张**与河南富**限公司商品房买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**与被上诉人河南富**限公司（以下简称富**司）商品房买卖合同纠纷一案，张**于2014年7月3日向解放区人民法院提起诉讼，请求判令：1、富**司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助张**办理“太极·中央瀚邸”公寓6层94号房屋的权属证书；2、富**司向张**支付逾期取得房地产权属证书违约金，计算方法以153913元为基数，按中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2009年6月30日起至张**取得房地产权属证书止，上述违约金计算至起诉日止共计59841.37元；3、本案诉讼费用由富**司承担。解放区人民法院于2014年9月10日作出（2014）解民二初字第437号民事判决。张**不服，提起上诉。本院于2014年11月11日受理后，依法组成合议庭，并于2014年11月26日公开开庭进行了审理。上诉人张**的委托代理人任**，被上诉人富**司的委托代理人赵*、陈**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明：2008年3月4日，原告张**与被**公司签订商品房买卖合同，购买富**司所建商品房“太极·中央瀚邸”公寓6层94号房，并于同日缴纳了购房款153913元。在合同第十五条中关于产权登记的约定中规定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房并给予3个月理解期，超过理解期后出卖人按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金。2008年3月7日，原告缴纳了契税3078.26元。2008年9月30日，原被告签署了房屋交接书，被告向原告交付了房屋。2012年2月16日，被告向焦作市**有限公司（以下简称测绘公司）申请房产测绘。2012年10月30日，测绘公司作出房地产面积测绘报告。2013年5月22日，焦作市房**地产交易所出具证明一份，内容为：河南富**限公司建设的解放区人民路（中段）1159号太极**邸商务公寓项目，经现场勘测及审验资料，已基本符合初始登记条件，请贵所予以建立楼盘为盼。由于不能按期办理房产证与富**司产生纠纷，购房户万**曾经向法院起诉，要求富**司协助办理过户手续并按照已经缴纳房屋为基数以中**银行计收逾期贷款利率为标准支付违约金。本院判决后，被告不服上诉，经焦作**民法院审理，万**与被告达成调解协议，被告向原告支付违约金1397.75元，万**放弃了其他诉讼请求。

一审法院认为

原审认为：原被告之间的纠纷属于商品房买卖合同纠纷。原被告签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定中规定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房并给予3个月理解期，超过理解期后出卖人按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金。原告正是依据被告对本条的违约而起诉，被告则抗辩被告已经将需要由其提供的资料交到了房管部门，房产证没有办下来是房管部门的责任。庭审查明被告向原告交房的时间为2008年9月30日，180日后应为2009年3月29日。而期限届满时被告并未完成备案，原告也未要求退房，可以视为原告同意第十五条中的三个月理解期的规定。据此，被告应当向房管部门完成报备的最终期限即为2009年6月29日。客观上，被告截止法庭辩论结束，其提供的向房管部门报备的资料有2012年2月16日的房产测绘受理单、2012年10月30日的房产面积测绘报告、2013年5月22日焦作**监理所出具的“太**中央瀚邸已经基本符合初始登记条件并向焦作**交易所予以建立楼盘”的说明。即使按照被告提供最早的测绘部门出具的测绘受理单的2012年2月16日计算，被告也已经超出了约定的期限。被告辩称双方合同约定的只是向登记机关报备资料的期限，而非办理房产证的期限。客观上，富**司只要完成了报备义务，至于原告是否去办理房产证、何时办理房产证，都不能成为富**司承担违约责任的依据。但本案事实上被告没有按时完成报备的义务。被告辩称，只有在“规定期限内”原告未能取得房产证，被告才承担责任，但双方并未明确约定“规定期限内”是多长时间，被告的这一辩解不成立。被告如此辩解将使得被告永远不会承担违约责任，这与双方权利义务的对等一致不符。即使双方没有约定，按照法律规定，约定的履行期限不明的，约定确定合理的期限，而不是遥遥无期。这一合理的期限就是被告完成报备义务后原告前去办理的合理期间。而由于被告尚未完成报备义务这一事实的存在，被告的违约行为客观存在。接下来，就是被告是否完成了“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。**设部的《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。据此，被告作为合法建造而取得房屋所有权的初始登记，约定符合上述资料齐备方可。根据庭审查明的情况，测绘部门2012年2月16日受理，2012年10月30日作出测绘报告，但仍然有其他需要补充的材料。焦作**监理所2013年5月22日出具的“太**中央瀚邸已经基本符合初始登记条件并向焦作**交易所予以建立楼盘”的说明，可以认为被告至此符合了取得初始登记的条件。但被告取得初始登记即其建造建筑的大房产证，仍然需要经过行政机关正常的工作期间方可取得，而直至法庭辩论结束，被告仍然没有取得大房产证。那么，在被告具备了办理初始登记的条件之后，能不能认定被告就完成了“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务呢？从原被告订立商品房买卖合同的目的来看，原告期望获得的就商品房的所有权，这是原告订立买卖合同而不是租赁合同的区别。而且，从合同第十五条来看，“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，既然被告在此的角色是出卖人，其向产权登记机关备案的就不仅仅是初始登记的材料，而是将所有权在出卖人与买受人之间转移的材料。那么，依据《房屋登记办法》第三十七条规定，申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明发生变更事实的材料；（五）其他必要材料。由此可见，被告要完成将出卖房屋所有权转移给原告的义务，需要备案的材料应当有以上内容，即至少应当包括大房产证。而被告至今并未取得，可以认定被告的违约行为一直在持续，直至其完成上述材料的报备后，方为履行完毕第十五条的合同义务。在确定了被告的违约行为的起止时间后，就是原告起诉的违约金能否得到支持的问题。根据合同第十五条规定，被告超过理解期后按原告已付房款的1%支付违约金。被告认为该约定过高，但并未提供证据支持其主张，故此对被告的抗辩观点本院不予支持。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人原因，买受人不能在约定期限取得房屋所有权证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而本案中原被告双方明确约定了违约金，即按照原告已付房款的1%向原告支付违约金。依据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，当事人依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金后，当事人请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中原告虽然没有提出违约金数额过低、要求人民法院调整的请求，但原告以确定显著高于约定标准的金额提出诉讼请求，其实质仍然是对约定违约金数额过低要求调高的意思表示。根据上述规定，当事人对违约金过高或过低的调整，均以低于或高于造成的损失为参照基准。而本案中，原告并未提供证据证明其损失的客观存在或证明损失的实际数额，据此无法认定双方合同中约定的违约金过分低于张**的损失。而根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定仅在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，才可以按照已付购房款总额和中**银行计收逾期贷款的利率来计算违约金。但本案中原被告双方有明确的约定，原告也没有证据证明其损失的具体数额或损失数额难以确定，故此本案不适用该规定。本案中，原被告双方约定在房屋交付后180日内将办理产权登记的资料报产权登记部门备案，虽然被告辩称不能办理房产证不是自身的原因，但作为合同自由原则，被告应对其承诺时对意外因素考虑不足承担相应的法律后果。这点与《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，按照法律规定或者约定解决”的规定道理是一样的。基于此，原告对双方在合同中约定的违约金按照已付房款1%的标准支付，也应当承担自己进行意思表示时所作出的承诺带来的法律后果。在其没有提供证据证明双方的约定符合可以要求调高违约金的条件前提下，该约定对双方当事人均有约束力。据此，原告要求富**司按照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的诉讼请求，不予支持。

原审判决：一、被告河南富**限公司于本判决生效之日起三十日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告张**办理太极**邸公寓6层94号房屋的权属证书；二、被告河南富**限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告张**支付逾期取得房地产权属证书违约金1539.13元；三、驳回原告张**的其他诉讼请求。本案受理费698元，由河南省**有限公司承担。

上诉人诉称

上诉人张**上诉称：一、原审以“无法认定双方合同中约定的违约金过分低于原告损失”为由，认定本案不适用《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，原审认定事实不清，适用法律错误。买受人购买商品房的目的在于取得房屋所有权，获得对房屋占有、使用、收益、处分的权利。我国实行不动产登记制度，所有权人要实现对房屋收益、处分的权利，必须出示房屋的产权证书，甚至将产权证书备案，否则房屋所有权人的收益、处分权利无法实现。二、本案涉及的土地使用权的规划用途为商住两用，富**司在此处建设商品房正是基于此地域的商业价值，这也是影响房价的关键因素，故张**购买此处房产也是因为其投资价值。富**司的违约行为持续了数年之久，期间房价不断飙升，经济形势不断发生变化。由于至今未取得房产证，上诉人根本无法收益、处分该房产，因此丧失了交易机会，其利益受到极大的损害。上诉人的损失不是一千余元可以弥补的。因为没有交易机会，上诉人无法证明自己的损失，其损失数额无法确定。本案完全符合《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的情形，法院应依据该条规定判决。原审判决是对富**司违约行为的纵容。综上，请求二审撤销原判第二项，改判富**司按照已付房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。

被上诉人辩称

被上诉人富**司答辩称：一、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条适用于合同没有约定违约金的情形。如果合同约定了违约金，应当按照合同约定计算违约金。购房户认为违约金低于其损失，其应当举证证明其实际损失是多少，但购房户无证据证明其实际损失，应视为其没有实际损失。双方买卖的房屋是住宅，房屋已经按合同约定交付，不存在影响居住的问题，不存在给购房户造成实际损失的问题。二、合同法第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对超出违约金的损失，富**司在订立合同时不可能预见到，故富**司承担的损失不得超过该公司预见到的损失。三、本案房屋买卖合同第15条的约定是双方的真实意思表示，该约定受法律保护，应严格按该约定办事。富**司承担的违约责任是向购房户支付已付房款的1%的违约金。请求二审驳回上诉，维持原判。

根据双方当事人的辩诉意见，本院确定案件的争议焦点为：原审判决的违约金数额应否调整？经征求双方意见，均无异议，本院予以确认。

针对争议焦点，张**认为：在同样案情的案件中，一审法院适用了《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，但是在本案中却未适用。一审法院加重了我方的举证责任。

针对争议焦点，富恒公司认为：万**一案在二审经调解结案。一审没有加重张**的举证责任。张**要求调整违约金应提供相应的证据。《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条适用于合同没有约定或者约定不明的情形，本案合同中有明确约定，故以上规定不适用本案。

双方在二审期间均未提交新的证据材料。

本院查明

经庭审，本院所查明的案件事实与原审认定的一致。

本院认为

本院认为，原审认定富**司违约，双方对该事实均无异议，故本案主要审查富**司应支付多少违约金的问题。《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：由于出卖人的原因，买受人在一定期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定适用于合同没有约定违约金或买受人损失数额难以确定的情形，本案商品房买卖合同对富**司的违约责任有明确约定，故以上规定在本案中不适用，原审根据商品房买卖合同的明确约定计算富**司应支付的违约金，并无不当。根据张**诉请可知，张**主张违约金过低，要求法院对其双方约定的违约金予以调高。《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……。该条款表明对于当事人在合同中约定的违约金数额，只有在当事人请求调整，且合同约定的违约金数额确实低于违约行为给当事人造成的损失时，法院才能予以调整。那么如何判定本案双方约定的违约金过低，一般是根据违约所造成的实际损失的大小进行衡量，如张**能够证明合同约定的违约金数额与其实际的损失相比对张**存在明显的不公平，造成了双方经济利益上的严重失衡，那么该项约定违反了公平合理的民法原则，法院可以根据上述规定对违约金予以调整，使之达到相当于损失的数额。现张**对自己的实际损失未提供证据予以证实，其应当承担举证不能的法律后果，故对其要求调高违约金数额的请求，本院不予支持。张**的上诉请求不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1396元，由张**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年二月五日