上诉人**市有限公司因与被上诉人巩义市**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**市有限公司（以下简称金好来公司）因与被上诉人巩义市**有限公司（以下简称海**司）房屋买卖合同纠纷一案，不服巩义市人民法院（2013）巩民初字第1833号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金好来公司委托代理人崔**、被上诉人海**司委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2006年3月10日，海**司、金**公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：金**公司租用海**司位于巩义市**园商业楼负一层经商，每年租金1051200元；租期自2007年1月1日至2016年12月31日。合同签订后，金**公司支付了10万元的房屋定金并使用房屋。2008年1月22日，海**司、金**公司双方经协商，决定终止《房屋租赁合同》的履行，由金**公司租赁该房屋改为金**公司购买该房屋，双方签订了《协议书》，主要约定：金**公司购买海**司位于巩义市**园商业楼负一层，该商品房总价款为人民币999万元整；付款方式及期限为：1、合同签订时支付定金200万元，2008年1月25日前再支付300万元，剩余房款499万元，金**公司按照银行按揭贷款方式支付，金**公司应在海**司工程竣工备案完成之日起，两个月内办理完成按揭贷款手续。2、如因金**公司的原因无法办理按揭手续则须按下列方式付款：金**公司保证2009年元月20日之前付房款2495000元，剩余房款2495000元，保证在2010年2月10日前支付完毕；金**公司同意并承诺在2008年、2009年年底之前向海**司支付总房款减去已付房款剩余款项12%的年利息。如果不能按时足额支付上述房款和利息，则按日再承担未付清金额3‰的违约金；金**公司如不按本合同规定的的时间付款，海**司书面警告提示金**公司，如30日内仍未履行上述约定，海**司有权解除合同，其所交定金无权要求返还；在金**公司未付清房款前，该商品房的所有权归海**司所有等。因金**公司在租赁该房屋时进行了装修，双方协商将总房款调整为979万元。《协议书》签订后，金**公司支付200万元，之后，金**公司不再按合同约定的时间付款，后金**公司分别于2008年1月28日支付了200万元，2008年3月21日支付了70万元，2009年1月份支付了20万元，加上金**公司原支付的10万元租房定金转为房款，金**公司共支付房款500万元，下余479万元未付。2010年2月11日，海**司向金**公司发出书面通知，要求金**公司在30日内付清房款479万元及利息137.3333万元和违约金584949.6元，否则解除2008年1月22日双方签订的《协议书》，所付定金不予退还。金**公司以律师函的形式回复海**司，要求海**司提供工程竣工备案手续。2010年4月14日，海**司书面通知金**公司2010年3月8日巩义市**园商业楼负一层工程已竣工备案，可按揭贷款依约履行义务，否则由金**公司承担相应的法律责任。但金**公司仍未支付房款。2010年7月28日，海**司向金**公司发出解除2008年1月22日双方签订的《协议书》的通知，金**公司在接到该通知后没有在规定期限内申请人民法院或仲裁机构确认该解除合同的效力，金**公司从2007年1月1日起一直占用海**司房屋至今。另查明：金**公司于2011年5月19日立案起诉海**司确认合同无效纠纷一案，原审法院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。于2011年9月30日做出（2011）巩*初字第2434号民事判决，判决驳回金**公司的诉讼请求。金**公司不服判决提起了上诉，后又申请撤诉，本院于2012年3月23日做出（2012）郑**终字第436号民事裁定，裁定撤销（2011）巩*初字第2434号民事判决，准许金**公司撤回起诉。

一审法院认为

原审法院认为，海**司、金**公司所签订的房屋买卖协议书，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，该协议合法有效，海**司、金**公司均应按合同的约定履行自己的义务。但金**公司在履行合同过程中，没有全部履行合同约定的义务。根据双方签订的《协议书》的约定，海**司已于2010年4月14日以书面形式通知金**公司2010年3月8日巩义市新兴路海盛花园商业楼负一楼工程已竣工备案，可按揭贷款依约履行义务，金**公司接到该通知后，既未以按揭贷款方式支付房款，也未按照《协议书》约定的第二种付款方式付款，已构成违约。海**司于2010年7月28日向金**公司发出解除合同通知，解除双方于2008年1月22日签订的《协议书》，金**公司收到解除通知后，亦未在收到该解除通知后三个月内请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，根据《合同法》第九十六条的规定，该合同已经解除，海**司要求金**公司退还房屋并按双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准赔偿其实际占用期间的损失的诉讼请求，予以支持；金**公司已支付海**司的房款，海**司也应依法予以退还，且应按照中**银行同期贷款利率计算利息，利息计算时间应自收到房款之日起至退还房款之日止。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十三条、第九十四条第四项、第九十七条之规定，经该院审判委员会研究决定，原审法院判决如下：一、巩义市金*来超市有限公司于判决生效之日起三十日内，退还巩义市**有限公司位于巩义市新兴路海盛花园商业楼负一层的房屋；二、巩义市金*来超市有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿巩义市**有限公司损失三百八十五万四千四百元（从2007年1月1日至2010年8月30日）；三、巩义市**有限公司于判决生效之日起十日内，退还巩义市金*来超市有限公司购房款五百万元，并支付自收到房款之日起至退还房款之日止按中**银行同期同类贷款利率计算的利息。案件受理费三万七千六百三十五元，由巩义市金*来超市公司负担。

上诉人诉称

金**公司不服原审判决，向本院上诉称：一、一审判决认定事实不清，我公司在履行房屋买卖协议过程中没有违约行为，更不存在根本违约行为。协议书签订后，我公司向海**司支付了500万元购房款，双方经过协商，海**司给予我公司20万元的装修费补贴，余款479万元应以银行按揭贷款方式支付，2010年3月8日海**司正式将自己开发的位于巩义市新兴路海盛花园商业楼负一层商品房1-4号在巩义市建设管理局完成工程竣工备案，并于2010年4月14日将完成竣工备案情况书面通知到了我公司。按照约定，我公司最迟办完按揭贷款手续的时限应是2010年6月14日，只有我公司在两个月内（2010年4月15日至2010年6月14日止）办理不完按揭贷款手续，且是因为我公司的原因，我公司才对海**司构成违约，承担逾期付款的利息。海**司在明知我公司尚无须支付剩余479万元购房款的前提下，于2009年11月10日、2010年1月0日、2010年2月11日多次向我公司发出《催款通知》，要求我公司支付本金及违约金，其属于行使权利不当行为。海**司在履行本次合同义务过程中出现了严重失误，因为自身的原因拖延两年时间后才于2010年3月8日办理完成我公司所购房产的工程竣工备案手续，因为海**司自己的延误，致使合同约定的付款方式不能实现，其后果应由海**司自负。我公司办不成按揭贷款的主要原因在海**司：1、合同中买受人名称与发票中买受人名称不符；2、海**司未将合同做备案登记；3、银行不针对企业法人办理房屋按揭贷款业务；4、海**司没有给我公司换签成吴**个人的正式商品房买卖合同，也没有提供办理按揭贷款开发商应提供的资料。我公司于2010年7月1日书面答复海**司，提出愿意一次性支付剩余全部房款给海**司，无需再以银行按揭贷款的方式支付，海**司对我公司这一合理要求拒绝答复，海**司应承担一定责任，其直接于2010年7月28日向我公司发出了《解除合同通知》，通知解除2008年1月22日双方签订的《协议书》，我公司立即于2010年8月4日向海**司提出书面异议，向海**司发出《不同意解除合同的函》。海**司于2010年8月26日向一审法院提起诉讼，请求解除双方之间的商品房买卖合同，我公司不同意解除合同，认为海**司解除合同没有事实和法律依据。海**司在合同约定支付剩余房款义务的条件不成就的情况下，数次发函要求我公司支付剩余房款，索要巨额利息和违约金，以至于恶意解除合同，我公司将剩余房款479万元转入海**司账户后，一个月后海**司将该款项退还给我公司。二、一审法院认定我公司在接到解除合同通知三个月内没有请求人民法院或仲裁机构确认该通知的效力而丧失异议权错误。我公司没有违约，海**司解除合同的条件没有成就，其要求解除合同不符合合同约定及法律规定，在海**司没有解除权的条件下，我公司无需异议。另外，在一审庭审中，我公司明确表示不同意解除合同，其应视为异议的方式。三、一审法院判令我公司按照《房屋租赁合同》约定的租金标准赔偿海**司实际占用期间的损失3854400元，没有法律依据。综上所述，本案是因海**司的原因，致使我公司不能按时办理银行按揭手续，海**司又见所售房屋价格上涨，遂滥用合同解除权，恶意挑起争端，擅自撕毁合同。请求撤销原判，依法改判驳回海**司的诉讼请求或者发回重审。

被上诉人辩称

海**司答辩称：一、一审判决认定双方之间的商品房买卖合同已经解除，事实清楚，适用法律正确。我公司于2010年2月11日通知金*来公司支付房款及利息，否则解除双方之间的商品房买卖合同，2010年4月14日通知金*来公司，我公司已于2010年3月8日办理了竣工备案，要求金*来公司履行合同义务，否则承担相应法律责任，在金*来公司没有履行付款义务的情况下，我公司于2010年7月28日通知金*来公司：解除双方之间的商品房买卖合同。通知送达后，双方之间的商品房买卖合同就已经解除，金*来公司在收到解除通知书三个月内没有依法提起诉讼或仲裁，解除合同通知已具有法律效力。二、合同解除已经是客观存在的事实，且金*来公司也明确认可了该事实。三、一审法院判令金*来公司赔偿海**司实际占用期间的损失3854400元，适用法律完全正确。请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明：2010年7月1日，金*来超市向海**司发函称：金*来超市愿一次性将剩余款项499万元支付给海**司，无须办理按揭，但不同意海**司提出的另行支付100余万利息的意见。

2010年7月28日，海**司向金**公司发出解除2008年1月22日双方签订的商品房买卖合同。

2010年8月4日，金*来超市向海**司发函称不同意解除双方签订的协议书。

2010年8月26日，海**司向该院提起诉讼，要求：1、依法解除双方之间签订的商品房买卖合同；2、金好来超市赔偿海**司损失3854400元。

原审法院于2010年10月13日第一次开庭审理，庭审中，金*来公司明确表示海**司解除《协议书》没有事实和法律依据。2011年5月19日，原审法院向双方当理人释明，“原告已向被告发出解除通知，且被告收到后亦未在规定的时间内请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。因此，本院对原告的第一项请求解除双方的商品房买卖合同部分，不做出判决，原告是否同意？”海**司明确表示同意，并变更了诉讼请求为要求金*来公司返还房屋。

2011年5月19日，金*来公司向原审法院提起诉讼，要求确认海**司2010年7月28日向金*来公司所发出的解除房屋买卖合同的通知无效，原审法院审理作出（2011）巩*初字第2434号民事判决，该判决认为，金*来公司欠海**司购房款，经催要一直未付，已构成违约，海**司依据双方签订的协议书第四条及《合同法》的规定解除了该合同，且金*来公司在收到解除合同通知三个月后才向法院起诉，判决驳回了金*来公司的诉讼请求。金*来公司不服判决提起了上诉，在二审中撤回了起诉，本院于2012年3月23日作出（2012）郑**终字第436号民事裁定书，裁定撤销（2011）巩*初字第2434号民事判决，准许金*来超市撤回起诉。

2012年4月10日金好来超市将剩余款项479万元汇入海**司账户。

2012年4月12日，原审法院第二次开庭审理，金好来超市将上述付款凭证作为证据在庭审中提交，并经海**司质证。原审法院于2012年5月23日向海**司送达了一审判决，于2012年5月29日向金好来超市送达了一审判决。海**司于2012年5月30日将479万元返还给金好来超市。

另查明：海**司与金**公司就涉案房产签订的《协议书》，没有到巩义市房管部门进行备案；金**公司向海**司支付500万元购房款，海**司向金**公司开具了六份正式销售不动产统一发票，发票上的付款方显示为吴**。

经审理查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致。

本院认为

本院认为：解决本案争议的焦点在于确认双方所签订的《协议书》是否已经解除，也即确认2010年7月28日海**司发出的解除房屋买卖合同的通知的效力问题。虽然金*来公司就上述问题提出诉讼，原审法院也做出了相应的判决，但该判决已被撤销，不发生法律效力。本案第一次开庭审理时，金*来公司已明确提出，海**司发出解除通知没有事实和法律依据，不同意解除。本案仍应对该问题进行审查。合同法第九十三条规定“当理人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《协议书》第四条关于买受人逾期付款的违约责任部分约定，金*来公司如不按本合同规定的时间付款，海**司应书面警告提示金*来公司，如30日内仍未履行上述约定，海**司有权解除合同，其所交定金无权要求返还；根据上述约定海**司享有合同解除权，但前提条件是金*来公司不按本合同规定的时间付款。双方对已付500万元均无异议，对下余479万元双方在协议书中明确约定了两种付款方式：1、金*来公司按照银行按揭贷款方式支付，金*来公司应在海**司工程竣工备案完成之日起，两个月内办理完成按揭贷款手续。2、如因金*来公司的原因无法办理按揭手续则须按下列方式付款：金*来公司保证2009年1月20日之前付房款2495000元，剩余房款2495000元，保证在2010年2月10日前支付完毕；金*来公司同意并承诺在2008年、2009年年底之前向海**司支付总房款减去已付房款剩余款项12%的年利息。2010年4月14日，海**司书面通知金*来公司2010年3月8日巩义市新兴路海盛花园商业楼负一层工程已竣工备案，可按揭贷款依约履行义务。而双方签订的协议书不是正式的合同文本，海**司没有到房管局进行备案，且出具的发票不是向金*来公司出具的，不具备办理按揭的条件，主要责任在海**司。因海**司迟延办理竣工备案，按第二种现金付款方式支付购房款的期限已过，且双方没有另行约定付款期限。在此情况下，协议书中约定的付款方式不明，双方当事人应进行协商，2010年7月1日，金*来公司致函表示原意一次性支付479万元，是积极履行合同的表现。综上，金*来公司没有违反《协议书》约定的付款义务，不存在海**司约定解除权成就的条件，海**司无权提出解除合同，故海**司于2010年7月28日发出的通知书不发生解除合同的效力，双方签订的协议书仍有效，故海**司的诉讼请求没有法律及合同依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销巩义市人民法院（2013）巩民初字第1833号民事判决；

二、驳回巩义市**有限公司的诉讼请求。

一、二审案件受理费各37635元，均由巩义市**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月七日