邢*与被告河南银**有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告邢*与被告河南银**有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人沈**、余**，被告河南银**有限公司的委托代理人辛**、房凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2012年03月12日原被告签订商品房买卖合同，购买由被告开发的位于金水区房，协议约定房屋建筑面积为87.97㎡，但是2012年底，房管局实测时为92.31㎡。经查，超出部分并非为测量误差，而是被告在预测绘时故意隐瞒阳台等事实所致。被告在明知购房合同中的面积小于实测面积而故意欺骗原告，以预测绘面积与原告订立合同。现被告以原告未补交超出合同面积房款为由，拒不办理产权证书。综上，为维护自身合法权益，故原告依法诉至法院，请求判令：1、变更双方签订的《商品房买卖合同》第五条第1（1）项为“以合同约定面积87.97㎡为准进行结算。”2、被告立即为原告办理房产证，土地使用权证。3、诉讼费由被告承担。

为证明其诉讼请求所依据的事实，原告向本院提交证据如下：

1、银基花园申报规划户型平面图（共1页）。证明被告在获得规划许可证时已为涉案楼房明确设计了阳台。

2、郑州市房产分层分户图及计算书（实测）（共2页）。证明实测比预测多出的面积并非因测算误差而产生的面积，而是阳台面积及添加阳台后而产生的公摊面积之和。

3、商品房买卖合同一份（28页）。证明合同附件一中房屋平面图及附件三中列明“阳台未封闭”可知，合同预售面积包含阳台面积，但该预售面积却与预测绘中不包含阳台的面积一致，反映出被告故意向原告隐瞒阳台面积未计入合同约定面积的事实。第13页第15条。证明被告未按期履行其为原告办理房屋产权证明的义务的事实。

4、购房发票与契税完税证明（共3页）。证明原告已按合同足额交纳房款和契税。

5、郑州市房屋面积测绘报告书5份。证明被告在销售房屋时，已明知房屋面积不包括阳台面积。从报告可以看出，对于涉案房屋与实测有差异，预测时没有阳台，但实测时有阳台。该报告计算出的面积不包含阳台面积，但面积与合同上标注的有阳台的面积是一致的，就说明在销售房屋时阳台面积不在房屋面积之内。房屋面积预测依据参考资料部分依据的是建筑图纸，该图纸与在规划部门的图纸有差异，该图纸没有阳台，而报给规划部门的图纸标有阳台，证明被告在提交预测资料时擅自变更了施工图纸，把计算面积的阳台变更为不计算面积的花台。

被告辩称

被告辩称：一、原告与被告订合同时并没有欺骗，原告申请变更合同的情由不存在。1、原告称实测面积与合同面积发生差异的原因，“是被告在预测绘时故意隐瞒阳台等事实所致”不是事实。事实上，被告在申请预测绘时，工程还在建设中，所说的阳台还不存在。既然当时阳台就不存在，何来预测时故意隐瞒一说？2、原告称“被告在明知购房合同中的面积小于实测面积而故意欺骗原告，以预测绘面积与原告订立合同”不是事实。事实上原告与被告订立合同时，房子还不具备实测条件，没有实测面积。既然没有实测面积，被告怎么明知合同面积小于实测面积？房屋没有实测面积之前被告按照预测面积签订合同是完全符合法律规定的。二、本案中原告不属于受损害方，不具备法定的原告资格。合同法第55条规定有权利申请变更撤销的是受损害方，本案中实测面积变大，体现在购买人的产权证里，买受人的房屋使用面积增大了。多买东西多给钱合理合法，再者，2014年房价比2012年的房价高，多买多增值。原告多买的面积仍按2012年的价格计算，买受人客观上还赚了不少钱。三、原告变更合同的诉请已经超过了法定的一年除斥期间，请求权已经消灭。1、2013年6月23日，原告等许多业主因面积差事情与被告进行多次群体对话，当时他们就声称被告面积欺诈。2013年7月14日甚至为此堵金水路。也就是说，从2013年6月23日起，原告就认为被告在订合同时有面积欺诈。根据上述事实和法律规定，可以清楚的知道本案原告从知道或者应当知道撤销事由之日起至起诉止，已经近一年半之久，远远超过了一年除斥期间，因此原告的起诉应当予以驳回。四、关于原告要求办理房产证和土地证诉请，被告认为原告交清面积差款后，被告可以按照合同约定协助原告办理；在交清面积差款之前，被告依法拥有暂时停止办理的抗辩权。根据双方订立的《商品房买卖合同》附件四第二条第六项的约定，以及《合同法》第六十七条的规定（当事人互欠债务，有先后履行顺序，现履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求）。综上被告认为，原告的起诉没有事实依据和法律依据，请求法庭驳回其起诉。

为支持其答辩意见，被告向本院提交证据如下：1、房屋面积测绘报告书。证明从测绘被告的时间结合商品房买卖合同签订时间，可以看出合同签订时，还不存在实测面积数据，证明合同签订时被告并不知道合同面积小于实测面积。2、照片45张，光盘36张及社区居委会情况说明一份。证明2013年6月23日到2013年7月28日期间，包括原告在内的购房人集体大规模的以被告面积欺诈为由，几次举行活动。原告从2013年6月23日起就知道或应当知道合同变更事由。3、郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表一份。证明双方签订买卖合同时房子已基本建好，具备看房条件。

被告对原告提交的证据发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，该证据来源不能证明是被告在获得规划许可证时提交的图纸。对证据2真实性无异议，该证据证明双方签订房屋买卖时房屋还没有实测，被告不知道实测的数据。对证据3说阳台未封闭，证明双方签订房屋买卖时原告清楚所买的房子是有阳台的，至于面积是按实测面积进行计算，双方在签订合同时，被告对销售原告的房屋时并没有隐瞒。对证据4无异议。对证据5真实性无异议，是正常的预测绘申报，原告所说的被告在预测绘时进行图纸改动依据不足，原告说的依据是依据原告的证据1的图纸，但原告的图纸不能证明是被告在申报规划时提交的图纸，可能是竣工的图纸。

原告对被告提交的证据发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明在签订合同时，原告知道合同面积小于实测面积。阳台在预售时就没有计算在房屋的总面积内。对证据2照片、光盘真实性有异议，不能证明原告知情，没有拍摄的时间，对照片反映的人物不能看出是原告等人，不能证明在此时原告就知道合同变更的事由，且该照片系被告单方所拍，不具有证明的效力。对情况说明真实性无异议，但只能证明部分业主与房管局对房屋面积进行了沟通，但不能证明该部分业主为原告，同时，房管局解释的内容不明确，不能证明其证明目的。对证据3真实性无异议，原告具备看房条件，只能看大概的户型，不能看具体的面积，该合同与本案无关。

本院对本案事实确认如下：经被告委托，郑州市郑***绘队于2011年3月30日出具《郑州市房屋面积测绘报告书》一份，该报告书载明涉案房屋建筑面积87.97平方米，该房屋无阳台。该房屋建设过程中，被告对原设计进行了变更，增加了阳台。房屋建成、原告查看该房屋后，2012年3月12日，被告以上述2011年3月30日《郑州市房屋面积测绘报告书》载明的建筑面积87.97平方米（不含阳台）作为约定面积与原告签订《商品房买卖合同》一份，该合同主要约定：原告购买被告开发的上述位于金水区沈庄北路南、英协路西12幢13层1302号房，建筑面积87.97平方米，购房总价款人民币752388元。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权登记面积为准，按合同约定单价8552.78元据实结算，多退少补。被告应当在商品房交付使用后420日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。该合同附件三装饰、设备标准条款载明：阳台：未封闭。该合同附件四合同补充协议载明，原告应当承担的面积差价款，应在接到被告书面通知后30日内支付完毕。逾期未能支付完毕的，从逾期的第一天起至实际支付之日止，原告向被告支付面积差价款日万分之五的违约金；属于被告应当退还的差价款，被告在原告领取产权证时退还或者由买受人持产权证书向出卖人要求无息退还。在原告未补足面积差价款之前，被告有权暂停协助办理产权手续；如果被告持有原告的房产权证书的，有权留置行使抗辩权，以便原告及时支付面积差价款。因面积差异产生的税费增减由原告承担，如果需要原告补交，原告必须自行补交。签订该合同时，被告未告知原告约定建筑面积87.97平方米为不含已建成的阳台的面积。合同签订后，原告按建筑面积87.97平方米向被告支付了购房款。后经郑州市郑***绘队实测，本案房屋的建筑面积为92.31平方米，该实测面积将作为产权登记面积。被告以按实测面积原告未足额支付购房款为由，未办理产权登记。2014年11月4日原告诉至本院，请求：1、变更双方签订的《商品房买卖合同》第五条第1（1）项为“以合同约定面积87.97㎡为准进行结算。”2、被告立即为原告办理房产证，土地使用权证。3、诉讼费由被告承担。

本院认为

本院认为，被告在明知双方签订的商品房买卖合同中约定面积未包括阳台面积的情况下，与原告签订商品房买卖合同时，未向原告披露约定面积未包括阳台面积的事实，使原告在与被告签订商品房买卖合同时不能正确表达意志，在是否缔约及面积差异处理方面做出违背真实意愿的选择，被告的行为是欺诈行为，原告可请求变更合同，即在被告披露约定面积未包括阳台面积的情况下，做出真实意思表示，且该意思表示能在平等、自愿、公平、诚实信用等合同基本原则下与被告达成一致。如果被告在与原告签订商品房买卖合同时，披露了约定面积未包括阳台面积的实际情况，而原告又愿意签订商品房买卖合同的情况下，按约定面积作为双方最终结算面积，不能体现双方在平等、自愿、公平、诚实信用等合同基本原则下的真实意愿，故原告请求变更双方签订的《商品房买卖合同》第五条第1（1）项为“以合同约定面积87.97㎡为准进行结算，本院不予支持。原告可另行依法主张、维护自身合法权益。本案中，实测面积大于约定面积，存在房屋差价款，在房屋差价款未予处理的情况下，原告请求判令被告为其办理房产证、土地使用权证，没有依据，本院不予支持。被告辩称其在与原告签订本案中商品房买卖合同时没有欺诈行为，与本院查明的事实不符，证据不足，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭，故被告关于原告变更合同的诉请已经超过了法定的一年除斥期间的答辩意见，不符合法律规定，本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第五十四条、第五十五条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告邢*的诉讼请求。

案件受理费300元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省**民法院，并于上诉之日起七日内向河南省**民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

裁判日期

二〇一五年十月十九日