北京**服务中心与胡**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京**服务中心（以下简称西**业中心）与被告胡**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙**独任审判，公开开庭进行了审理。原告西**业中心之委托代理人王**，被告胡**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**业中心诉称：被告胡**是北京市顺义区马坡镇×小区×号楼×室的业主，2010年10月13日被告就涉诉房屋与北京诚**有限公司签订×前期物业服务合同（住宅），合同约定由该公司向被告提供物业服务，物业费为0.5元／建筑平方米·月，并每年收取垃圾清运费30元，后被告入住并交纳了首期一年的物业费。2011年10月30日，原告与北京诚**有限公司签订《×住宅项目交接协议》，原告进驻×小区提供物业服务，并承接原物业服务合同的权利义务。现被告违反合同约定，欠缴自2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业费及生活垃圾清运费共计2351.02元。原告多次催缴未果，为维护原告方合法权益，特提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付北京市顺义区马坡镇×小区×号楼×室自2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业费及生活垃圾清运费共计2351.02元；2.案件受理费由被告负担。

被告辩称

被告胡**辩称：认可涉诉房屋情况、物业费和生活垃圾清运费的欠费期间及金额，但不同意全额交纳物业费和生活垃圾清运费。理由是涉诉小区物业服务不达标，具体包括：小区内到处种菜、消防通道没有保安、大门紧锁、私搭乱建、我家房屋漏水等等。

本院查明

经审理查明：

被告胡**是北京市顺义区马坡镇×小区×号楼×室的业主，该房屋建筑面积为90.96平方米。

2010年10月13日，被告就涉诉房屋与北京诚**有限公司签订《前期物业服务合同》，按合同约定被告应提前一个月预交次年度物业服务费，物业费为0.5元／建筑平方米·月，生活垃圾清运费30元／户·年。经核实，被告自2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业费2228.52元及生活垃圾清运费122.5元均未交纳。

2011年10月30日，原告与北京诚**有限公司签订《×住宅项目交接协议》，双方约定于2011年10月31日上午9：00办理交接工作，原告进驻涉诉小区提供物业服务，并承接原物业服务合同的权利义务。原告自交接物业至今一直在涉诉小区提供物业服务。涉诉小区现未成立业主委员会。

庭审中，针对涉诉小区存在的物业服务问题，被告提交了现场照片加以证明，原告不认可照片的真实性和证明目的。

上述事实，有双方当事人陈述、庭审笔录、《前期物业服务合同》、《×住宅项目交接协议》、照片等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告就涉诉房屋与北京诚**有限公司签订《前期物业服务合同》合法有效，该合同对双方均具有法律约束力，双方均应依照约定履行各自的合同义务。

北京诚**有限公司后于2011年10月30日与原告签订了《×住宅项目交接协议》，并完成了物业交接，西**业中心承接了被告与北京诚**有限公司所签前期物业服务合同的权利义务。原告自物业交接后至今一直为涉诉小区提供物业服务，被告享受了原告提供的物业服务，原、被告双方已形成事实上的物业服务合同关系，故原告有权要求被告支付物业服务费用。

本案中，被告虽对欠缴物业费、生活垃圾清运费的事实和数额不持异议，但根据其答辩意见并结合本院审理的同一小区同期同类案件中所查明的事实，可以认定原告提供的物业服务确实在一定程度上存在瑕疵，故对原告要求被告全额交纳物业费的请求，本院予以适当调整。原告主张的生活垃圾清运费合理合法，本院予以支持。

针对本案诉讼过程中反映出的物业服务问题，本院建议西**业中心增强服务意识、改善服务态度、提高服务质量。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，物业服务质量进一步降低的恶性循环。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告胡**于本判决生效之日起七日内给付原告北京**服务中心二〇一一年十二月一日至二〇一五年十二月三十一日期间的物业费、生活垃圾清运费合计二千一百七十二元七角；

二、驳回原告北京**服务中心的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由被告胡**负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月二十一日