原告郑**与被告刘**、高**合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告郑**与被告刘**、高**合同纠纷一案，本院受理后，依法向被告送达了起诉状副本、举证须知、应诉通知书、开庭传票等诉讼文书，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑**及其委托代理人魏美鸽、被告刘**及其委托代理人周**、被告高**及其委托代理人赵**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2013年8月16日，二被告夫妇购买其位于济**技中心家属院2单元4层西户的房产一套，当天双方签订了购房合同，房屋总价款28万元。当天，二被告支付其购房款12万元，余款16万元约定于2013年10月16日付清。但至今二被告未履行付款义务。现请求法院依法判令二被告支付其购房余款16万元。

被告辩称

被告刘年军辩称：其与原告所争议的房屋最后价款为23万元，其已付房款12万元，加上定金1万元，共计13万元，扣除其替原告所交的税款15180元，现欠房款8万余元。其与原告协商等房屋卖出以后再付房款，现在房屋并未出售，条件并未形成，而且房屋现在属于原告占有，原告要求支付房款无事实依据，故应当驳回原告的诉讼请求。

被告高**辩称：其于2014年1月4日将门款1650元、装修费5000元交给原告妹妹后，已不再参与该房屋纠纷。而且，其与被告刘**已于2015年2月3日离婚，因房屋问题，其还补偿刘**2万元。其它答辩意见同被告刘**的答辩意见。

原告向本院提供的证据有：1、其与被告刘**、济源**咨询部（以下简称中原房产）于2013年8月16日签订的房屋买卖合同1份，以此证明其将农技中心家属楼2单元4层东户以28万元的价格卖给刘**，合同约定刘**于2013年8月16日付房款12万元，余款于2013年10月16日前付清，2013年10月16日前其协助刘**进行房屋过户，其于过户之日将钥匙交给刘**，刘**可以装修，但余款付完后才能入住，过户费用由刘**承担，所以，刘**仅支付了其12万元，余款16万元未付；2、证人郑某某的当庭证言，证人在证言中称：“我是中介公司的业务员，原告是我亲姐，被告去我公司买房是我负责的，原告的房当时要卖，我给刘**介绍过几套房，他最后准备买郑**的，在中介公司签了一份合同，房款是28万元，给中介公司交了1万元定金，给了原告12万元。因去房管局过户还签了一个合同，写的房款是23万元，这样刘**可以少交税，其实还可以写的更低，但高**需要贷款，评估价最少得评估23万元。后来因刘**与高**关系不好了，因他俩的关系发生变化，导致后期款不能给原告，最后说先把房装修好再把房卖了，把剩余房款再给郑**，所以又签了一个元月4日协议，我签完协议给郑**说了，郑**说只要能拿住钱就中。我收到高**5000元装修费，高**还装了三个门。当时收5000元是他们当时准备装修，把房搞的很不好，无法卖，才收的5000元，中间还有一个年轻人去住了几天，我收了4500元租金，刘**还与这个年轻人发生了纠纷，后来我又退了人家2000多元让人家走了。后来我找了亲戚在那看房，现在房钥匙在我手中。协议中写的房款多余部分，当时是我自己又掏了4000多元装修费，所以才写了卖房款多了，把这弥补一下。当时的12万元给原告了，原告给被告打有条，是通过银行转账给我丈夫秦**了，因原告借有秦**钱”，以此证明房屋的价格以及2014年1月4日签订协议的情况。

被告刘年军的质证意见为：对证据1的真实性无异议，该合同是其与原告之间签订的，2013年8月19日，原告及原告丈夫赵**与其、被告高**签订购房合同后，双方对原合同进行了新的约定，部分条款已变更，房款由原来的28万元变更为23万元，税费各自承担；对证据2，认为2014年1月4日的协议不能证明房款是28万元，认可协议中的卖房后得款，房屋现在由原告妹妹实际占有，实际上也是原告实际占有。

被告高**的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但该合同签订后并未打欠条，所以应以第二份合同为准，不一致的合同条款应以房地产管理局留存的合同为准；对证据2，认为证人陈述其与刘**关系不好是正确的，卖房后得钱也属实。

被告刘**提供的证据有：1、2013年8月19日原告及原告丈夫赵**，与其及高**签订的购房合同1份，合同中第二条约定房款为23万元，第七条约定税费各自承担，另外，8月19日当天其交纳契税，办理了房产证；2、房地产抵押评估报告1份，以此证明房屋价值23万元；3、原告出具的收据1份，以此证明原告收到房款12万元；4、中原房产出具的收据1份，以此证明中原房产收到其购房定金1万元；5、税收通用完税证1份，以此证明其替原告交税15180元；6、契税完税证1份，以此证明其购买原告的房屋交税2300元；7、2014年1月4日原告授权原告妹妹郑某某与其、高**签订的协议书1份，因原告在立案时已提交该份协议，说明原告认可该第三份协议，以此证明原、被告双方协商同意将房屋售出后对房款进行分割，对剩余房款有了新的约定，只是为了解决余款问题，并不是说房款是28万元；8、购房款发票1份，以此证明房款为23万元；9、济**税局出具的关于销售建筑物、不动产的法律规定1份，以此证明个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加应由原告交纳；10、证人韩**的当庭证言，证人在证言中称：“刘**买房交定金时，向我借钱。后来别人打他了，我去看他，刘**让我听一个录音，我知道郑**和郑某某是姐妹俩”，以此证明原告与中原房产串通欺骗其。

原告的质证意见为：对证据1，认可合同系其与其丈夫赵**签字，当时刘**提出按23万元可以少交税，让其又签了第二份合同，但房价仍为28万元；对证据2的真实性无异议，但系高**个人委托的评估，其未参与，该评估结果不具有真实性，且评估报告有效期为一年，到2014年9月3日，该房屋所有人为高**，共有人为刘进军，不能依据该评估报告来确定其卖房的价格，当时房内还有一张床和一台空调，包括在28万元中；对证据3无异议；对证据4无异议，但该款是交给中原房产了；对证据5、6的真实性无异议，但根据双方的合同约定，房屋买卖发生的税费应由刘**承担，第二份合同是为了让二被告少交税签订的，应以第一份合同约定的内容为准；对证据7，其对2014年1月4日的协议不知情，仅是在2015年6月11日立案时，法院让其提交16万元的证据，中原房产让其交去法院的，当时只是想证明16万元余款未付，但对协议内容没有仔细看，对协议中的房款28万元认可，对协议中延长付款时间及卖房后的多余款项、过户费从房款中扣除的内容不予认可，因该协议有利于二被告；对证据8、9的真实性无异议；对证据10中的证人证言无异议。

被告高**的质证意见为：对证据1、2的真实性无异议，认为双方的房屋买卖应以第二份合同为准；对证据3-10均无异议，另对证据5，认为2014年1月4日的协议是三方协议，当时其与刘**感情已破裂，从该份协议中可以看出原告应无条件交房，但至今该房还在原告手中，并将房屋出租，其已支出三个门的款项1650元和装修补偿款5000元，已退出，并将房屋交给原告了。

被告高**提供的证据有：1、民事调解书1份，以此证明其与刘**已离婚；2、收据2份，以此证明其按照民事调解书支付刘**2万元，按照2014年1月4日的协议支付中原房产5000元补偿金；3、2014年1月4日的协议1份，以此证明其已退出争议房屋，不应再承担责任。

原告的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但认为系二被告之间的约定，对其不产生法律效力；对证据2无异议，但其并未收到5000元；对证据3，其本人未参与，只是二被告与郑某某之间的约定，高**退出也没有给其说过，对其不具有约束力。

被告刘**对被告高**提供的证据无异议，愿意自己承担责任。

本院的认证意见为：对于原告提供的证据1，二被告对真实性无异议，对证据的真实性予以认定；对于证据2，因证人郑某某陈述与原、被告双方提供的三份协议相印证，且二被告对证人关于将房屋卖出后再分配款项的陈述也认可，故对该证人证言予以认定。对于被告刘**提供的证据1-10，原告及被告高**对真实性均无异议，故对证据的真实性均予认定。对于被告高**提供的证据1-3，原告及被告刘**对真实性均无异议，故对证据的真实性均予认定。

根据有效证据及当事人的陈述，确认以下案件事实：2013年8月16日，原告（出让人、甲方）、被告刘**（受让人、乙方）、中原房产（咨询人、丙方）三方签订了一份房屋买卖合同，合同约定：“一、甲方自愿将坐落在农技中心家属楼2单元4层西户本人的房产，房屋建筑面积约85.64平方米（以房管局认可面积为准），包括其它设施一张床、一台空调的房产出售给乙方。二、甲方提供了房产证证明该房产为本人合法拥有，乙方对此予以认可。三、1、甲、乙双方约定上述房产成交价为28万元整。2、在合同签订之日，甲方将房产证交于丙方暂为保存，作为履行自身义务的保证；如违约赔偿乙方相当于总房款20%违约金。乙方在在签约当日交付1万元整，由丙方暂为保存，1万元作为定金，如乙方违约该定金不予退还，扣除甲乙双方中介费后，赔付给甲方，如无违约情形，该定金转为房款。3、甲乙双方同意全部房款由丙方暂为监管，且在乙方将全部房款交至丙方后，方可进行产权过户手续，在产权过户手续完成及房产交接完毕后，再进行房款的交接。4、甲乙双方约定2013年8月16日前乙方付甲方房款12万元整，余款2013年10月16日前付清。甲乙双方约定2013年8月16日前，甲方协助乙方将上述房产过户到乙方指定名下。四、办理上述房产过户手续所发生的一切税、费，甲乙双方约定由乙方承担。……六、甲乙双方应于本合同签订之日起各自向丙方支付总房价1%的服务费（该费用不论以后实际成本成交与否均不予退还）。……十二、甲方同意过户之日将钥匙交于乙方，乙方可进行装修，全款付完后方能入住”。合同签订后，被告刘**向原告支付了12万元房款，向中原房产交纳了1万元定金。房屋买卖合同签订前，被告高**与被告刘**结婚。2013年8月19日，原、被告去房管部门进行房屋过户登记，原告及原告丈夫赵**（甲方）与二被告（乙方）又签订了一份房地产买卖合同，其中第二条约定：“甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币23万元。乙方于2013年8月19日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：现金”，第七条规定：“上述房地产办理过户手续所缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担”，当天，二被告并未再支付原告剩余房款。2013年8月26日，该房屋登记为被告高**所有，被告刘**为房屋共有人。被告高**为进行房屋抵押贷款，委托济源市**有限公司对房屋进行了评估，该公司于2013年9月3日出具了房地产抵押估价报告，确定该房屋市场价值为人民币23万元整。随后，二被告因感情破裂，不能支付剩余房款。2013年1月4日，二被告与中原房产的业务员郑某某（系原告妹妹）经协商后，在一份协议书签字，协议书内容为：“郑**于2013年8月12日将坐落在农技公司家属院中单元4楼东户的一套住房以贰拾捌万元卖给高**、刘**二人，三方协商，刘**先付壹拾贰万元房款，另有一万元交中介公司，郑**将房产证过户到刘**、高**名下，剩余房款于2013年10月16日用高**公积金贷款支付，但贷款期间高**与刘**感情破裂，高**无法正常支付尾款。为了彻底解决问题，三方协商后达成一致意见，将此房装修好再卖，高**拿出伍**做为补偿，不予偿还，此款做为装修前期费用，后期费用暂由中介公司郑某某承担，此款等到房子卖出后，再从房款中扣除。另外高**暂时先将三个门换好，此款等房卖出后，若有多余房款，也从房款中扣除，还给高**。同意将房屋装修后卖出，三人均无异议，价格合理，刘**、高**无条件签字，办理过户手续，郑**无条件交房。此协议三方签字生效，此协议一式三份，三方各执一份。若刘**要此房有优先权。补充：1、若此房卖出多余款项部分，由刘**与郑某某平分。2、刘**过户费及各种手续费用共计贰万伍**也从房款中扣除。此房中刘**所投的拾伍万伍**为婚前财产”，对于此协议，郑某某称签完协议给原告说了，原告说只要能拿住钱就中。其后，该房屋钥匙由郑某某持有，房屋也由郑某某实际占有，未卖出。2015年2月3日，二被告通过法院调解离婚，所买农技中心家属院的房屋归被告刘**所有，被告高**支付刘**2万元。

本院认为

本院认为：原告要求二被告按照2013年8月16日签订的房屋买卖合同支付剩余房款16万元，但按照双方于2013年1月4日达成的协议，将该房屋卖出后对售房款进行分配，虽然原告称其未在该协议上签字，其不知道协议内容，但该协议由原告妹妹郑某某签字，且郑某某当庭证明其签完协议给原告说了，原告说只要能拿住钱就中，说明原告应当知道协议内容且同意按该协议履行，其后该房屋钥匙由郑某某持有且由郑某某实际占有该房屋的情况，也能说明原告同意由其妹妹郑某某处置该房屋。因此，综合以上理由，在原、被告双方于2014年1月4日达成的卖房协议仍然存在的情况下，原告要求二被告支付剩余房款，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告郑**的诉讼请求。

案件受理费3500元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于河南省济源中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月十九日