李**与杨**农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李**与被告杨**农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李**的委托代理人周**，被告杨**及其委托代理人徐**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**诉称：2001年9月16日，我与杨**订立房屋买卖协议，我将自己的位于北京市门头沟区X村73号（以下简称73号房屋）北房三间、西房三间以48000元价款卖给杨**，双方按照约定履行完毕。2014年经法院判决，确认我们之间的协议无效，后杨**与北京市门**民委员会订立《X村整体改造住宅房屋拆迁补偿安置协议》将73号房屋全部拆迁，因此杨**获得两居室楼房两套，补偿款50余万元。杨**获得的房屋拆迁利益中，包括我30%的利益。我不主张取得安置房屋，要求杨**给付我折价款。据了解，拆迁安置房屋没有取得房屋所有权证，该房屋的市场交易价格每套约为120万元，经计算，杨**应当给付我经济补偿共计88万元。

被告辩称

被告杨**辩称：不同意原告的诉讼请求。2001年我购买73号房屋后，由于房屋较破旧，因此我出资将原有房屋拆除，重新在宅基地上建房，扩大了房屋的面积，提高了房屋的使用价值，李**卖给我的房屋已经灭失。2009年，我与北京市门头沟区X村订立协议，将我所建房屋拆除，宅基地交还给村委会后，给予我个人相应安置补偿，我得到的两套安置房系置换而来，村委会并没有给我宅基地补偿。73号全部房屋拆迁并非按照国家拆迁政策的拆迁补偿，我获得的利益属于我自建房屋所得利益，与原告无关。

本院查明

经审理查明：（2014）门民初字第4028号民事判决书确认李**系门头沟区X村村民，2001年9月16日李**与杨**订立房产永久转让协议，约定，李**将73号院北房三间、西房三间转让给杨**，房屋价款48000元。合同订立后，李**与杨**按照约定各自履行合同内容。73号院落土地系农村集体性质，为村民建房宅基地，杨**非X村集体经济组织成员，故判决李**与杨**于2001年9月16日就73号院房屋订立的房产永久转让协议无效。该判决生效后，双方未就合同无效后法律后果主张权利。

2009年4月6日杨**（乙方）与北京市门**民委员会（甲方）订立《X村整体改造住宅房屋拆迁补偿安置协议》，甲方根据北京**表大会、北京市人民政府批准的门头沟区城市规划方案，X村土地为城市建设用地，为配合门头沟区城市规划方案的实施，需要对甲方土地开发建设，为实现集约化开发使用土地，经区政府批准，甲方采取房屋置换方式收回乙方宅基地，用于城市开发建设。甲乙双方就乙方住宅房屋拆迁，甲方收回乙方占用的宅基地等问题充分协商，达成如下协议：1、拆除73号院房屋170.53平方米，院落面积216.61平方米；2、乙方被拆迁房屋有户口为杨**；3、双方确认乙方在被拆迁范围内有正式住房建筑面积为151.63平方米，该部分甲方应当补偿乙方相同建筑面积的楼房，即实行相同面积置换。现有房屋中非正式房屋面积为18.9平方米，甲方补偿乙方5670元，甲方支付乙方附属物补偿款330.9元；4、乙方获得回迁安置房二套；5、拆迁过渡期内，甲方每月给付乙方500元；6、其他补偿搬家费100元、提前搬家奖励35000元、配合测量工作奖励1000元、配合确认户型工作奖励1500元。该协议订立后，双方依约履行。

2014年11月2日，杨**与北京市**民委员会订立《X村整体改造住宅房屋拆迁补偿安置协议补充协议》，杨**获得补偿款490234元（包括回迁奖励60000元、拆迁补助费96648元、安置费333586元）。该款经李**申请，提供担保后，本院于2015年3月10日作出裁定书，将该款冻结。

2014年11月17日，杨**与北京市**民委员会《北京市门头沟区X村居住及配套用地土地一级开发定向安置房认购协议》，确定杨**获得6号楼3单元1102号房屋一套、5号楼5单元203号房屋一套，两套楼房超出预计面积共2.64平方米，杨**补交购房款3030元。现该房屋未取得房屋所有权证。杨**取得安置房屋后，于2014年12月9日，将位于北京市门头沟区X家园6号楼3单元1102号房屋以90万元的价格出售给王**；2014年11月17日，杨**将位于北京市门头沟区X家园5号楼5单元203号房屋以92万元的价格出售给董**、尚**。

在审理中，杨**主张出售房屋所得款被他人全部骗走，无力给付李**补偿款。李**认为杨**是否被骗与本案没有直接关系，同时不主张获得安置房，要求杨**按照两套房屋价格240万元，加上杨**所得补偿款50余万元后乘以百分之三十，即杨**给付经济补偿款共88万元。李**未提供证据证明两套安置房价格为240万元。

上述事实，有周**、杨**、徐**的陈述，（2014）门民初字第4028号民事判决书，《X村整体改造住宅房屋拆迁补偿安置协议》，《X村整体改造住宅房屋拆迁补偿安置协议补充协议》，《北京市门头沟区X村居住及配套用地土地一级开发定向安置房认购协议》等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：李**与杨**于2001年9月16日就73号院房屋订立的房产永久转让协议被依法确认无效，故对协议无效产生的法律后果，李**应当承担主要责任，杨**承担次要责任。

协议无效后，双方依据协议取得的财产未进行相互返还，杨**与北京市门头沟区龙泉镇X村订立拆迁协议，将73号院所有房屋拆除，获得安置房两套及补偿款50余万元，该利益中，除属于杨**的专有部分，其余部分包括李**按照双方责任比例应得利益，杨**理应给付李**。杨**不同意给付的答辩意见，于法无据，本院不予采信。

鉴于杨**已将两套安置房出售，故李**放弃安置房，要求杨**按照责任比例给付货币补偿的意见可行，但对李**主张的计算方法不合理之处，本院予以调整。杨**给付李**的购房款48000元，应当自李**获得的经济补偿中扣除。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、杨**于本判决生效之日起七日内给付李**经济补偿款共计六十五万五千二百四十九元。

二、驳回李**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费九千六百三十元，由李**负担四千七百五十元，已交纳；由杨**负担四千八百八十元，于本判决生效之日起七日内交纳。

诉讼保全申请费二千九百七十元，由李**负担，已交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十月三十日