牛**与洛阳市**有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人洛阳市**有限公司（以下简称增凯公司）因与被上诉人牛**商品房预售合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2013）西民二初字第136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人**公司的委托代理人郭**、被上诉人牛**及其委托代理人闫夏育到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2009年10月27日，乙方（原告）牛**作为买受人，甲方（被告）增凯公司作为出卖人，双方签订《香榭里·黎明商品房认购书》一份。该认购书约定：…第二条：乙方认购第4幢1单元15B层02号房。面积108，8平方米…第三条总金额为307281元。已支付62281元…第五条付款方式及期限为公积金按揭付款…第七条甲方应于2011年7月20日前，将该商品房交付乙方使用…第八条…逾期超过30日，乙方有权解除认购书…乙方要求继续履行认购书的，认购书继续履行，自本认购书规定的最后交付期限的第二天（2011年7月21日）起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金，认购书继续履行。第九条…乙方与甲方签署正式《预售商品房买卖合同》时，本《认购书》自行失效。当日，原告牛**付清首付款62281元。2010年11月17日，洛阳市城乡规划局发布公告，该公告载明：洛阳市增凯**里·黎明小区擅自改变《建设工程规划许可证》的审批内容…4号楼原批准为24层局部为22层23层，现建至变27层，局部为26层，均属违法建筑。2011年8月5日，被告增凯公司以特快专递的方式再次向原告发出交房通知。2013年2月4日，该小区4号楼办理了验收备案手续。2013年3月12日，该小区4号楼3-1603等231套房办理所有权证书。2013年3月24日，原告牛**与被告增凯公司签订《商品房现房买卖合同》，购买该小区第4幢1单元1-1402号房，约定2013年4月13日交房，付款方式为公积金贷款。原告牛**将《认购书》中已交付的62281元转为《商品房现房买卖合同》的首付款，被告增凯公司已经就该款开具发票。

一审法院认为

原审法院认为：2009年10月27日，原、被告签订的《香榭里·黎明商品房认购书》是双方关于原告认购被告出售房屋的预约合同，其内容是双方真实的意思表示。双方应正确、完全履行认购书所确认的权利义务。该认购书所定房屋因被告单方原因不能作为买卖标的物，对此，被告负有过错，应承担相应的民事责任。原告已于2009年10月27日按约定支付购房款，至2011年7月20日，其认购书所期待的签约行为无法实现，原告的合法利益遭受损失，被告应承担民事赔偿责任。尽管原被告双方于2013年3月24日签订了现房买卖合同，原告购房目的得以实现，但双方并未就认购书所产生的权利义务重新约定，原告要求从2011年7月21日开始按照认购书约定支付违约金是合理的。鉴于原、被告双方已于2013年3月24日签订了现房买卖合同，原告购房目的得以实现，且所交款项也用于购房，损失不再产生，故损失的截止时间应至2013年3月23日。原告关于被告承担超规划的10000元请求没有法律依据，且不能证明被告违法与原告所遭受损失的因果关系，此项请求该院不予支持。被告关于已履行交房义务不承担违约责任的理由缺乏事实依据，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条的规定，经合议庭评议，判决：一、被告洛阳市**有限公司于判决生效十日内向原告牛**支付逾期交房违约金19058元（违约金以62281元为基数，按日万分之五计算，从2011年7月21日起至2013年3月23日止）。二、驳回原告牛**的其他诉讼请求。案件受理费520元，由被告洛阳市**有限公司承担（已由原告现行垫付，待执行时由被告向原告一并清结）。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

上诉人诉称

宣判后，增凯公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、请求依法撤销洛阳市西工区人民法院（2013）西民二初字第136号民事判决书第一判项，驳回被上诉人的诉讼请求。二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人逾期交房，认定事实错误。2009年10月，上诉人与被上诉人签订“认购书”，由被上诉人认购上诉人开发的香榭里·黎明住宅小区4-1-1402号商品房。认购书签订后，被上诉人仅交付首付款62281元，剩余款项未能按照约定时间付清。2011年5月，香榭里·黎明小区开始陆续交房，被上诉人因为没有付清全部款项，本来不属于交房范围，但上诉人考虑到业主的居住需求，还是于2011年7月通知被上诉人，并于2011年8月书面告知被上诉人交房，但被上诉人一直不办理交房入住手续。2013年3月24日，上诉人与被上诉人协商签订现房买卖合同，合同约定：上诉人应于2013年4月13日交房，但被上诉人未在合同约定期限内付清全部房款，或者未办理完按揭手续的，上诉人可据实予以延期。由于被上诉人未在4月13日前付清全部房款，上诉人依据合同约定，在被上诉人贷款手续完成后才将房屋交付，没有逾期。被上诉人未能按时入住，是其不能办理贷款手续、不能付清全部房款所致，上诉人按照认购书和买卖合同的约定顺延交房，并不存在违约行为。何况，在小区其他业主实际入住的情况下，上诉人明确告知向被上诉人交房，被上诉人拒绝接收入住，责任亦不在上诉人。二、一审法院判令上诉人承担逾期交房的违约金和利息，判决错误。上诉人与被上诉人签订的认购书第九条明确约定：“待双方签署正式商品房买卖合同时，本认购书自行失效”。2013年3月24日，被上诉人与上诉人签订现房买卖合同，买卖合同对买卖行为、交房时间和交房条件等内容做出约定，买卖合同实际已取代认购书，成为双方履行的依据。根据认购书的特别约定和法律规定的后期行为优先原则，双方在签订买卖合同后，认购书即已失效，不能作为评判双方过错的依据，上诉人按照买卖合同的约定履行交房义务，并无不当。一审法院判令上诉人支付逾期交房违约金及利息，没有法律依据。综上所述，上诉人不存在逾期交房的违约行为，不应承担违约责任。一审法院认定事实错误，判决不当，请求二审法院公正审理，依法驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

牛**答辩称：一、增**司存在逾期交房的违约事实，依法应当承担违约责任。1、《建设工程质量管理条例》第16条规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。中华人民共和国住房和城乡**设部《关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知》第16条规定，未经验收或者验收不合格的住宅工程不得交付使用。2、被上诉人所购房位于香榭里·黎明小区4号楼于2013年1月7日才由建设单位组织各方进行竣工验收，并于2013年2月4日办理了验收备案手续，取得备案证书。3、增**司依法应当承担从2011年7月20日至2013年2月4日期间的逾期交房违约责任。且增**司至今未向被上诉人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被上诉人有权拒收房屋，由此产生的一切法律责任应由增**司承担。4、增**司在不具备法定交房条件的情况下，以其违法交房通知为由来试图免除自身责任，于法无据。5、增**司诉称的因被上诉人申请办理公积金贷款手续未完毕为由迟延交房的理由不能成立。被上诉人办理公积金贷款迟延完全是因为增**司的原因所致。根据被上诉人提供的一审证据6可以证明，因增**司为取得在建工程继续建造的资金贷款，将香榭里·黎明小区1-4号（384套）向中**银行办理了在建工程抵押，且因增**司存在违规建房和银行抵押，致使增**司不能与被上诉人签订《商品房买卖合同》并办理备案登记，也就无法办理公积金贷款，故办理公积金贷款迟延完全是因为增**司的原因所致，增**司依法应当承担相应责任。6、根据双方签订的《香榭里·黎明商品房认购书》第八条第2款约定，增**司应按日向被上诉人支付已交付房价款万分之五的违约金。二、增**司以被上诉人签订《商品房现房买卖合同》来免除其违约责任，显然是不合法的。1、《香榭里·黎明商品房认购书》并不因《商品房现房买卖合同》的签订，而终止或无效，被告依法应当承担相应违约责任。2、“合同失效”非法律术语，不产生任何法律效果。且合同因违约终止或无效，所产生相应的合同责任并不免除。3、《商品房现房买卖合同》中没有任何一个条款约定被上诉人放弃追究增**司逾期交房的违约责任，且被上诉人也没有放弃对增**司主张逾期交房违约责任。三、增**司在上诉状中已自认存在违法交房事实，被上诉人对增**司违法交房行为保留向相关部门检举、控告、投诉的权利。增**司在不具备法定交房条件的情况下，以其部分违法交房的事实为证据，来证明被上诉人拒绝收房的合法性，理由明显不足。综上，上诉人存在逾期交房的违约行为，依法应当承担违约责任，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回其上诉请求。

本院查明

本院审理查明事实与原审认定事实基本一致。

本院认为

本院认为：上诉人与被上诉人在2009年10月27日签订《香榭里·黎明商品房认购书》，该认购书对本案所涉房产的基本情况、销售方式、基本价款、付款方式、付款期限及违约责任等进行了约定，其性质实为商品房买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人应依据该合同之约定享受权利、履行义务。上诉人上诉称，2013年3月24日双方签订《商品房现房买卖合同》后认购书已失效，其不应承担迟延交房责任，本院认为，认购书约定上诉人应于2011年7月20日前将本案所涉商品房交付给被上诉人，但上诉人并未在前述期间履行该义务，被上诉人利益受到损害，虽然双方当事人在2013年3月24日签订了现房买卖合同，约定上诉人于2013年4月13日交房，但该合同系对标的物交付时间与原合同约定的不一致，应为新的商品房买卖合同，此时双方未对原合同迟延交房产生的损失所应承担的责任进行约定，上诉人对被上诉人的该部分损失赔偿责任不能免除，上诉人的该项上诉请求本院不予支持。上诉人上诉称，被上诉人未在认购书约定期限内付清全部房款，亦未办理按揭贷款手续，被上诉人未在通知的期限内办理入住手续的损失应由其自身承担，本院认为，双方在原合同中约定被上诉人的付款方式为公积金按揭，而该付款方式需向相关机构提交双方当事人签订的正式商品房预售合同方可进行，因上诉人未能及时与被上诉人签订正式商品房预售合同，致被上诉人未能及时按认购书约定办理公积金按揭付款，因此造成被上诉人利益的损失，故上诉人的该项主张本院亦不予采信。

综上，原审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费276元，由上诉人洛阳市**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十五日