河南豫**限公司与张**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告河南豫**限公司与被告张**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南豫**限公司委托代理人路刘*、刘**，被告张**及其委托代理人李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2011年11月，原告介入中牟县青年东路汇银怡和苑小区物业管理服务，并在房管局备案。2012年1月交房时，原告已于2011年12月17日与被告签订物业管理服务协议，被告在收房时一次性支付原告2012年度的物业管理服务费。2013年初，原告收取本年度物业管理费时，被告恶意欠交。原告以不同的方式方法，如电话催缴、公示催缴、上门催缴等多种催缴，直到现在被告尚欠2013年至2015年度三年的物业管理费3285元及2013年至2015年4月30日的滞纳金4610元。原告为维护合法权益，请求法院判令被告支付原告2013年至2015年度物业管理服务费3285元及2013年至2015年4月30日滞纳金4610元，并负担诉讼费等相关费用。

原告提供的证据有：

1、前期物业管理服务协议书一份，主要证明2012年原告为被告提供服务。

2、2011年11月30日物业费收费存根，主要证明被告在小区入住并交纳了2012年度的物业费。

3、承诺书一份，主要证明被告愿意遵守开发商及物业管理公司的相关规定。

4、2011年12月17日装修管理协议书一份，主要证明被告装修时服从物业管理公司的相关规定，同时证明双方存在合同关系。

5、被告缴纳电费的收据存根两份，主要证明被告仍向原告缴纳管理服务费用。

6、报修登记表一份，主要证明小区业主物业出现问题后向物业汇报登记情况及原告提供服务的情况。

7、2015年度物业对该小区进行物业调价征求意见表，主要证明小区业主同意物业公司进行调价，入住的业主百分之八十以上都表示赞成。

被告辩称

被告张*宽辨称：一、原告不具备物业管理的资质，无资格从事物业管理。二、原告无资质就不具备与他人签订物业管理合同的主体资格，即便签订有物业管理合同也是无效合同。三、被告未与原告签订过物业管理合同，双方不存在物业管理合同关系。四、2011年被告只是曾与河南豫**限公司汇银怡和苑管理处签过一份为期一年的前期物业管理服务协议，但该协议明确约定可自愿交一年，也即第二年不交不提供服务，自然也就不存在合同关系。五、2012年河南豫**限公司汇银怡和苑管理处管理混乱，2012年以后被告没再与该管理处有物业管理关系。从该管理处开始管理到现在，小区存在秩序混乱、公用设施被损坏等状况。被告及其他业主遭受了严重损失。综上，原告起诉被告无任何的事实和法律依据。被告请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告提供的证据有：

1、房屋照片2张，主要证明被告房屋地下室漏水；

2、房屋地下室照片3张，主要证明公共面积的消防通道被他人堆放的菜筐挡住。

3、1楼处电梯口照片一张，主要证明电梯口存在安全隐患。

4、小区停车位的照片2张，主要证明原告对公共停车位管理不到位；

5、小区公共面积照片5张，主要证明小区公共绿化面积被他人占用开荒，并种有蔬菜。

6、小区监控摄像头照片一张，主要证明该小区无监控。

7、私家车划伤照片两张，主要证明监控设备无法使用，也无法查清车辆被谁所划伤。

8、楼道内照片两张，主要证明电线规划不合理，存在安全隐患。

9、小区绿化面积照片一张，主要证明小区绿化面积被毁，有人私建活动板房，小区地面存在大坑造成安全隐患。

本院查明

经审理查明：原告与河南**有限公司签订前期物业服务合同，2011年11月，原告进驻中牟县青年东路汇银怡和苑小区进行物业管理。2011年12月17日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，主要内容为：甲方为原告，乙方为被告；坐落位置为中牟县青年东路15号，2号楼3单元2层东户，住宅建筑面积119.33平方米，地下储藏室建筑面积10.95平方米；住宅按建筑面积每月每平方米0.66元，地下储藏室按建筑面积每月每平方米0.20元，小区监控、楼宇对讲正常运行维护费，每月每平方米按住宅建筑面积0.05元；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方承担相应的法律责任，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴费金额的0.3%交纳滞纳金；本合同自签字之日起生效。签订合同当日，双方又签订了交费协议书，被告向原告交纳了2012年度的物业费。被告未向原告交纳2013年至2015年的物业费。现原告以向被告催要物业费未果为由，诉至法院。

本院认为

本院认为，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告签订的物业管理服务协议，依法成立，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。按照双方协议约定，被告每年应交纳的物业费为1043元，被告欠原告三年的物业费共计3129元，经原告催要，被告未付，原告可以要求被告支付。故此，原告要求被告支付物业费3129元，事实清楚，证据充分，依法应予支持。原告提高2015年度物业费的收费标准，被告对此不予认可，原告该项请求违反双方合同约定，没有依据，故对原告主张的过高部分的物业费，不予支持。因双方未明确约定物业费的交纳时间，且被告的证据能够证明原告所提供的物业服务存在一定瑕疵，故原告要求被告支付滞纳金，理由不当，不予支持。

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原、被告签订物业管理服务协议，原告提供物业服务，双方存在实际上的物业管理服务合同关系，被告称双方不存在物业管理服务合同关系，与事实不符，不予采信。原告提供的物业管理服务虽存在瑕疵，但不能成为被告拒付物业费的理由。被告若认为原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以另行主张要求被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故此，被告抗辩应驳回原告诉讼请求的意见，证据不足，理由不当，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告张**于本判决生效之日起十日内支付原告河南豫**限公司物业费三千一百二十九元。

二、驳回原告河南豫**限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费五十元，由被告张**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省**民法院，并于上诉之日起七日内向河南省**民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

裁判日期

二〇一六年一月十八日