河南开**责任公司诉张**物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告河南开**责任公司（以下简称开源物业公司）诉被告张**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告开源物业公司的委托代理人石**，被告张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告开源物业公司诉称，2011年5月20日，被告张**入住森林庄园E3#2单元5楼西户后，与原告签订了物业管理合同和物业管理公约，约定被告张**按照住宅建筑面积每月每平方米0.4元向原告支付物业管理费，每年一月缴纳，逾期缴纳的每逾期一天加收1%违约金。但被告欠付2012年度的物业管理费711元至今未付，同时按照约定，被告应当支付违约金计2382元，经原告多次催要，被告拒不支付。请求判令被告及时支付2012年度的物业管理费及违约金。

被告辩称

被告张**辩称，拖欠物业费711元属实，但违约金过高属于霸王条款。拖欠物业费是因为原告管理不到位致使被告财产被盗，应是原告违约在先。

本院查明

经审理查明，2011年5月20日，被告张**入住森林庄园E3#2单元5楼西户后，与原告签订了物业管理合同和物业管理公约，约定被告张**按照住宅建筑面积147.92平方米，每月每平方米0.4元向原告支付物业管理费，每年一月缴纳，逾期缴纳的每逾期一天加收1%违约金。但被告欠付2012年度的物业管理费711元至今未付。

以上事实，有原告开源物**司提供的前期物业管理合同及服务委托协议等证据及当事人的当庭陈述等在卷佐证。

本院认为

本院认为，物业管理，是指物业管理区域内全体业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，被告所在的小区虽然尚未成立业主委员会，但前期物业管理服务委托协议和管理规约即是根据有关规定对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定，本案中双方当事人签订的物业管理协议系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议履行。同时，物业管理服务不仅是对某一个业主的私有房产而言，还包含着对物业共用部位、共用设施设备进行的相关管理服务，物业管理费也是整个小区物业管理服务资金的归集，广大业主都应当按时足额缴纳，以保证小区的品质。业主拖欠物业费而享受物业服务，在一定程度上也是损害已经缴纳物业服务费的业主的权利。故被告张**作为业主，理应及时向物业企业缴纳物业管理费及相关费用。原告开源物业公司诉请被告张**及时支付2012年度的物业管理费及违约金，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。被告张**辩称违约金过分高于造成的损失，本院予以采信，本院根据公平原则和诚实信用原则酌定被告张**应付违约金为原告实际损失的30%，本院计算为213.3元（711元×30%）。被告张**辩称其财产被盗属于原告责任，未能提供充分证据证明，且物业服务质量存在瑕疵，可以根据具体情况要求物业企业承担责任，但因此拒交物业管理费没有法律依据，故本院对该辩称不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、第二十一条、第二十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决生效后五日内，被告张**给付原告河南开**责任公司2012年度的物业管理费711元及违约金213.3元；

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费用50元（原告开源物业已缴纳），由被告张**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漯河**民法院。

裁判日期

二〇一三年十二月十日