丁**与牛志军、宋*买卖合同纠纷再审民事判决书

审理经过

申诉人丁**与被申诉人牛**、宋*买卖合同纠纷一案，淄博市淄川区人民法院于二〇一二年六月十二日作出（2012）川商初字第610号民事判决后，牛**、宋*不服，向本院提出上诉。本院于二〇一二年十月八日作出（2012）淄商终字第313号民事判决，已经发生法律效力。丁**不服生效判决，向检察机关申诉。二〇一五年四月三十日，山东省人民检察院以鲁检民监（2015）37000000044号民事抗诉书向山东**民法院提出抗诉。山东**民法院于二〇一五年八月十七日作出（2015）鲁*抗字第45号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。淄博市人民检察院指派检察员康**出庭支持抗诉。申诉人丁**的委托代理人刘**，被申诉人牛**、宋*的委托代理人庞*、侯*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2012年3月13日，一审原告丁**起诉至淄博市淄川区人民法院称，2010年10月8日，原告丁**与被告牛**、宋*签订购买厂房协议一份，按照协议约定，原告丁**卖给被告牛**、宋*土地、厂房一处。原告丁**按约履行了交付土地、厂房义务，被告牛**、宋*拖欠房款未付。请求依法判令被告牛**、宋*偿付土地及厂房款703680元，并支付逾期付款违约金1103314元。一审被告牛**、宋*辩称，被告牛**、宋*尚欠原告丁**土地房产款583680元；之所以拖欠是因为原告丁**未处理好本案争议房产的相邻关系。另原告主张的违约金过高，应当予以减少。

一审法院查明

淄博市淄川区人民法院一审认定，2010年10月18日，周**、原告丁**（甲方）与被告牛**、宋*（乙方）签订厂房买卖合同一份，合同约定，甲方以总价格750万元将其位于淄川经济开发区鑫威路六号（原华洋毛毯北车间），土地面积为12601.10平方米，建筑面积为9623.25平方米的土地、厂房转让给乙方，签订协议之日起支付定金30万元，乙方拿到两证后支付甲方房款100万元，乙方未按本合同约定时间付款的，则每逾期一日，应向甲方支付房屋售价的1‰作为违约金，预期十五日视为乙方单方面终止合同，并向甲方支付该房屋售价的10%作为违约金。2010年12月7日，原告丁**与被告牛**、宋*签订补充协议一份，约定，为完善甲乙双方于2010年10月18日签订的《厂房买卖合同》的权利义务，签订补充协议为：一、双方于本协议签订后，三个月工作日内由甲方负责将土地使用权手续办至乙方名下，并交付乙方。二、乙方所欠甲方房款506万元，于2011年1月30日前付清，如遇乙方未办理完贷款手续，付款时间推迟至2011年2月28日前。三、如双方买卖的厂房及其相邻关系产生任何经济纠纷，由甲方负责处理。补充协议签订后，被告牛**、宋*自2011年3月24日开始偿付欠款，直到2012年2月23日最后一笔付款。原告丁**与被告牛**、宋*在庭审中确认，被告牛**、宋*尚欠原告丁**土地及房款603680元；根据被告牛**、宋*逾期付款金额及逾期时间计算实际违约金为701693元。还查明，就周**、原告丁**与被告牛**、宋*签订的厂房买卖合同中应付周**的所有款项，被告牛**、宋*已与周**结算清楚，周**对原告丁**向被告牛**、宋*主张的欠款及损失，明确表示与其无关。

一审法院认为

淄博市淄川区人民法院一审认为，原、被告签订的厂房买卖合同，合法有效，依法予以确认。被告牛**、宋*认可尚欠原告丁**、宋*偿付土地款及房款603680元，依法予以支持；原告丁**将厂房、土地转让给被告牛**、宋*后，涉及该房产的相邻关系也一并转让，相关权益应由房产受让方被告牛**、宋*主张，因此，被告牛**、宋*以原告丁**未处理好涉案房产转让后的相邻关系为由拒绝付款，没有法律依据，依法不予支持。被告牛**、宋*未按约定付款，已经构成违约，应按照双方合同约定承担违约金，但双方合同约定的违约金过高，被告牛**、宋*请求适当予以减少，符合法律规定，因此，对于原告丁**主张的违约金1103314元，其中701693元，合法有据，依法予以支持；超出上述部分，于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告牛**、宋*偿付原告丁**货款603680元；二、被告牛**、宋*偿付原告丁**违约金701693元；三、驳回原告丁**的其他诉讼请求。一、二项计款1305373元，于判决生效后十日内付清。案件受理费10837元，减半收取5419元，由原告丁**负担1463元，由被告牛**、宋*负担3956元；财产保全费5000元，由被告牛**、宋*负担。

二审法院查明

本院二审查明的事实与一审一致。另查明，上诉人牛志军与案外人张**于2012年2月8日签订租赁协议一份，约定上诉人牛志军租赁使用张**部分土地通行；租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日，到期后，张**将砌墙，不再允许上诉人牛志军使用；租赁费120000元。

二审法院认为

本院二审认为，上诉人牛**、宋*与被上诉人丁**签订的厂房买卖合同和补充协议均合法有效，双方均应严格履行。上诉人牛**、宋*应依约支付房款，被上诉人丁**亦应依约处理涉案厂房及其相邻关系产生的经济纠纷。上诉人牛**、宋*与案外人张**因厂房道路通行问题产生的纠纷，被上诉人丁**应按照合同约定负责处理，被上诉人丁**不予处理构成违约。上诉人牛**、宋*关于被上诉人丁**未处理厂房相邻关系纠纷，违反合同约定，两上诉人迟延支付厂房款有事实依据的上诉理由具有合理性，本院予以支持。被上诉人丁**辩称其所负责处理的是通行道路的通行问题，这与双方补充协议的约定内容不符，且即使如被上诉人丁**所辩称的仅处理砌墙问题，上诉人牛**与张**的租赁协议明确约定合同到期后，张**将砌墙，不再允许上诉人牛**通行。因此，被上诉人丁**的该项辩称不能成立，本院不予支持。综上，被上诉人丁**未按合同约定处理涉案厂房的相邻关系纠纷，违背了诚实信用原则，上诉人牛**、宋*有要求被上诉人丁**同时履行的权利，一审判决上诉人牛**、宋*支付被上诉人丁**违约金701693元有违公平原则。依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第（二）项、第一百五十八条之规定，判决：一、维持淄博市淄川区人民法院（2012）川商初字第610号民事判决第一项；被告牛**、宋*偿付原告丁**货款603680元；二、撤销淄博市淄川区人民法院（2012）川商初字第610号民事判决第二、第三项；三、驳回被上诉人丁**的其他诉讼请求。一审案件受理费5419元，由上诉人牛**、宋*负担1916元，被上诉人丁**负担3503元，保全费5000元，由上诉人牛**、宋*负担。二审案件受理费10817元，由被上诉人丁**负担。

再审申请人称/抗诉机关称

山东省人民检察院抗诉认为，生效判决认定事实的主要证据不足，适用法律错误。1、终审判决认定丁**未按合同约定处理因厂房道路通行问题产生的纠纷缺乏证据证明。首先，《补充协议》约定由丁**负责处理因相邻关系产生的纠纷的约定不明确；其次，丁**在法律上不具有负责处理相邻关系纠纷的资格；第三，证明相邻关系纠纷存在的证据缺乏证明力。2、终审判决认定丁**未履行合同义务，因此免除牛**、宋*支付违约金适用法律确有错误。第一，牛**、宋*逾期付款违反合同约定，构成违约，应当依照约定支付违约金；第二，终审判决认为“牛**、宋*有要求丁**同时履行的权利”，是对同时履行抗辩权的错误适用；第三，在牛**、宋*违约，且不适用同时履行抗辩权的情况下，即使丁**违反合同约定，也应当各自承担违约责任，而不是免除牛**、宋*的违约责任；第四，适用公平原则不当。

申诉人同意抗诉机关的抗诉意见。

再审被申请人辩称

被申诉人答辩称，1、《补充协议》第三条的约定是双方当事人的特别约定，是申诉人一方的特定合同义务，并且是在双方已经将房产变更到被申诉人名下后仍然达成的，丁**有义务、有责任处理相邻纠纷。2、相邻关系纠纷始终存在，被申诉人进行了最大限度的自身救济措施，而申诉人丁**没有任何解决争议的实际举动，也未举出任何解决争议、履行合同义务的证据，申诉人丁**未履行《补充协议》约定的内容。3、被申诉人迟延支付价款行为符合同时履行抗辩权的法律规定。4、申诉人认为相邻关系仅指土地四至纠纷，该观点与法理、合同客观约定是不相符的。请求驳回申诉人的申诉。

本院查明

本院再审查明的事实和证据与原二审一致。另查明，再审期间，被申诉人牛志军、宋*提交淄博市公安局淄川分局钟楼派出所出具的接警证明一份，内容为“2011年1月1日9时许，我所接到110报警称：丁**与刘**在开发区钟楼工业园原华洋毛毯厂发生纠纷，厂里大门被堵”，以此证明签订《补充协议》后20天内，出现了严重的通行权纠纷。申诉人质证认为，该证明不能证实被申诉人买卖厂房和邻里纠纷不处理的违约行为，仅能证实申诉人丁**与刘**发生纠纷，但纠纷原因及处理结果，该证明均未体现，与本案无关。

本院认为

本院认为，申诉人丁**与被申诉人牛志军、宋*签订的厂房买卖合同及《补充协议》，均系双方的真实意思表示，且合同、协议内容不违反法律效力性禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。被申诉人牛志军、宋*应依约支付厂房、土地款项，申诉人丁**应依约处理涉案厂房因相邻关系产生的纠纷。本案争议的焦点是被申诉人牛铁军、宋*能否以申诉人丁**未按约定处理涉案厂房的相邻关系纠纷，因此享有同时履行抗辩权，进而不承担逾期付款的违约责任。从《补充协议》签订的时间看，是在土地使用权手续变更之前，且大部分厂房款尚未支付；从该协议第三条内容看，系双方当事人采用补充协议的形式、专门用一个单独条款约定申诉人丁**处理相邻关系纠纷的义务，该义务属于特定合同义务，是双方当事人意思自治的表示。该协议本身说明双方在签订该协议时已经预料到可能产生相邻关系纠纷或已经产生相邻关系纠纷。事实上在2011年初，涉案厂房即发生相邻关系纠纷，且无证据证实申诉人丁**已经有效处理。就本案买卖合同的标的物而言，保证厂房道路畅通是合同的重要内容之一，也影响到合同目的实现，生效判决认为申诉人丁**未按约定处理涉案厂房的相邻关系纠纷，被申诉人牛志军、宋*有要求申诉人丁**同时履行的权利，据此不支持申诉人要求支付违约金的诉讼请求，符合法律规定。原生效判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，判决如下：

再审裁判结果

维持本院（2012）淄商终字第313号民事判决。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十七日