原告贾**与被告贾王*房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告贾**与被告贾王*房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理，后依法向被告贾王*送达了起诉状副本、举证通知书、诉讼风险提醒书及开庭传票。2015年11月20日、12月17日，2016年4月5日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告、被告（第二次庭审到庭）及其代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告贾**诉称：因其向贾王*借款未归还，贾王*提出购买其位于济源日报社公寓楼东单元四楼东户的住房，其不同意。但贾王*在2014年7月底分别安排两帮人强行入住其王礼庄老家和报社的房子里，称其归还借款或者签订报社房屋买卖合同后就搬走。其出于无奈，与贾王*就济源日报社四单元401房签订了房屋买卖合同，并给贾王*出具了一张80万元购房款的收到条，落款时间提前到2014年4月29日。因该合同存在其与被告损害第三人利益的情形，其向贾王*及他人均借有款，且很多借款都是用这套房子做抵押；存在以合法形式掩盖贾王*非法入侵民宅的非法目的且违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条关于“未依法登记领取权属证书”的房产不得转让的强制性规定等情形。故请求确认房屋买卖合同无效。

被告辩称

被告贾王*辩称：其与原告所签订的房屋买卖合同系双方充分协商签订且已实际履行，其已经支付购房款项且早已入住，请求法院驳回原告的诉讼请求。

根据原、被告的诉辩意见，本院归纳的争议焦点为：原、被告之间签订的购房合》是否存在法律规定的无效情形？是否属于无效合同？

原告提交的证据有：1、2014年4月29日其出具的房屋买卖收据复印件一份，证明其与被告签订有房屋买卖合同；2、其与被告之间的电话录音3份，时间分别为2014年12月、2015年8月14日下午6时21分、2015年8月21日中午11时2分和11时6分，证明房屋买卖合同不真实；3、其向被告付款的银行流水账1份，证明在签订合同之前，其向被告借有款项，借条上打的是135万元，实际借款80万元左右，现已将该借款付清，银行流水累计金额70万元左右，另外其还向被告分几次累计支付近20万元的现金，但被告并未出具收据。4、2014年9月12日被告出具的证明复印件1份，证明其在房屋买卖合同签订前确实向被告借款，用其房屋作为借款抵押，而非将房屋卖给被告。5、2005年1月16日，其与济源日报社签订的购房合同复印件1份，证明本案涉及的房产是其财产。6、2013年9月16日，其与苗明明签订的购房合同原件一份；7、2013年7月24日，其与代**签订的借据一份；8、2014年2月12日，其与李**签订的房屋转让合同一份。证据6、7、8均系证明其和被告签订买卖合同之前，已分别和以上三人签订了借据、房屋买卖合同，均涉及本案所涉房屋。其与被告签订的合同属于欺骗性质的合同，损害了第三人利益。9、证人代**的到庭证言。该证人系原告的朋友，与原告之间无亲戚关系，不认识被告。原告向法庭提供的借据是真实的，因原告向其借有钱，故其让原告于2013年8月5日写了借据，该借据主要是以房屋作为抵押，但没有办理房屋抵押登记，且未与原告对本案争议房屋签订过书面形式的房屋买卖合同。10、证人李**的到庭证言。该证人系原告的朋友，与原告之间无亲戚关系，不认识被告。李**称，原告向法庭提交的房屋转让合同是真实的。原告向其借款，其于2013年12月1日通过银行转账借给原告20万元、30万元，共计50万元。其与原告之间签订的房屋转让合同名为房屋买卖合同，实际是房屋抵押合同。

被告对原告提供证据的质证意见为：对证据1的真实性不确定。对证据2，称2014年12月份的录音时间不对，且原告提供的该份录音删除了很多内容。对录音的其他内容无异议。对证据3的真实性无法确定，认为原告向被告的银行账户转账与房屋买卖关系是否无效无关。对证据4的真实性无异议，但与房屋买卖无关。对证据5的真实性无法确定，对济源日报社卖给原告的房屋即本案中的争议房屋，在原、被告签订买卖合同之前该房产属于原告的真实性无异议。对证据6的真实性无法判断，但是被告入住后从来没有任何人向被告主张该房屋的所有权，且认为被告购买了该争议房屋，合同已实际履行，被告也已实际入住，原、被告之间的购房合同应当得到支持。对证据7、8的真实性无异议，但认为是原告和二证人之间用该房屋进行抵押，二者均不产生抵押效力，且证据7的有关约定不符合担保法的规定。对证据9无异议。

被告提交的证据有：1、2014年4月29日，原告给其出具的收到条，证明双方签订买卖合同后，其按照合同支付了购房款。2、原告与其签订的房屋买卖合同原件1份。

原告对被告提交的证据的质证意见为：对证据1、2的真实性无异议，但是称证据1未支付实际款项。

本院认为

经庭审举证、质证，本院认证如下：对原告提交的证据1，亦即被告提交的证据1，原、被告对证据的真实性均无异议，本院予以认定。对原告提交的证据2，虽然被告对第一份录音的时间有异议，且其他录音内容有删减，庭上提出申请鉴定，但其未在7日内向法庭提交鉴定申请，本院予以认定。对原告提交的证据3，因与本案缺乏关联性，本院不予认定。对原告提交的证据4，被告虽无异议，但与本案无关，不予认定。对原告提交的证据5、6、7、8、9、10，符合证据的形式要件，予以认定。对于被告提交的证据2，原告对其真实性无异议，且系本案争议焦点，予以认定。

根据原、被告诉辩意见及有效证据，本院确认如下案件事实：

2005年1月16日，原告与济源日报社签定了购房合同，原告购买济源日报社1号公寓楼四单位四层东户，住宅建筑面积为182.05平方米，该房无房产证。原告于2013年7月24日与代雁玲签订借据；于2013年9月16日，与苗明明签订购房合同；2014年2月12日，与李**签订房屋转让合同，均就济源日报社四单元401进行了约定。李**证实其与原告签订的房屋转让合同实质是抵押。原、被告之间在签订购房合同时，原告借有被告钱且未偿还，被告提出让原告与其签订房屋买卖合同作为抵押。2014年4月20日，原告与被告签订了购房合同，内容为“甲方：贾**（清亚）乙方：贾王*经甲乙双方协商，就房屋买卖一事达成协议如下：1、甲方同意将自己所在位于济源日报社东单元401房产以捌拾万元卖给乙方。2、乙方应在2014年4月29号之前将购房款一次性交于甲方。3、鉴于甲方所售房屋尚未办理产权证，甲方在收到乙方购房款后，应将自己原购房的所有手续原件交于乙方。待房屋办理房屋产权证书时直接办至乙方名下，办证所产生的所有费用，均由甲方承担。4、考虑到甲方尚无地方居住的现实，乙方同意甲方暂住该房，到2014年5月28号将房屋交于乙方。5、甲方保证所售房屋不存在被抵押、查封等影响乙方实现所有权的任何事由，如因此给乙方造成损失的，甲方应于赔偿。6、甲方交付房屋时应将水、电、物业的所有费用交清。甲方贾**（按手印）乙方贾王*（按手印）2014年4月20日”。2014年4月29日，被告在河南省农村商业银行向贾**的账户现金存入50万元，且原告给被告出具了收到条一份，内容为“今收到贾王*购房款捌拾万元整（800000.00元）贾**2014.4.29号”。后被告实际入住济源日报社1号公寓楼四单元401。

本院认为，原告在诉讼中提出其与被告于2014年4月20日签订的购房合同符合《中华人民共和国合同法》第52条规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”、“以合法形式掩盖非法目的”、“违反法律、行政法规的强制性规定”情形，但是庭审中原告提供的证据不能证明其与被告之间在签订购房合同时存在恶意串通、被告存在非法侵入住宅的非法目的，且原告提供的证据虽能够证明本案争议的房屋“未依法登记领取权属证书”，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条所规定属于不得转让的房地产情形，但因该规定属于管理性强制规定，故不符合违反法律、行政法规的强制性规定的情形。

综上，本院认为，原告提供的证据不能证明其与被告之间签订的购房合同存在合同无效的情形，应当驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告贾**的诉讼请求。

案件受理费100元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。

裁判日期

二〇一六年四月八日