原告在庭审中提交了郑州市**业协会出具的调解具结书一份，以此证明被告交接的房屋不符合交付使用标准，其要求支付2014年6月1日以后的违约金有法律依据。判断一份文书是否具有法律效力，要从其是否有合法的授权、是否遵守了正当程序、认定事实是否清楚、适用法律是否正确、实体处理结果是否适当、是否给予当事人救济渠道等方面综合予以判断。该调解具结书虽载明经协商达成了共识，但从被告向本院提供的相关证据中，没有任何书面记录显示双方为此进行了协商并达成了共识、签署了调解记录，因此该调解具结书显然不能作为证明被告逾期交房的有效证据。被告按合同约定应向原告支付2014年5月31日至通知交房日期2014年6月3日期间的逾期交房违约金，因原告已经在以违约金抵扣两个月物业费的登记表上签字，说明其同意该种处理方式，被告已经承担了其应承担的违约责任。综上，原告肖*要求被告恒天兴**司支付自2014年6月1日至2014年9月30日的逾期交房违约金11020元的诉讼请求，于法无据，于*不合，本院不予支持。被告恒天兴**司所称不应支付2014年6月4日以后违约金的答辩理由依法成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告肖*的诉讼请求。

案件受理费76元，由原告肖*负担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省**民法院，并于上诉之日起七日内向河南省**民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

裁判日期

二〇一五年四月二十七日