陈**漯河**有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告陈*与被告漯河市**限公司（以下简称广**公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月7日公开开庭进行了审理，原告陈*的委托代理人温艳丽到庭参加了诉讼，被告广**公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告陈*诉称，2007年11月5日，原被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于漯河市文化路“香港名店街”的商品房，该房屋位于负1层D36-10718号，建筑面积为23.82平方米，总房款257256元。原告于当日交付了购房款137256元，合同约定2008年12月31日交房。2010年4月19日，在被告不能如期交房的情况下原被告双方又签订了《委托租赁合同》，协议约定将原告所购房屋交被告管理5年，被告支付原告托管收益102903元并折抵为购房款，原告于托管协议签订之日补剩余购房款17097元。之后原告多次要求被告交付房屋，被告不能如期交付。2010年11月30日，被告给付原告逾期交房违约金8235元，并承诺尽快交房。截至目前该项目已停工房屋交付不能，原告找被告要求退房并补偿损失，被告也以种种理由推脱。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院依法解除原被告之间的商品房买卖合同，判令被告退还原告购房款257256元，赔偿原告损失82000元并承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告**公司未答辩。

本院查明

经审理查明，2007年11月5日，原被告签订商品房买卖合同一份，合同约定：原告购买被告开发的位于文化路的双汇广场·香港名店街的商品房，负一层D36-10718号房，商品房的用途为商业，属框架结构，建筑面积共23.82平方米，每平方米6479.97元，商品房总金额为154353元，合同第六条在付款方式及期限约定：买受人（原告陈*）于2007年11月5日将该房总额137256元，剩余房款壹拾贰万将采用银行按揭（120000），买受人2010年4月19日补款17097元，由贷款转为5年返租。第八条被告应当在2008年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条被告逾期交房的违约责任约定：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）交付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同履行过程中，原告于2007年11月5日付房款137256元，2010年4月19日交房款17097元，2010年4月19日原被告签订委托经营管理协议，约定乙方（被告）按下列比例向甲方（原告）支付租金收益：至2010年10月1日到2015年9月30日的每年收益分别是6%、7%、8%、9%、10%，第1-5年的租金收益在双方签订协议时由被告一次性支付给原告，1-5年的租金按该套商品房售价的40%支付，支付方式为2010年4月19日被告一次性支付原告5年租金102903元；被告于2010年11月30日支付给原告2009年1月1日至2010年8月31日的逾期违约金，计人民币8235元，同时约定下余违约金交房时结清。合同约定的商品房至今未交付。案件受理后，原告以双方约定的违约金过低，损害了原告的权益为由变更了诉讼请求，要求按银行同期贷款利率对违约金予以调整。

本院认为

本院认为，原被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体的利益，商品房买卖合同合法有效，应予认定。合同成立后，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告依约履行了义务，被告却未在约定的期限将经验收合格的商品房交付原告使用，被告虽于2010年11月30日支付给原告2009年1月1日至2010年8月31日的逾期违约金，但至今未交付房屋，原告可依合同第九条的约定行使合同解除权，并可以要求被告赔偿损失，因被告已对2009年4月1日至2010年8月31日的逾期违约金进行了赔偿，实际履行中应予扣减。因原被告约定的违约金低于给原告造成的损失，原告可以请求人民法院予以增加，对原告要求被告按中**银行同期贷款利率赔偿损失的诉请，本院予以支持。因被告至今未交房，致使原告不能实现合同目的，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。对于原告已交付的购房款，2007年11月5日付房款137256元，2010年4月19日交房款17097元，2010年4月19日双方签订的委托经营管理协议，因双方签订的商品房买卖合同的解除而履行不能，系被告广**公司的违约行为导致合同解除，违约责任在被告，被告广**公司应赔偿因此给原告陈*造成的损失，双方签订的委托经营管理协议约定被告按6%、7%、8%、9%、10%的比例一次性支付原告2010年10月1日到2015年9月30日的租金102903元，损失可参照双方约定的租金计算方法，2010年10月1日至2013年9月30日的损失为54023.76元，2013年10月1日至2014年3月底的损失为10290.24元，共计64314元。原告要求解除合同，诉请的损失应从原告交付房款之日起计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

解除原告陈*与被告漯河市**限公司签订的商品房买卖合同；

本判决生效之日起十日内，被告漯河市**限公司返还原告陈*购房款154353元，并按中**银行同期贷款利率赔偿原告的损失，其中137256元自2007年11月5日起至本判决确定的付款之日止；17097元自2010年4月19日起至本判决确定的付款之日止，减去8235元。

本判决生效之日起十日内，被告漯河市**限公司赔偿原告陈*的租金损失64314元。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费6390元，由被告漯河市**限公司负担（限判决生效之日起十日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二０一四年三月三十一日