上诉人杨**与被上诉人杜**、原审被告濮阳**有限公司确认合同效力纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人杨**因与被上诉人杜**、原审被告濮阳**有限公司确认合同效力纠纷一案，不服河南省内黄县人民法院（2014）内民二初字第162号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨**及其委托代理人南彩霞，被上诉人杜**的委托代理人张**、刘**到庭参加了诉讼。原审被告濮阳**有限公司（以下简称金桥公司）经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审经审理查明，2008年7月4日，原告杜**丈夫吴**（已故）向被告金**司支付51万元，用于购买被告金**司开发的位于内黄县后**里拉花园第D-816幢、面积255.02平方米的商品房，被告金**司当天向吴**出具了51万元收款收据，并给付了吴**商品房买卖认购书。2012年9月7日，被告杨**和吴**签订了上述房产的房产变更声明。2014年3月12日，吴**病故。后吴**的家人发现：上述商品房吴**已经转让给了被告杨**，并且被告杨**和被告金**司签了商品房买卖合同（该合同没有标注时间、合同编号）。双方交涉未果，引起本案纠纷。另查明，案涉房产目前尚未办理登记手续。

以上事实，有原告杜**提供的商品房买卖认购书一份、收款收据（复印件）一份、身份证、户口本、房产变更申请表（复印件）一份、商品房买卖合同、病历、出庭作证的证人证言；被告杨**提供的账册、银行收支明细、工地管理人员考勤表、工程施工竣工资料、证人证言、商品房买卖合同、房款发票、物业费发票、小区证明、房屋装饰合同、装饰费发票及双方当事人的当庭陈述证实，上述证据经庭审质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。

一审法院认为

原审法院认为，本案争议的第一个焦点是：被告杨**和原告丈夫吴双景（已故）于2012年9月7日签订的房产变更声明及原告丈夫吴双景（已故）将案涉商品房转让给被告杨**的行为是否有效。被告杨**和原告丈夫吴双景（已故）于2012年9月7日签订的房产变更声明，其性质应当属于房屋的买卖行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“以下房地产不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”，而本案所涉房屋系未办理权属证书的房产，故本案所涉2012年9月7日的房产变更声明违反了该项法律强制性规定，应当认定无效。因为2012年9月7日签订的房产变更声明无效，所以吴双景（已故）将案涉商品房转让给被告杨**的行为同时无效。本案争议的第二个焦点是：被告杨**和被**公司签订的没有标注时间、没有合同编号、合同标的为位于内黄县后**里拉花园第D-816幢、面积255.02平方米的商品房的商品房买卖合同效力问题。《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据以上规定，被**公司向吴双景出具的商品房买卖认购书，应当认定为商品房买卖合同。案涉的被告杨**和被**公司签订的没有标注时间、没有合同编号的商品房买卖合同，因为该合同签订是基于2012年9月7日的房产变更声明，现2012年9月7日的房产变更声明被确认无效，故该合同也应同时确认无效。原告在诉状中称被告杨**和原告丈夫吴双景（生前）有不正当男女关系，被告杨**予以否认，原告虽然提供了一定的证据，但原告提供证据尚不能达到证明目的，故对原告诉称的这一事实，不予认定。至于被告杨**辩称吴双景支付的51万元房款属于其应分得的合伙利润问题，与本案不属于同一法律关系，被告杨**可另行处理。原告和被告杨**所提的案涉房屋的装修问题，不属于本案的审理范围，可另行处理。为维护当事人的合法权益，早日解决原、被告之纠纷，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认被告杨**和原告丈夫吴双景（已故）于2012年9月7日签订的房产变更声明及原告丈夫吴双景（已故）将位于内黄县后**里拉花园第D-816幢、面积255.02平方米的商品房转让给被告杨**的行为无效；二、确认被告杨**和被告濮**有限公司签订的没有标注时间、没有合同编号、合同标的位于内黄县后**里拉花园第D-816幢、面积255.02平方米的商品房买卖合同无效。案件受理费100元，由二被告共同负担。

上诉人诉称

宣判后，杨**不服上诉称，一、一审认定房屋买卖既无事实根据，又无法律依据。上诉人与吴**之间并不存在房屋买卖关系，而属于认购人的声明。上诉人与吴**之间既未签订买卖合同，又没有约定买卖价格，况且开发商也没有证明二者属于买卖关系，被上诉人也没有提供任何关于买卖关系的证据。事实上是上诉人要买房，因购房时没带身份证，即暂用了吴**的身份证进行了认购，之后吴**在开发商处又签了变更购房人的声明，因此开发商直接与上诉人签订了购房合同，上诉人与吴**之间只是借名买房关系，而一审判决在无证据的情况下，凭空认定属房屋买卖关系，实属错误。二、一审适用法律错误。《商品房销售管理办法》第十六条只是规定了卖房应具备的条件，但法律并未规定不符合上述条件的卖房合同属无效。对于借名买房后又变更买受人的合同，并不违反国家强制性法律规定，因此上诉人与濮阳**有限公司签订的卖房合同，并不属于无效的情形。三、购房款并非被上诉人与吴**的共同财产。吴**是用应分给上诉人的合伙盈利买的，根本不是被上诉人的财产。因此，本案所涉及房屋既不是房屋买卖，又非赠与，只是借名买房后的买受人变更。所以，一审判决事实观点错误。综上，请求二审撤销原判，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人杜**答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，二审应驳回上诉人的上诉，维持原判。

原审被告金**司未到庭、未答辩。

本院认为

本院认为，2008年7月4日，被上诉人杜**丈夫吴双景（已故）向原审被告金**司支付51万元，认购了金**司开发的位于内黄县后**里拉花园第D-816幢、面积255.02平方米的商品房，金**司于当天向吴双景出具了51万元收款收据，并给付了吴双景商品房买卖认购书。依据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据上述规定，金**司向吴双景出具的商品房买卖认购书，应当认定为商品房买卖合同。杨**上诉称其与吴双景之间并不存在房屋买卖关系，而属于认购人的声明，其与吴双景之间只是借名买房关系，吴双景支付的51万元房款是其应分得的合伙利润，就上诉人的上诉主张，因其提供的证据无其它相关证据予以印证，且其主张吴双景支付的51万元房款属于其应分得的合伙利润问题，与本案不属同一法律关系，故上诉人的上诉主张，本院依法不予采信。2012年9月7日，杨**和吴双景签订的房产变更声明系在吴双景与杜**婚姻存续期间，房产变更声明的签订系吴双景个人行为，该声明侵犯了杜**的合法权益。综上，原审法院依据相关法律规定确认上诉人和被上诉人丈夫吴双景于2012年9月7日签订的房产变更声明及上诉人和原审被告签订的没有标注时间、没有合同编号、合同标的商品房买卖合同无效并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人杨**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月十五日