上诉人屈**与被上诉人杨**合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人屈**与被上诉人杨**合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2014）二**二初字第887号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人屈**的委托代理人郭**，被上诉人杨**及其委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2009年4月16日，屈**、杨**签订租赁协议一份，协议约定：杨**将民主路2号配电楼东头1、2、3、4、5五间两层房屋出租给屈**，面积416.27平方米。价格年租金280000元，每月按23300元交，差额租金年末一次性补齐。付款方式为屈**每月十六日按时缴纳租金。租赁期限为五年，2009年4月16日—2014年4月16日。屈**在租赁期内产生的水、电费自行负责。在租赁期内如因屈**原因造成房屋损坏，应承担修缮及赔偿损失。如遇水灾、地震等自然灾害或法律规定的不可抗据因素，使房屋不能再进行租赁，协议自动终止，双方不承担责任。协议期满后，杨**有权收回房屋，如屈**继续租赁有优先承租权，不得对装修进行破坏，屈**自备设备归其所有。杨**在甲方处签名并盖章，屈**在乙方处签字并按手印。协议签订后杨**将位于郑州市二七区解放路辖区的民主路2号5间两层房屋交给屈**使用，屈**也开始按约定履行交付房屋的义务。2013年11月16日起屈**开始拖欠房租，2013年12月17日、12月18日，杨**发出两份催告函，要求屈**在2013年12月21日前补交上月房租并将下月房租一同交纳。2014年1月14日，杨**又发出警告函，称已拖欠2013年11月16日至2014年1月16日两个月房租，共计47000元，已两次函告，要求支付2014年4月16日前约定房租或腾房交钥匙，清结租金，结清相关手续。限屈**在2014年4月16日前腾出房屋，恢复原状，如拒不腾房，将采取强制措施。2014年2月15日，杨**向屈**发出律师函，要求支付租金，并在2014年4月16日前腾出房屋，恢复原状。2014年2月18日，杨**再次发出郑重声明。后经解放**司法所工作人员组织双方调解三次未果。至2014年4月16日拖欠长达5个月房租，共计117000元（含年未补差额400元和最后一次付款季未应支付的100元）。2014年4月16日协议到期，杨**邀请解放路办事处工作人员到场，自行雇人打开房门，雇请李**组织工人对房内垃圾进行清理，并拍摄了视频及照片。杨**以屈**拖欠房租，并给其造成损失为由，诉至法院，请求依法判令：1、屈**支付其房租117000元，应付利息1638.94元，经济损失20000元，垃圾清运费20000元，合计158638.94元；2、屈**承担相关诉讼费用。

原审法院另查明：1、按2013年中**银行6个月贷款基准利率5.5%（年利率）分段计算的屈**拖欠房租的利息为1638.94元。2、该院查证杨**委托李**清运垃圾，所雇佣工人为5人，每人工作7天，按2013年度河南省居民服务业和其他服务业平均工资每年25379元计算，该部分费用为2433.6元。

一审法院认为

原审法院认为：杨**与屈**签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。双方应全面履行各自的义务。屈**拖欠租金系违约行为，应承担相应的违约责任。故杨**要求屈**支付租金的诉讼请求，该院予以支持。杨**主张屈**按中**银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，亦符合法律规定，该院予以支持。杨**主张的经济损失20000元系李**为其所制作修复楼梯的预算，该费用尚未实际发生，该院不予支持。杨**主张的垃圾清运费20000元，所提交的证据仅能证明有雇工行为及雇工的数量，因此应按上年度居民服务业和其他服务业平均工资的标准作为计算用工损失的依据。杨**的此项诉讼请求，该院支持2433.6元。屈**辩称与杨**签订房屋租赁协议是作为小*美容公司的法定代表人签订的，房屋的实际使用人是小*美容公司，与杨**发生租赁合同纠纷的是小*美容公司，并非被告个人。杨**提交的房屋租赁登记备案证明显示，出租人为杨**、承租人为屈**，可以认定承租人确为屈**个人，至于租用房屋后是否交由小*美容公司使用，不影响双方之间合同关系的成立。故屈**的辩称理由不成立，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：一、屈**在判决书生效后十日内支付杨**房租117000元，并支付利息1638.94元，经济损失2433.6元。二、驳回杨**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3472元，由屈**负担2649元，杨**负担823元。

上诉人诉称

宣判后屈**不服，向本院上诉称：一、本案争议的相对方是郑州**有限公司，而非屈**。合同是作为房屋所有权人的杨**和作为郑州**有限公司的法定代表人屈**签订的。涉案房屋系门面房，一般用来搞经营活动。我所提交的公司营业执照也显示工商登记住所地为涉案房屋所在地。杨**收取租金纳税后，刑具给郑州**有限公司发票。二、杨**诉请错误，原审法院未查清。根据杨**提交的2013年12月17日、2013年12月18日两份催告函显示，逾期未缴租金，就行使合同解除权并收回房屋，如杨**要之前的房租还可以讨论，再要之后的房租没有法律依据和事实依据。虽然合同没到期，但根据实际情况，房东已收回房屋，租赁人肯定无法经营，原审却全部支持，不合理。请求撤销原审判决，改判驳回杨**的起诉，本案诉讼费用由杨**承担。

被上诉人辩称

被上诉人杨**答辩称：一、原审认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，依法应予维持。2009年4月16日，双方依法签订的协议，我将产权位于郑州市二七区解放路辖区的民主路2号5间两层房屋出租给屈**，约定月租金23300元，年租金280000元，每月16日交租金，租期5年，协议签订后，我依约交付了房屋，并履行了相关义务，但屈**从2013年11月16日起拖欠长达5个月房租，共计117000元，我三次函告，并请街道司法调解，委托律师下律师函，但其置之不理。协议到期后，屈**拒不腾房，我自行雇人打开房门，里面垃圾满地，毁坏严重，原有两个楼梯被拆除，二楼房门被毁掉，破坏严重。二、屈**的上诉理由不能成立，应予驳回。签协议是屈**，主体正确。其次我本人拥有出租房屋的资格，最后，为和谐解决此事，我给了多次其和解机会。请求驳回上诉，维持原审判决。

本院查明

本案二审经审理查明的事实与原审相同。

本院认为

本院认为：2009年4月16日，杨**与屈**所签订的租赁协议，双方均意思表示真实，内容符合法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自权利义务。合同签订后，杨**如约交付房屋，屈**欠付租金，系违约，应承担支付房租义务。租赁协议的承租方（乙方）明确载明为屈**个人，故屈**上诉称本案因实际使用租赁房屋的为郑州市小*美容有限公司，屈**作为主体不适格的理由，无事实和法律依据，本院不予采信。因屈**未支付租金，杨**再三向屈**发出函催告，在函件中杨**仅作出了催告的意思表示，并未明确表示将单方解除租赁合同，亦未实际行使。在合同到期日杨**方取回租赁房屋，故屈**上诉称杨**已将租赁合同进行解除，租金应算至函告日期的理由，不能成立，本院亦不予支持。原审认定事实正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2649元，由屈**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月二十六日