上诉人刘**与被上诉人王**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**与被上诉人王**租赁合同纠纷一案，原告于2014年11月6日向宁**民法院提起诉讼，请求判令解除合同并让被告支付下余租金。宁**民法院于2015年1月15日作出（2014）宁*初字第1288号民事判决。刘**不服，向本院提起上诉。本院于2015年3月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月17日在本院第十四审判庭公开开庭进行了审理。上诉人刘**，被上诉人王*及其委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审认定，2012年11月1日原被告签订场地租赁合同，原告将位于宁陵县西环路口东南角一片场地租赁给被告使用。约定租期3年，每年租金14000元。2013年10月原告在该场地东部建造楼房。后双方因场地租赁发生纠纷，被告付给原告第二年租赁费10000元。双方协商未果，原告于2014年11月6日起诉来院，要求解除合同，让被告支付下余租金。

一审法院认为

原审认为，原、被告签订有租赁合同，双方应依约履行。在租赁期间发生纠纷应协商解决，任何一方都无权擅自作出决定。被告未按合同约定全部支付租金，原告要求与被告解除合同的诉讼请求依法应予支持。在没有新情况出现时，被告还应支付下欠租金4000元。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，宁**民法院于2015年1月15日作出（2014）宁*初字第1288号民事判决：一、准许原告王**解除与被告刘**于2012年11月1日签订的场地租赁合同；二、被告刘**于本判决生效后5日内给付原告王**租金4000元。

诉讼费100元减半收取50元，由被告刘**负担。

上诉人诉称

刘**不服原审判决，上诉称，租赁期间，被上诉人在上诉人租赁的土地上建楼房八间，约占土地租赁面积的三分之一左右，双方口头约定租金由每年14000元调整为10000元。上诉人交10000元租金后，被上诉人却称仅是两个月的租金，还有十个月5万元租金没交，被上诉人私自抬高租金是违约。租赁期间内，土地面积减少本应减少租金，原审判决上诉人给被上诉人剩余租金4000元不当。请求二审依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人王**称，上诉人与被上诉人与2012年11月1日签订协议，每年租赁费14000元，先交租金后使用，上诉人仅交付了一年的租金，从2013年11月1日，上诉人就应交付全年的租金，上诉人没有履行。上诉人与被上诉人协商，在涉案土地上建筑厂房三层，建筑房屋后，使用面积增加。房屋建成后，使用价值增加，因被上诉人考虑到上诉人在使用，双方协商，由别人愿意的每年8万租金降到每年6万。上诉人至今没有支付下余租金5万。按上诉人所说每年租金14000元，上诉人也没有付清下余租金4000元。一审判决正确，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请二审驳回上诉，维持原判。

本院认为

根据双方当事人的诉辩意见，本院将本案的争议焦点归纳为，原审判决准许解除涉案场地租赁合同，刘**给付王*租金4000元有无事实、法律依据。

双方当事人对本院归纳的争议焦点无异议，本院予以确认。

双方当事人二审期间均未提交新证据。

本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。

本院认为，双方当事人签订的涉案《场地租赁合同》是真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效协议；但在合同履行期间，被上诉人在土地上新建了房屋，认为土地价值增加而主张租赁费由每年14000元涨至每年6-8万元，其间没有书面补充协议，上诉人亦未按照合同约定支付第二年全部租金，双方对租金产生严重分歧，致使不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，故原审判决解除涉案《场地租赁合同》有事实和法律依据，本院二审予以维持。

双方对第二年租金没有协商一致，即双方对原合同还没有变更，原合同对双方仍有约束力，第二年租金应按年14000元计算；被上诉人在土地租赁期间改变合同约定的土地用途进行建房，建房期间必然致使上诉人对土地的实际使用产生不利影响，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，故上诉人主张减少租金的抗辩有事实、法律依据，原审判决上诉人向被上诉人支付第二年下余4000元租金不当，本院予以纠正。

第三年租金问题。原审对第三年即2014年11月2日后租金漏判。在涉案合同解除前，涉案合同仍有效，按原合同约定价格支付租金，平均每日租金14000元÷365日≈38.4元／日，从2014年11月2日起至本合同解除之日止按日计算租金。由于被上诉人在土地上建房后土地是否增值、对土地租赁价格能够增加多少没有确切证据证明；上诉人在涉案合同解除后占用土地的费用计算属于另一法律关系，当事人可依法另行主张权利，本院对此不予审理。

综上，原审认定事实清楚，适用法律部分错误，判处不当，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持宁陵县人民法院（2014）宁*初字第1288号民事判决第一项，即准许原告王**解除与被告刘**于2012年11月1日签订的场地租赁合同；

二、撤销宁陵县人民法院（2014）宁*初字第1288号民事判决第二项，即被告刘**于本判决生效后5日内给付原告王**租金4000元；

三、刘**从2014年11月2日起至本判决生效之日止按38.4元／日向王**支付租金，于本判决生效后5日内支付；

四、驳回上诉人刘**的其他上诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费100元减半收取50元；二审案件受理费100元，总计150元，由上诉人刘**负担75元，由被上诉人王*负担75元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月二十九日