北京**服务中心与雒长京物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京**服务中心（以下简称西**业中心）与被告雒长京物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙**独任审判，公开开庭进行了审理。原告西**业中心之委托代理人王**，被告雒长京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**业中心诉称：被告雒长京是北京市顺义区马坡镇×小区×室的业主，2010年9月26日北京诚智慧中物**限公司与被告就北京市顺义区马坡镇×小区×室签订前期物业服务合同（住宅），2010年10月10日北京诚智慧中物**限公司与被告就北京市顺义区马坡镇×小区×室签订前期物业服务合同（住宅），合同约定由该公司向被告提供物业服务，物业费均为1.2元／建筑平方米·月，并每年收取垃圾清运费30元，后被告入住并交纳了首期一年的物业费。2011年10月30日，原告与北京诚智慧中物**限公司签订《×住宅项目交接协议》，原告进驻×小区提供物业服务，并承接原物业服务合同的权利义务。现被告违反合同约定，欠缴自2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业费及生活垃圾清运费共计12942.86元。原告多次催缴未果，为维护原告方合法权益，特提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付北京市顺义区马坡镇×小区×室自2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业费及生活垃圾清运费共计12942.86元；2.案件受理费由被告负担。

被告辩称

被告雒长京辩称：认可涉诉房屋情况、物业费和生活垃圾清运费欠费期间及金额，同意交纳生活垃圾清运费，但不同意全额交纳原告诉请的物业费。理由如下：1.我仅与前物业签订合同，没有和原告签订物业服务合同；2.涉诉小区物业服务不达标，具体包括：私搭乱建、没有绿化、消防设施不健全、后边出口没保安等等。

本院查明

经审理查明：

被告雒长京是北京市顺义区马坡镇×小区×室的业主，二套房屋建筑面积分别为75.87平方米、140.08平方米。

2010年9月26日，北京诚**有限公司与被告就北京市顺义区马坡镇×小区×室签订《前期物业服务合同》，2010年10月10日，北京诚**有限公司与被告就北京市顺义区马坡镇×小区×室签订《前期物业服务合同》，按合同约定被告应提前一个月预交次年度物业服务费，涉诉房屋的物业费均为1.2元／建筑平方米·月，并每年收取垃圾清运费30元。经核实，涉诉房屋自2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业费共计12697.86元及生活垃圾清运费共计245元被告均未交纳。

2011年10月30日，原告与北京诚**有限公司签订《×住宅项目交接协议》，双方约定于2011年10月31日上午9：00办理交接工作，原告进驻涉诉小区提供物业服务，并承接原物业服务合同的权利义务。原告自交接物业至今一直在涉诉小区提供物业服务。涉诉小区现未成立业主委员会。

庭审中，针对涉诉小区存在的物业服务问题，原告表示被告答辩中所述个别问题确实存在，包括部分公共绿地被圈占、私搭乱建等等，原告制止过并向居委会和城管进行过汇报。另2011年11月原告进驻小区后，投入大量资金更换门禁系统，但更换后有些业主认为进出不方便，擅自损坏门，导致门禁无法使用；关于治安问题，物业尽量满足业主需求安装了摄像头，但摄像头存在死角；关于小区被盗问题，物业聘请了保安进行夜间巡逻，但出现刑事案件不是物业所能解决的。

上述事实，有双方当事人陈述、庭审笔录、《前期物业服务合同》、《×住宅项目交接协议》等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告就涉诉房屋与北京诚**有限公司签订《前期物业服务合同》合法有效，该合同对双方均具有法律约束力，双方均应依照约定履行各自的合同义务。

北京诚**有限公司后于2011年10月30日与原告签订了《×住宅项目交接协议》，并完成了物业交接，西**业中心承接了被告与北京诚**有限公司所签前期物业服务合同的权利义务。原告自物业交接后至今一直为涉诉小区提供物业服务，被告享受了原告提供的物业服务，原、被告双方已形成事实上的物业服务合同关系，故原告有权要求被告支付物业服务费用。

本案中，被告虽对欠缴物业费、生活垃圾清运费的事实和数额不持异议，但根据其答辩意见和原告的当庭陈述，并结合本院审理的同一小区同期同类案件中所查明的事实，可以认定原告提供的物业服务确实在一定程度上存在瑕疵，故对原告要求被告全额交纳物业费的请求，本院予以适当调整。原告主张的生活垃圾清运费合理合法，被告同意交纳，本院对此不持异议。

针对本案诉讼过程中反映出的物业服务问题，本院建议西**业中心增强服务意识、改善服务态度、提高服务质量。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，物业服务质量进一步降低的恶性循环。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告雒长京于本判决生效之日起七日内给付原告北京**服务中心二〇一一年十二月一日至二〇一五年十二月三十一日期间的物业费、生活垃圾清运费合计一万一千九百二十七元；

二、驳回原告北京**服务中心的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费六十二元，由被告雒长京负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月二十一日