原告王**与被告张*房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告王**与被告张*房屋租赁合同纠纷一案，本院依法受理后，向被告送达了起诉状副本、举证须知、应诉通知书、开庭传票等诉讼文书，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王**及其委托代理人崔**、被告张*均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：其准备做干洗生意，2013年8月6日，其与上海**限公司签订《特许经营加盟合同》、《工业品买卖合同》，双方约定加盟期限三年，加盟费5万元，设备费289060元。后其与被告签订《房屋租赁合同》，约定其承租壹号城邦15号南商铺，上下两层共190平房米，前三年每年租金每平方870元，每年合计165300元，租赁期限从2013年9月1日至2018年9月1日共五年，押金2万元。合同签订后，因其承租的门面房系被告租赁孔**的门面房，故其要求被告提供孔**同意被告转租的证明，被告给其提供了有孔**签字的《房屋租赁合同》，后其向被告转账支付185000元，包含第一年房租165000元、2万元押金，其取得房屋钥匙后开始装修，支出装修费大约10万元，2014年9月5日，其向被告支付第二年租金130065元、因被告租给其的门面房面积应为154.9平方米，故上述130065元租金中包括应退给其的1万元押金。2015年7月，孔**通知其收回房屋，其让孔**看有孔**签字的《房屋租赁合同》，孔**称被告租赁其的房屋于2015年8月底到期，其不清楚被告将房屋转租给原告一事，后孔**将门面房二楼的门封死，导致其不能晾晒衣服。因被告的欺诈行为致其不能正常经营，给其造成了损失，故请求依法判令被告返还租金30450元、押金1万元，并赔偿装修损失3万元、营业损失9万元。

被告辩称

被告辩称：1、原告在其处承租的两间门面房系张**的房屋，孔**系张**女婿，其承租张**的房是与孔**联系，其将房屋转租给原告时，原告让孔**在原始合同上签字，其向孔**讨要原始合同，但孔**未给其，孔**让其给原告出具合同并替孔**签字，故孔**同意其将房屋转租给原告，其没有过错。2、其租给原告的房屋面积实际是154.9平方米，第一年是按照190平方米收取租金165000元、押金2万元。第二年是按照154.9平方米收取租金，租金应为130065元，其实际收取9万元，第一年多收取的35000元租金及1万元押金已在第二年租金中扣除，原告装修共支出3万元，2014年时，因生意不好，原告在门上贴有转让通知，故其不应赔偿原告损失。3、原告私自改动房屋结构，故1万元押金不应返还。

原告向本院提供的证据：1、其与被告签订的房屋租赁合同一份，证明双方存在租赁关系，并就房屋坐落、面积、租赁期限、租金标准进行约定。2、收据两份及银行存款凭条一份，证明其向被告支付第一年租金165000元、押金2万元，共计185000元。3、收条两份，证明其向被告支付第二年的租金130065元、押金1万元。4、建业壹号城邦物业服务中心出具的证明一份，证明本案所涉15号商铺实际面积为154.9平方米。5、其与上海**限公司签订的《工业品买卖合同》复印件、《特许经营加盟合同》复印件、耗材款发票复印件、收款单各一份，证明其支付加盟费5万元、设备费269060元、耗材款1171元。6、存款凭条一份，证明其向装修人员王**支付5万元装修费，扣除2年折旧费，故装修损失3万元。7、商品房买卖合同复印件、2013年8月19日建业壹号城邦物业服务中心出具的证明及2013年8月6日被告以孔**名义与其签订房屋租赁合同各一份，证明其在被告处租赁的商铺系孔**所有，上述房屋租赁合同上的孔**系被告签字，被告存在欺骗行为。8、银行汇款凭证，证明其于2013年8月6日向上海**限公司汇款5万元加盟费。9、转让协议一份，证明其将干洗设备包括卡柏品牌使用费共计145000元转让给李**。

被告对原告提供证据的质证意见：对证据1、2、4、5、6、8、9均无异议。对证据3的真实性无异议，但其实际收取租金9万元，收据上的金额包括第一年多收的3万元租金和1万元押金，要求原告出具证据3的付款手续。对证据7中商品房买卖合同及2013年8月19日建业壹号城邦物业服务中心出具的证明无异议，但房屋租赁合同上孔**的名字不是其所签，其不清楚系谁所签。

被告向本院提供的证据：其与张**签订的房屋租赁合同一份，证明本案所涉房屋系其在张**处租赁，其经张**同意将房屋转租给原告。

原告对被告提供的证据不清楚。

本院依职权对孔**调查的主要内容：被告是与其协商办理租赁其丈人张**位于建业壹号城邦大门南三间两层门面房事宜，租期五年，租金一年一交，从2015年4月开始，其多次要求被告支付第三年租金，但被告一直不支付，故其要求被告腾房，大概2015年5月底，被告将其中两间门面房腾空，剩下一间一直未腾，后来，其得知被告将该间门面房转租给原告后，大概2015年四、五月左右，其让原告腾房，原告是于2015年8月将房腾空，现上述三间房屋不让被告再承租。另2013年8月6日署“孔**”的房屋租赁合同上“孔**”不是其签的字，其丈人张**也不清楚被告将其中一间门面房转租给原告一事。

原、被告均对本院对孔**的调查笔录无异议。

认证意见：被告对原告提供证据1、2、4、5、6、8、9、及7中的商品房买卖合同及2013年8月19日建业壹号城邦物业服务中心出具的证明均无异议，对上述证据予以认定。被告对证据3的真实性无异议，对该证据的真实性予以认定。对证据7中房屋租赁合同，被告称当时原告让孔**在合同上签字，其去找孔**，孔**让其代签，原告看完合同后，其将合同销毁，原告不认可被告销毁合同，被告也未提供证据证明其主张，故对该证据的真实性予以认定；孔**对被告提供的证据无异议，予以认定；原、被告均对本院对孔**的调查笔录无异议，予以认定。

根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2013年5月23日，被告租赁张**（即孔**丈人）位于建业壹号城邦大门南1-3间门面房两层，租期从2013年6月1日至2018年7月1日。2013年8月6日，被告将上述门面房中的一间转租给原告，双方约定门面房面积190平方米，租期五年，从2013年9月1日至2018年9月1日止，前三年年租金均为每平方870元，合计每年为165300元，第四年起年租金递增上年租金的10%，以此类推，自合同签订之日起，由原告支付被告押金2万元，合同终止后，原告应及时搬迁，并付清所有费用，被告在确认房屋完好后及原告付清所有费用的情况下，将押金无息退还原告。同日，原告给付被告租金165000元、押金2万元。2014年9月5日，被告给原告出具收据两张，载明“今收到王**建业15号商铺房租壹拾叁万零陆拾伍元整、押金壹万元整”。2015年4月，孔**多次要求被告支付第三年租金，因被告未支付租金，故孔**不让被告继续租房，2015年7月，孔**要求原告腾房，2015年8月13日，原告将其在建业壹号城邦大门南卡柏洗衣店以155000元的价格转让给李**，包括店内装修（含空调、门等）、装饰、所有洗衣设备、卡柏品牌的加盟权利，后原告搬出门面房。另原告承租门面房的实际面积为154.9平方米，原告支出设备费269060元、加盟费5万元、耗材费1171元、装修费5万元。被告交给原告的有“孔**”签名的房屋租赁合同上并非孔**本人签字，系被告替孔**签名。

关于被告于2014年9月5日给原告出具的两张收据，被告称原告按190平方米向其支付第一年租金165000元、押金2万元，后原告发现房屋实际面积应为154.9平方米，提出减少1万元押金，原告在支付第二年租金时已将第一年多收取的租金及应退的1万元押金在第二年房租中直接扣除，原告给其一张10万元承兑，其又给付原告1万元现金，原告实际给其9万元，但原告让其直接出具第二年房租130065元及押金1万元的收据，之前出具的2万元押金收据仍在原告处；原告不认可，庭审中其称在洗衣店里给被告130065元现金，后其又称给付被告一张10万元承兑，其他是现金，其共给付被告1万元押金。

本院认为

本院认为：本案中，被告租赁张**三间门面房，在未取得张**同意的情况下擅自将其中一间门面房转租给原告，因被告未支付张**第三年房租，张**不让被告继续租用房屋，故原、被告签订的房屋租赁合同现履行不能应解除。原告要求被告返还多收取的租金30450元，被告给原告出具的收据中虽载明“今收到王**建业15号商铺房租130065元”，但原告已给付被告2万元押金，原告不可能不结算只向被告主张1万元押金，而且原告在明知被告多收取其租金的情况下仍未在第二年租金中予以扣除，不符合常理，故原告的该项主张不能成立，本院不予支持；原告另要求被告返还1万元押金，被告虽辩称原告未经其同意擅自改动房屋结构，不应退还1万元押金，但被告认可其在租给原告门面房的旁边经营空调店，原告装修房屋改动结构，被告不可能不知情且未加阻拦，故被告的该项辩称理由不能成立，本院也不予支持；原告另要求被告赔偿装修损失3万元、营业损失9万元（包含设备、中央空调损失6万元、加盟费损失3万元），共计12万元，因原告已将干洗店中的空调、门、所有洗衣设备及卡柏品牌的加盟权利以155000元卖给李**，故原告主张的营业损失9万元（包含设备、中央空调损失6万元、加盟费损失3万元）不能成立，本院不予支持。因原告支出装修费5万元，考虑到租期共五年，原告实际租赁门面房两年，其对承租被告转租的房屋也存在一定过错，故本院酌定被告应赔偿原告装修费损失24000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告张飞于本判决生效后十日内返还原告王**押金10000元，并赔偿损失24000元。

二、驳回原告王**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3509元，由原告负担2765元，被告负担744元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于河南省济源中级人民法院。

裁判日期

二〇一六年四月十五日