何**与曾**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人何**因房屋租赁合同纠纷一案，不服正阳县人民法院（2014）正民初字第142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人何**及其委托代理人卢*，被上诉人曾**及其委托代理人曹*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院判决认定，原告曾**与被告何**于2009年5月6日签订房屋租赁协议一份，内容载明：“出租人：曾**（简称甲方），租赁人：何**（简称乙方）。甲方将正阳县东环二路东侧中段（北**小区）门面房四间四层，门面房东侧三间两层（室内已装修）门面房院内有楼房两间两层，门朝北仓库五间，门朝南仓库七间，另有门朝西两小间住房，现同意出租乙方使用，以下特订租赁协议以便双方共同遵守：1、甲方出租以上房屋租赁期为拾年整。每年租金为叁万玖仟元，先付款后租房，两年段为一次性付款，共分五次。两年期满后必须提前交付下两年的租金。以乙方收到甲方租房收款收据为凭证。乙方不能按期如数付款或拖欠视为放弃租用权，甲方有权收回房屋出租权所造成的损失有乙方负责。甲方在收到乙方租金租用期间不得随意提高房租或缩短使用期限。2、乙方在租赁期间应爱护门窗管道线路，及装修物件，在使用期间房屋门窗应有乙方负责维修，门窗装修改造必须经甲方同意。租用期间水电费由乙方自负。3、乙方经营项目必须符合国家政策法规，合法经营；经营中间一切经营中收费，由乙方负责，经营中期间造成火灾、偷窃和人生意外事故一切有乙方负责责任事故和经济赔偿。甲方不负任何连带责任。4、合同到期后，乙方有优先租赁的权利，如甲方出售房屋，乙方有优先购买权，租用期间不能转让，协议到期后为终止租用权。5、协议一式两份，双方各执一份，签字后生效。甲方签字：曾**乙方：何**二00九年五月六日”合同签订后，被告将门朝西两间房子拆除安装了幼儿娱乐设施，用所租房屋开办了正**英文幼儿园。2010年暑假期间，被告何**为了满足建园需要，在承租楼房底层进院大门过道北侧墙上开设了两个门洞。后，原告曾**于2012年11月5日以“被告未经允许私自将租赁房屋的承重墙破坏”为由诉至法院（案号为（2012）正民初字第1512号），要求解除原、被告之间的租赁协议，并在该案审理过程中向法院提出鉴定申请，花费鉴定费用8500元，后原告以双方能够私下调解为由，于2013年12月12日撤回了对被告的起诉。2014年1月6日原告打印了一份通知张贴在被告开办幼儿园的大门上，该通知载明：“何**：你在租赁我门面房四层楼的一楼承重墙增设的两个门洞，经“司法鉴定”已经构成安全隐患。现通知你限十日内恢复原状，同时要求你十日内与我协商由此造成安全隐患的经济损失和相关赔偿事宜。……”。后，被告未与原告进行协商，也没有将增设的门洞恢复原状，为此，原告又于2014年1月21日诉至法院，双方成讼。

另查明：（2012）正民初字第1512号案件，原告曾**在诉讼过程中向法院申请鉴定楼房改造部位是否影响其主体结构安全。法院技术室委托驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所对被告楼房改造部位是否影响其主体结构安全进行鉴定，驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所于2013年4月2日作出驻天工司鉴所（2013）建质鉴字第012号司法鉴定意见书。该意见书载明鉴定意见为：“由于该楼墙体质量（砌筑砂浆抗压强度较低且有瞎缝）差，所以该承重墙增设门洞虽在结构理论上能满足要求，但改变了原设计布局，影响墙体整体性。”对于该鉴定结果，原审法院认为鉴定意见内容不明确，不能达到原告申请鉴定的目的，要求鉴定机构重新出具鉴定意见书或补充鉴定。驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所又于2013年9月5日作出“驻天工司鉴所（2013）建质鉴字第012号”鉴定意见的补充说明，该补充说明载明：“由于墙体（砌筑砂浆抗压强度较低、存在瞎缝）质量差且未设置圈梁，所以该楼刚度不足；承重墙增设门洞虽在结构（仅指增设的门洞过梁及其两端支撑墙体）理论上能满足（承载）要求，但关键是改变了原设计布局，导致本就刚度不足的楼体更加不堪，加重了安全隐患，影响主体结构安全。”对该份补充说明内容，该院对原、被告双方均进行了告知。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，该合同真实有效。原告诉称被告在承租楼房底层进院大门过道北侧墙上开设两个门洞，变动了房屋建筑主体和承重结构，影响主体结构安全。该事实清楚，证据充分。根据原、被告双方租赁合同中的约定，门窗装修改造必须经原告同意。被告辩称改变承重结构是经过原告同意，并不是擅自改变的，同时提交证人彭**与刘**证言欲予证实，该两位证人的证言，只片面的证明了在租赁物改建时见过原告及原告家属，不能证实被告增设门洞是经过原告同意后的行为，对该二位证人证言的证明目的不予认可，被告也没有提交其它证据予以证实，故对被告提出的原告同意增设门洞的抗辩，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条之规定，原告要求解除原、被告之间租赁协议的诉讼请求予以准许。被告增设的门洞影响了主体结构安全，应及时恢复原状。对于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，原告所花费鉴定费用8500元，是在（2012）正民初字第1512号案件中产生的，该案件在审理过程中，原告撤回了起诉，该案产生的诉讼费用及鉴定费用，应由原告自行承担；关于原告要求被告支付迟延收到房租七个月的利息损失，因当时原、被告双方正在诉讼当中，被告将该房屋租金确实交到法院提存，对原告的该项诉求不予支持；原告要求被告按房屋总价的20%到15%进行房屋损害赔偿，该赔偿标准没有依据，不予支持。因原告收取被告的房租至2015年5月6日，原告应在被告实际使用期间计算房租，多收取部分向被告予以退回。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条之规定，原审法院判决：一、解除原告曾**与被告何**所签订的房屋租赁合同；二、限被告何**于本判决生效后十日内，将增设的门洞恢复原状；三、驳回原告曾**的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告何**承担。

上诉人诉称

宣判后，何**不服，向本院提起上诉称，原判认定事实不清，处理错误。一、原审法院认定事实错误。1、其租赁曾**房屋后，在改造过程中是经曾**同意的。而原审法院却认为：“该两位证人的证言，只片面的证明了在租赁物改建时见过原告及原告家属，不能证实被告增设门洞是经过原告同意后的行为。”该认定显然错误，其提供的证人当庭作证时明确述明在改建过程中，曾**及其妻子均在现场。如若曾**不同意，就应当指出或不让施工。而实际情况是在曾**亲自指导下进行的。2、从租赁时间上曾**不知情是不尊重事实。双方签订房屋租赁合同是2009年5月6日，该合同生效后其实施了在合同要求内的改造。协议履行2年半后于2012年11月5日才以其“未经允许私自将租赁房屋的承重墙破坏”诉诸法院。实际上除施工时曾**夫妇在现场外，其平时收房租等是经常去的，同时其抵押贷款时，银行每年都要到抵押房产处由房主陪同进行验证。2、对司法鉴定的认识处于偏见而认定。驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所2013年4月2日出具的（2013）建质鉴字第012号司法鉴定意见书，该意见书载明：“由于该楼墙体质量（砌筑砂浆抗压强度低且有狭缝）差”，所以该承重墙增设门洞虽在结构理论上满足要求，但改变了原设计布局影响墙的整体性。不存在增设门洞的危险因素。法院认为鉴定没有达到原告方的目的，又让鉴定部门重新出具“补充鉴定。”①该重新鉴定不应出。因为原鉴定申请时，其鉴定的内容目的都已明确②该重新鉴定未经其同意，同时，同一鉴定部门出具两份内容不相同的意见。该鉴定自申请就已将鉴定要求、内容及相关证据均已提交鉴定部门，鉴定部门经审查和现场勘验后作出结论，该鉴定部门有枉法之嫌。且补充鉴定未经上诉人同意和知晓，不合法。二、适用法律错误事实情况表明原审法院适用《中国人民共和国合同法》第219条调整本案显属错误。本案应适用《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十五条、第六十条的规定。请求撤销原判，依法改判双方继续履行合同。

被上诉人辩称

被上诉人曾**辩称，原判认定事实清楚，处理正确。请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。

本院认为

本院认为，双方当事人因房屋租赁发生纠纷，双方对房屋租赁合同的真实性均无异议，原判认定该房屋租赁合同为有效合同，应予确认。双方争议的焦点为该合同应否予以解除。根据查明的事实，双方在履行合同的过程中，何**在承租楼房底层进院大门过道北侧墙上开设两个门洞，变动了房屋建筑主体和承重结构，影响主体结构安全。经鉴定何**在租赁的房屋开设两个门洞，改变了原设计布局，导致本就刚度不足的楼体更加不堪，加重了安全隐患，影响主体结构安全。且何**所租赁的房屋用于开办幼儿园，存在安全隐患，曾**请求解除合同，原审法院予以支持，符合法律规定。关于对工程质量的鉴定问题，该鉴定结论系原审法院委托具有鉴定资质单位及鉴定人员作出，且该鉴定单位出具的说明是对鉴定结论的补充说明，一审中，双方对鉴定结论及补充说明进行了质证，原判予以采信，符合法律规定。综上，何**的上诉理由不足，不予采纳。原判认定事实清楚，处理正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人何**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月五日