杨*与周口**限公司、第三人中国农**限公司西华县支行商品房买卖合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告杨**被告周口**限公司、第三人中国农**限公司西华县支行商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王**独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨*的委托代理人杨**、被告周口**限公司的委托代理人胡*、第三人中国农**限公司西华县支行的委托代理人窦**、张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2014年2月13日，原告购买被告位于西华县迎宾大道北侧的大富城第8幢东一单元301号商品房，并签订了商品房买卖合同，该合同约定，房屋总价款为394909元，首付款为199909元，剩余195000元办理银行按揭。2014年6月19日，原告与第三人签订了《个人住房借款合同》，原告开始正式还贷，截止起诉之日，原告已经还贷款8期，共计还款10889.76元。根据原、被告签订的商品房买卖合同第八条、第九条之规定，被告应于2014年12月31日前向原告交付房屋，若被告逾期交房超过60日的，原告有权解除合同及按照已付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了合同全部义务，而被告却未按照合同约定交付房屋，其逾期已经超过60日，达到合同解除的条件。原告与被告就解除合同退还交付款的问题未达成协议。故起诉法院，要求依法判令：1、解除原、被告于2014年2月13日签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告已经支付的购房款人民币394909元及利息、其他损失1735元；3、被告支付原告违约金3949.09元。庭审中，原告的具体诉讼请求变更为：诉讼请求第2项要求被告偿还首付购房款199909元及利息，按揭贷款的本息12197.17元，其他损失1235元；按揭余款193673.92元由被告直接支付给第三人。增加一点，要求解除原告与第三人签订的个人住房借款合同。

被告辩称

被告周口**限公司辩称：同意解除合同，偿还原告已付首付款及本金，被告是原告与第三人借款合同的担保人，按照规定，按揭贷款应当由被告偿还，违约金应当按照原告支付的首付计算，而不能按购房总款。

第三人中国农**限公司西华县支行述称：不同意解除借款合同，合同有明确规定，原、被告之间购房合同的变更不影响借款合同的履行。如果合同解除，原、被告承担连带还款责任，并由原告按照合同第五条约定支付解除合同时的违约金一个月利息1127.22元。

原告杨*向本院提交的证据材料有：商品房买卖合同一份、原告向被告支付购房款199909元的票据三张、通过银行按揭向被告付款195000元的票据一张及按揭费用1235元票据一张、按揭贷款的还款计划表一份。以此证明1、原、被告之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，原告已按合同约定履行了自己的付款、按揭等全部合同义务，被告违约未按期交付房屋，已经超过60日，符合解除合同的条件，双方的买卖合同应依法解除并向原告承担违约责任。2、原告与第三人存在按揭贷款的借款合同关系，因该借款合同依附于原告与被告之间的商品房买卖关系，系商品房买卖合同的从合同，因此，主合同解除其借款合同应相应解除。

被告周口**限公司未向本院提交证据材料。

第三人中国农业银**支行向本院提交的证据材料有：个人购房担保借款合同一份，以此证明本案原告对借款应当负清偿责任，本案被告应当承担保证责任，即使本案房屋买卖合同解除，我行借款已经发放了，被告也应当承担担保责任。

本院认为

经过庭审质证，原告提交的证据1、2，被告、第三人没有异议，但被告认为，从借款凭证上可以看出，按揭贷款是由第三人直接打入指定账户，没有通过原告给付。第三人提供的证据，原、被告没有异议，原告认为该款应由被告偿还。本院认为，原告、第三人提供证据具有客观真实性，与本案案件事实相关联，本院认定为有效证据予以采信。

依据上述有效证据及当事人陈述，本院认定以下案件事实：2014年2月13日，原告杨*与被告周口**限公司签订商品房买卖合同，合同约定，原告购买被告大富城第8幢东单元301号房一套，价款394909元，分期付款，原告首付199909元，余款19500元由个人办理银行按揭贷款30年。被告于2014年12月31日向原告交付房屋，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同后，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起60天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告应于2014年2月13日前分三笔向被告交款199909元，并缴纳按揭费1235元。2014年6月19日，原告与第三人签订《个人住房借款合同》，自2014年7月20日起，原告在每月的20日支付按揭费，至开庭时原告累计还款9期，计款12197.17元。《个人住房借款合同》由被告周口**限公司担保。后被告未按照合同约定的时间向原告交付房屋，原告提出解除合同。

本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同以及原告与第三人签订的合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人的权利与义务应受合同约束。本案中原告按合同的约定履行了义务，被告周口**限公司未按合同约定的期限向原告交付房屋，现被告逾期60天仍未交房，原、被告双方约定解除合同的条件成就，原告要求解除原、被告之间商品房买卖合同的诉讼请求，应予支持。原告与第三人签订的《个人住房借款合同》具有特殊性，此合同虽然与原、被告之间的商品房买卖合同不具有主从合同关系，但与原、被告之间的合同关系密切，商品房买卖合同解除，原告贷款买房的目的不能实现，借款合同没有存在的意义，所以，原告要求同时解除原告与第三人之间的《个人住房借款合同》的请求，本院予以支持。合同解除后，被告退还原告已付首付款并赔偿给原告造成的损失，即按揭费1325元、违约金（违约金按原告已付款的1%计算）、解除贷款合同的违约金（一个月的贷款利息1127.22元）。同时被告应退还第三人未偿还的贷款本金193673.92元。原告请求的利息，因原、被告在合同中约定的有违约金，对原告主张利息的请求本院不再支持。第三人主张原告应按合同第五条的规定，支付解除合同的违约金，此损失是由被告违约引起，应由被告承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告杨*与被告周口**限公司于2014年2月13日签订的商品房买卖合同；

二、解除原告杨*与第三人中国农业**西华县支行于2014年6月19日签订的《个人住房担保借款合同》；

三、被告周口**限公司退还原告杨*购房款199909元及违约金1999.09元、按揭费1235元、已经支付的按揭本息12197.77元（判决书下发后至生效前再发生的按揭费被告一并返还）；

四、被告周口**限公司给付第三人中国农**限公司西华县支行未偿还的贷款本金193673.92元（判决书下发后至生效前原告偿还的本金再减去）、解除商品房买卖合同的违约金1127.22元；

五、驳回原告的其他诉讼请求。

上述第三、四项被告于本判决生效之日起十日内日履行完毕。

案件受理费3641元，由被告周**限公司负担。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年四月十二日