魏*与南阳市**有限公司、第三人王**、王**房产买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告魏*诉被告南阳市**有限公司（以下简称兴立公司）、第三人王**、王**房产买卖合同纠纷一案，南阳**民法院于2013年3月19日发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，于2014年7月16日公开开庭进行了审理，并追加王**、王**为第三人参加诉讼，原告魏*的其委托代理人温**，被告南阳市**有限公司、第三人王**、王**的共同委托代理人李书选到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告魏**称，2007年8月29日、9月17日，原、被告签订《商品综合楼售房协议》一份，约定：被告将其开发的南阳**农行对面房产的一单元五层东户、中户两套单元房出售给原告，优惠价每套20万元整。当天原告向被告支付了两套单元房的房款计款40万元整，被告方的经办人王**和王**先后向原告出具收据2份。合同签订时被告方经办人口头承诺半年内交房，并书面约定，逾期交房，月利息按1%的利率计算至实际交付之日止。在等待交房中，原告得知被告已将原告购买的房产转卖给了他人。被告的行为严重违反了双方的约定，损害了原告的经济利益。请求判令：1、被告退还房款并支付利息，利息自交付房款之日起按同期银行贷款利率计算到款付清之日止；2、被告支付房款1倍的赔偿责任。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：

1、2007年8月29日被告兴立公司与原告魏*签订的《商品综合楼售房协议》1份。证明原告购买被告开发的两套单元房；

2、2007年8月29日、9月7日收据2份。证明原告支付两套商品房的购房款40万元；

3、被告兴立公司的上诉状1份。证明兴立公司承认其工作人员收到原告两套房子的购房款，具体的经办人是兴立公司的人员。

被告辩称

被告兴立公司辩称，原告与被告的购房合同没有履行，该房子也不是被告开发的，被告也没有收原告的房款，故被告不应该承担责任。

被告兴立公司未向本院提交相关书面证据材料。

第三人王**、王**辩称，1、2007年8月29日，原告所支付的房款是王**、王**、顾**三人收取的，2007年9月7日的房款是王**和顾**收取的；2、该处房屋系小产权房，没有建房手续，因房屋手续一直没有申办下来，到2008年以后，原告见房屋还没有开工，就要求退回房款，从2008年陆续到2011年，一共分十四次，将购房款退给了原告的哥**、嫂子顾**、以及顾**三人。40万的购房款已经全部退完，另外加2万元利息，共计退42万元。双方的债权债务关系已经清结，房款退后，该房屋已经另售给其他人，故原告请求退回房款及利息的请求没有依据，请求驳回原告的诉讼请求。

被告王**、王**为支持其理由，向本院提交以下证据材料：

1、14份退房款的收据，共计42万元。证明原告所交的房款已经全部退完，双方的债权债务已经清结。

土地证1份、行政处罚告知书2份。证明该土地属于划拨用地，土地使用权人为南阳**销公司，该处房屋属于小产权房，没有规划手续。

收款收据的记账联。证明每套房实收原告房款19万元。

被告兴立公司对原告魏*所举证据发表以下质证意见：

对原告所举证据1的真实性有异议；对证据2有异议，认为该证据与被告无关；对证据3有异议，该上诉状是原代理人李*起草的，其对案件的情况了解不很清楚，顾**不是兴立公司的工作人员，购房款也没有交给兴立公司，而是由顾**、王**三人收取的。该上诉状不能证实兴立公司收到原告40万元的房款。

被告第三人王**、王**对原告魏*所举证据发表以下质证意见：

对证据1购房合同没有异议，但该合同没有履行；对证据2的收据的真实性没有异议，但该收据与兴立公司没有关系，没有加盖兴立公司的印章。该房款是王**、王**、顾**收取的，每份收据上写的20万元，实收是19万元，优惠1万元。该房款已经全部退还给原告的哥哥、嫂子和顾**三人。收据已经作废了。对证据3有异议，该上诉状部分内容不属实，第一该房子不是被告兴立公司开发的，第二顾**也不是被告兴立公司的职工，第三魏珂的购房款是顾**、王**、王**收取的，与被告兴立公司没有关系。

原告魏*对第三人王**、王**所举证据法发表以下质证意见：

对证据1有异议，原告未授权他人退购房款，在见到收据之前也不知道有退款的情况。对证据2有异议，与本案没有关联性，在被告和第三人出具该证据之前，原告不知道这些证据，原告买房子时被告说手续齐全，并在购房合同中约定有被告负责办理房产证。对证据3的真实性、合法性均有异议，该证据系被告与第三人之间的内部手续，在第三人出具该证据之前，原告没有见到该证据，原告实付40万元的房款。

被告兴立公司对第三人王**、王**所举证据均无异议。

本院对原、被告所举证据认定如下：

本院认为

被告兴立公司对原告所举证据1的真实性有异议，但未提出相反证据材料予以反驳，第三人王**、王**对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定，对于其与本案的关联性，本院将在评理部分予以详述；被告兴立公司对证据2有异议，认为该证据与被告无关，第三人王**、王**对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定，对于其与本案的关联性，本院将在评理部分予以详述；被告兴立公司对证据3有异议，认为该上诉状是原代理人李*起草的，其对案件的情况了解不很清楚，顾**不是兴立公司的工作人员，购房款也没有交给兴立公司，而是由顾**、王**王**三人收取的，该上诉状不能证实兴立公司收到原告40万元的房款，第三人王**、王**对证据3有异议，认为上诉状部分内容不属实，第一该房子不是兴立公司开发的，第二顾**也不是兴立公司的职工，第三魏珂的购房款是顾**、王**、王**收取的，与兴立公司没有关系，本院认为，该上诉状是被告兴立公司在原一审宣判后，对一审判决结果不服向南阳**民法院提出的上诉，本院对该证据的真实性予以认定，对于其与本案的关联性，本院将在评理部分予以详述。

被告兴立公司对第三人王**、王**所举证据均无异议。原告魏*对第三人王**、王**所举证据1有异议，称原告未授权他人退购房款，在见到该收据之前也不知道有退款的情况，本院认为，原告否认委托他人办理退房款手续，也否认退房款，且收款人也未能到庭作证，本院对证据不予认定；原告对第三人所举证据2有异议，称在被告和第三人出具该证据之前，原告不知道这些证据，但未对该证据的真实性提出异议，本院对该证据的真实性予以认定，对于其关联性，本院将在评理部分予以详述；原告对第三人所举证据3有异议，称该证据是被告与第三人之间的内部手续，在第三人出具该证据之前，原告没有见到该证据，原告实付40万元的房款，本院认为，该证据系第三人内部记账凭证，上面标注的实收19万元原告不予认可，且原告所举的收据中并未标注实收19万元，故本院对该证据中标注实收19万元不予认定。

通过原、被告举证、质证、本院认证，结合庭审调查，本院确认以下事实：

2007年8月29日，原告魏*（乙方）与被告兴立公司（甲方）签订了《商品综合楼售房协议》一份，协议约定：一、该商品房坐落在甲方所有的土地上。二、乙方向甲方购买商品房建筑面积共137.63平方米。该商品房坐落位置是一单元五层东户。该商品房阳台是全封闭式。上述面积为甲方暂扯面积，最终以房管局发放的房产证上面积为准，多退少补。三、该商品房一切费用均由乙方承担。该房的价格为每平方米1880元，金额为258744元。四、甲方给予乙方每平方米优惠，即实际付款额为20万元。五、乙方在决定购房后，应向甲方交纳房价全额，定金交付后如欲退房，应在5日内办理退款手续，5日后视为预定，所交定金甲方不予退还。六、在双方交接商品房时，乙方应将房价款全额及办理房权证费用向甲方付清。七、乙方如未按本合同第五条、第六条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期付款有权追究违约利息，自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月息按1%利率计算。逾期超过60天，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述约定追究乙方的违约责任：1、终止合同，乙方应按累计应付款的5%向甲方支付违约金，甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。违约金和经济损失均从乙方已付房价款金额中扣除。2、甲方有权将该房屋另行出售，乙方不得干涉。八、甲方须将竣工验收合格的该集资交付乙方使用。但遇有下列特殊原因，甲方可以据实延期。1、人力不可抗拒的自然灾害。2、雨、雪、停水、停电。3、政策性干预。4、其他双方意志以外不能预见的事由。九、除本合同第八条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息按1%利率计算。此项只限一次性付款的购房户，分期付款的购房户不享受此违约责任。十、该商品房竣工验收合格后，甲方应书面通知乙方办理交付该商品房手续。乙方应在收到通知之日起15天内，到甲方指定地点付清本合同第六条规定的应付款项。若在规定期限内，乙方仍未付清全部应付款，甲方有权按本合同第七条规定向乙方追加违约责任。十一、在乙方付清本合同第六条规定的应付款之日起15天内，双方对该商品房进行验收交接，交接钥匙，签署房屋交接单。若因甲方责任在乙方付清全部付款之日仍未进行验收交接，乙方有权按本合同第九条的约定追究甲方的违约责任。十二、房产手续由甲方负责办理，国家统一规定的房产契税及有关费用由乙方支付，房屋产权归乙方所有，乙方对所购房屋享有转让、租赁和继承权，乙方产权变更时，应通知甲方备案。十三、售后服务与管理。十四、有关房屋质量事项。十五、补充协议的效力。十六、争议解决办法。十七、本合同经甲、乙双方签字之日起生效。十八、本合同生效后，甲、乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并按实际已付款的5%赔偿对方损失。甲方：南阳市**有限公司合同专用章，并有王**签字。乙方：魏*签字。备注：一单元五层同面积、同户型共两套。王**签字。签于2007年8月29日。合同签订后，原告于2007年8月29日支付20万元整，由被告向原告出具了有顾**、王**、王**签字的收据，该收据注明系付一单元五层东户。2007年9月7日，原告又支付20万元整，被告又向原告出具了有顾**、王**签名的收据，该收据注明系付一单元五层中户。后原告要求被告交房时，被告知原告所购买的房产已经被转售给他人。原告遂诉至本院，请求：1、退还房款及利息，利息自交付房款之日起按同期银行贷款利率计算到款付清之日止；2、支付房款1倍的赔偿责任。

另查明，原、被告所签订的《商品综合楼售房协议》中涉及的房屋所占土地的使用权人为南阳地区林产品经销公司，土地使用权证号为宛市证地（1987）73号。该房产是第三人王**投资兴建，现在土地使用权证载明的土地使用权人仍为南阳地区林产品经销公司。第三人王**在兴建该房产时欲借用被告兴立公司的资质，兴立公司将空白的售房合同交给第三人王**。后因未能变更该宗土地的土地使用权人，第三人王**在没有相关手续的情况下兴建了该房产，但被告兴立公司也未将以前交给王**的售房合同收回。

再查明，原告与被告所签订购房合同中所涉及的房屋已被第三人王**出售给他人。顾**分别于2008年3月16日出具的内容为：“今借现金壹万元整。顾**。”借条1份；2010年4月20日出具的内容为：“今收到现金贰万元整。顾**。”的收条1份；2010年4月26日出具的内容为“今收到现金贰万元整。顾**。退房。”收条1份；2010年6月24日出具的内容为：“今收到现金贰万元整。退房款。顾**。”收条1份；2010年7月8日出具的内容为：“今收到现金贰万元整。退房。顾**。”收条1份；2011年4月18日出具的内容为：“今收到现金贰万元整。顾**。”收条1份；2008年7月28日出具的内容为：“今借到现金壹万元整。魏房款。经手顾**。”凭条1份；2009年11月2日出具的内容为：“今收到现金伍万元整。顾**”凭条1份；2009年12月24日出具的内容为：“今收到现金伍万元整。顾**。退房款。”收条1份；2010年1月6号出具的内容为：“收到现金伍万元整。顾**。﹤草原兴发﹥”收条1份；2010年2月5日出具的内容为：今收到现金伍万元整。退房。顾**。﹤纺织站门口﹥”凭条1份；2010年3月31号出具的内容为：“今收到退房款叁万元整。顾**。”收条1份。2008年1月16日顾**出具的内容为：“今收到现金贰万元整。顾**。﹤专医院门口﹥顾**在场。”收条1份。魏**分别于2009年1月21日出具的内容为：“今收到现金壹万整。魏**。在新华东路。”收条1份；2009年11月2日出具的内容为：“今收到现金肆万元整。魏**。﹤顾**、魏**晚上﹥”收条1份。

经本院审委会讨论认为，第三人王**在未取得商品房预售许可证的情况下，以被告兴立公司的购房合同，与原告魏*签订《商品综合楼售房协议》，违反法律规定，该合同应为无效合同。第三人王**在与原告魏*签订售房合同时，未取得商品房预售许可证，应当承担造成合同无效的相应责任。现原告请求判令返还已付购房款，并支付利息，理由正当，本院予以支持。原告在签订购房合同时，没有审查被告是否取得商品房预售许可证，对合同无效也有责任，故原告请求1倍赔偿本院不予支持。被告兴立公司明知第三人王**未取得商品房预售许可证，仍将盖过其合同专用章的售房合同书交给第三人王**，使第三人王**与原告签订售房合同，应当与第三人王**互负连带责任。第三人王**不是兴建该房产的合伙人，不承担责任。被告兴立公司辩称其与原告的购房合同没有履行，该房子也不是被告开发的，被告也没有收原告的房款，被告不应该承担责任的理由没有相应依据，本院不予支持。第三人王**辩称，原告所支付的房款是王**、王**、顾**三人收取的，原告所交房款已经全部退完，另外加2万元利息，本院认为王**、王**、顾**三人收取房款不影响原告已经支付全部房款的事实，第三人王**所举出的收据均不是原告魏*所写，原告魏*也不认可委托他人办理退款手续，且第三人王**所举的收据也未能显示是退原告的房款。故本院对第三人王**辩称原告的房款已经全部退完的理由不予采信。第三人王**如与顾**等人有其他纠纷，可另行解决。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

第三人王**于本判决生效后十日内返还原告魏*购房款400000元及利息（其中200000元的利息应自2007年8月29日起按中**银行同期贷款利率计算至本院指定履行期限届满之日止，200000元的利息应自2007年9月7日起按中**银行同期贷款利率计算本院指定履行期限届满之日止）。

被告南阳市**有限公司对上述款项承担连带责任。

驳回原告其他诉讼请求。

如果被告未按判决书指定期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费11800元，保全费2520元，由被告南阳市**有限公司和第三人王**负担。

如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月四日