北京巨**限责任公司与北京华**限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京巨**限责任公司（以下简称巨擘达公司）因与被上诉人北京华**限公司（以下简称华**司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第3363号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。巨擘达公司之法定代表人丁*及委托代理人屈*、杜**，华**司之委托代理人周**、徐*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

华**司在原审法院诉称：2011年6月23日，我公司与巨**公司签订《租赁协议书》，2012年3月19日我公司与巨**公司签订《房屋租赁安全协议书》作为《租赁协议书》的补充协议。《租赁协议书》约定：巨**公司租赁我公司提供的北京市朝阳区崔各庄乡草场地村339号办公楼及仓库，租赁面积3220平米，租赁期限自2011年10月1日至2021年9月30日止，合同还约定租金、支付方式、违约责任等。我公司依约向巨**公司交付了租赁标的物。2014年6月中旬，巨**公司未经我公司同意将仓库所属区域转租给北京欢**培训中心（以下简称欢乐时光中心）作为开办幼儿园的场地并开始经营。我公司知情后，多次与巨**公司和欢乐时光中心沟通，并明确告知此区域根据崔各庄乡政府的规定绝对不允许开办幼儿园，但巨**公司未予以理会，任由幼儿园继续违法经营至今。巨**公司行为已经严重违反我们双方签订的《租赁协议书》1.3条、6.1条、6.2条、6.9条之约定和《房屋租赁安全协议书》第24条之约定，以及崔各庄乡政府和草场地村委会的规定，导致草场地村委会对整个租赁区域进行停水停电，造成严重不良社会影响和后果，给我公司以及其他租户正常经营造成了严重的后果。2014年9月16日，我公司根据合同约定向巨**公司发出《终止协议通知函》，通知双方的《租赁协议书》于2014年9月17日终止，该通知函已于2014年9月17日送达巨**公司。因此，我公司与巨**公司的租赁合同关系自2014年9月17日即为解除。但是，巨**公司至今仍占用办公楼及仓库，拒不腾退。另外，根据协议书第3.3条约定，巨**公司应该于2014年9月30日前交付下半年租金50万元，但至今没有支付，巨**公司逾期支付租金超过30天构成严重违约，我公司根据协议书7.1条规定有权解除合同并要求巨**公司承担违约责任，综上，巨**公司的行为严重违约，给我公司造成了极大的经济损失。为维护我公司的合法权益，故诉至法院，请求：1、确认我公司与巨**公司于2011年6月23日签订的《租赁协议书》和2012年3月19日签订的《房屋租赁安全协议书》已于2014年9月17日解除；判令巨**公司将北京市朝阳区崔各庄乡草场地村339号办公楼及仓库内的全部自有资产、设备物品搬出，判令巨**公司归还我公司该办公楼及仓库；2、判令巨**公司支付自2014年9月17日起至实际归还办公楼及仓库的租金或占用费，按照每年100万元标准计算；3、判令巨**公司支付违约金30000元；4、诉讼费由巨**公司承担。

一审被告辩称

巨擘达公司在原审法院辩称：首先，华**司要求确认双方房屋租赁合同于2014年9月17日解除的事实没有依据。我公司与华**司签订租赁合同时，在租赁合同1.3条约定：“华**司允许我公司对外出租经营。”我公司已经按照合同约定，支付给华**司房屋租赁费。我公司根据合同约定对外将部分房屋出租给欢乐时光中心，该中心是依法成立的企业，具有合法的经营资格。我公司招商进来后，崔各庄草场地村委会不让其经营，最后给我公司承租的房屋整体停电，导致我公司其他租户也不能正常经营。华**司给我公司出具通知书等函件后，我公司也积极与欢乐时光中心进行协商，现该中心已经搬离我公司租赁的房屋。我公司认为，欢乐时光中心具有合法的营业执照，虽然崔各庄乡政府有相应关于办学的文件，但是该文件并不是法律法规，不能认为是违法经营。因此，华**司以此理由解除合同没有事实依据。其次，华**司在履行合同过程中存在违约。根据《租赁协议书》第5.4条约定，华**司应当协助我公司及时完整提供办理营业执照、税务、银行开户相关证明文件，并协助我公司办理经营、装修所需手续。另外6.5条约定，我公司办理与经营有关的各种证照，华**司负责及时完整提供相关合法手续。从租赁合同签订至今已三年多时间，华**司始终不能提供用于办理营业执照所需要的手续，导致我公司不能正常经营，不能正常开展业务，给我公司造成重大损失。华**司的行为也构成违约，应当承担违约责任并赔偿我公司损失。再次，我公司认为双方的房屋租赁合同应当继续履行。双方发生纠纷的原因在于崔各庄乡政府不让欢乐时光中心在此经营，并停水停电。现欢乐时光中心已经搬离，不再经营，双方没有其他争议，双方继续履行合同不存在困难。因此，双方的房屋租赁合同应当继续履行。我公司应于2014年10月3日前支付下半年租金，但2014年9月16日华**司给我公司出具腾退通知。华**司无法保证房屋正常使用，无法正常经营，所以我公司在正常行使抗辩权，现在欢乐时光中心已经不再经营，我公司同意继续履行合同，同意给付所欠的所有租金，但是保留向华**司追索停水停电期间造成的损失的权利。综上，请求法院查明事实，驳回华**司的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2011年6月23日，华**司（甲方）与巨**公司（乙方）签订《租赁协议书》，2012年3月19日华**司与巨**公司签订《房屋租赁安全协议书》作为《租赁协议书》的补充协议。《租赁协议书》约定：巨**公司租赁华**司提供的北京市朝阳区崔各庄乡草场地村339号办公楼及仓库，租赁面积3220平米，租赁期限自2011年10月1日至2021年9月30日止，合同还约定最初年租金100万元，每3年递增5％，每期租金应该在半年第一个月的前三个工作日支付。若乙方逾期支付租金的，甲方按到期应支付租金的日千分之三向乙方收取滞纳金，若逾期15天后仍未交纳相应租金，甲方有权将乙方区域内的资产作为抵押，若逾期30日未付，甲方即视为乙方违约，甲方有权解除合同并要求乙方承担相应违约责任。合同还约定乙方租赁期内的经营活动按照国家相关的法律、法规的规定合法经营，如因经营不当造成严重不良社会影响及后果的甲方有权终止合同。乙方若将场地转租给与乙方性质和经营类型不同者，甲方有权追究乙方违约责任。乙方应当确保乙方所设租赁物用于合同约定的合法经营用途。合同签订后，华**司依约向巨**公司交付了租赁标的物。2014年6月中旬，巨**公司未经华**司同意将仓库所属区域转租给欢乐时光中心作为开办幼儿园的场地并开始经营。华**司知情后，多次与巨**公司和欢乐时光中心沟通，并明确告知此区域根据崔各庄乡政府的规定绝对不允许开办幼儿园，但巨**公司未予以理会。经查，由于开办幼儿园不符合崔各庄乡相关规定，崔各庄乡政府、草场地村委会对整个租赁区域进行了停水停电。2014年9月16日，华**司向巨**公司发出《终止协议通知函》，通知双方的《租赁协议书》于2014年9月17日终止。2015年1月28日，华**司经过和欢乐时光中心协商，由华**司支付55万元给欢乐时光中心，欢乐时光中心搬离所租赁的场地。

另查，由于停水停电，诉争房屋已经无法实际经营，但巨擘达公司至今仍占据所租办公楼及仓库，2014年10月1日之后的租金巨擘达公司也一直没有支付。

上述事实，有双方当事人陈述、租赁协议书、房屋租赁安全协议书、巨擘达公司与欢乐时光中心签订的《房屋租赁合同》、欢乐时光中心的个体工商营业执照、照片及录像文件、朝崔政发（2014）2号北京市朝阳区崔各庄乡人民政府关于印发《崔各庄乡外来务工人员随迁子女自办校、家庭托幼园所专项整治工作方案》的通知及该专项整治工作方案、双方往来函件等证据材料在案佐证。

原审法院经审理后认为：华**司与巨**公司签订的租赁协议书及房屋租赁安全协议书系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律法规规定，属于有效合同。合同签订后双方均应当按照合同约定履行义务。本案中，由于巨**公司违反合同约定，将房屋出租他人用于开办幼儿园，违反了当地乡政府的相关规定，导致租赁场所被政府有关单位停水停电，加上巨**公司也没有按约给付后续租金至今，故合同实际上已经无法再继续履行，应当予以解除。鉴于所租场所被有关部门停水停电，巨**公司事实上也无法实际用于经营，综合上述因素，法院酌定巨**公司应当自2015年1月1日起按照年（按365天计算）租金100万元的标准给付华**司房屋占用费直至将房屋腾空实际交付给华**司为止。关于华**司其他主张法院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除北京华**限公司与北京巨**限责任公司于二〇一一年六月二十三日签订的《租赁协议书》及二〇一二年三月十九日签订的《房屋租赁安全协议书》；二、北京巨**限责任公司于本判决生效后十五日内将位于北京市朝阳区崔各庄乡草场地村三三九号办公楼及仓库腾空并将上述房屋交付给北京华**限公司。三、北京巨**限责任公司于本判决生效后十五日内按照年租金一百万元的标准给付北京华**限公司自二〇一五年一月一日至将上述房屋实际交还给北京华**限公司之日止的房屋占用费。四、驳回北京华**限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，巨**公司不服，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销原判，改判驳回华**司一审的全部诉讼请求。上诉理由为：1、没有证据证明欢乐时光中心用涉案房屋开办幼儿园，一审法院认定该事实依据不足，欢乐时光中心从事舞蹈培训，并未开办幼儿园；2、欢乐时光中心有对儿童进行舞蹈培训的资质和执照，其经营行为符合法律规定也符合合同约定；3、即便欢乐时光中心开办幼儿园，一审法院依据崔各庄乡政府的文件认定我公司违约错误。崔各庄乡政府的规定不是法律、行政法规，没有相关政府部门和教育机构备案，因此不能作为认定我公司违约的依据；4、双方签订租赁合同时，华**司并没有向我公司告知崔各庄乡政府的规定，我公司与欢乐时光中心签订的租赁合同是双方的真实意思表示。欢乐时光中心也提供了经营资质，我公司在履行租赁合同的过程中没有任何过错；5、华**司停水停电违约在先，且我公司应当在2015年10月3日之前交纳租金，而华**司在9月16日已经给我公司发了解除租赁合同的通知，双方的租赁合同处于效力待定状态，此外，华**司在租赁合同签订后三年内仍没有为我公司提供办理工商、消防的手续，未完全履行合同义务，故我公司未交纳租金不构成违约。

被上诉人辩称

华**司对此答辩称：1、我公司在一审提供了证据证明，欢乐时光中心实际开办的是幼儿园，而且没有任何教育行政部门的合法审批手续；2、巨**公司将房屋转租给欢乐时光中心违反了双方签订的合同，巨**公司构成严重违约，我公司有权行使合同约定的解除权；3、我公司没有认可过巨**公司转租给欢乐时光中心开办幼儿园，发现后对巨**公司进行了多次催告，巨**公司对我公司的催告不管不顾，最后导致村委会对该区域停水停电；4、巨**公司没有在接到解除通知的合理期限内提出异议，故对其上诉请求，法院不应当支持；5、我公司一直在积极协助巨**公司办理营业执照，巨**公司在签订合同后把所有区域都进行了转租，不存在利益损失的问题。同意一审判决，不同意巨**公司的上诉请求及理由。

本院查明

本院审理期间，华**司与巨擘达公司均主张诉争租赁标的物由己方实际占有，但均未就此提供证据。本院经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：华**司与巨擘达公司签订的租赁协议书及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应当按照约定履行义务。现华**司主张巨擘达公司将租赁房屋转租欢乐时光中心用于开办幼儿园，违反双方合同约定。租赁协议书约定的解除条件成就，其公司据此解除合同。本案争议焦点在于欢乐时光中心是否使用租赁房屋开办幼儿园，以及开办幼儿园是否导致租赁协议书及补充协议约定的合同解除条件成就。

华**司就其所主张的欢乐时光中心将租赁房屋用于开办幼儿园的事实提交了照片、视频以及告知书、通知等证据，巨**公司虽否认欢乐时光中心开办幼儿园的事实，但未能提交相反证据，且就其所持欢乐时光中心进行舞蹈培训的主张亦未提交证据加以证明。在双方诉前的协商过程中，巨**公司从未否认幼儿园开办的事实，且在一审的审理过程中，巨**公司亦未就此提出异议，故对于其二审期间提出的未开办幼儿园的主张，本院不予采信。

根据《中华人民共和国教育法》、《幼儿园管理条例》之相关规定，学校及其他教育机构的设立、变更和终止，应当按照国家有关规定办理审核、批准、注册或者备案手续。国家实行幼儿园登记注册制度，未经登记注册，任何单位和个人不得举办幼儿园。现欢乐时光中心经营幼儿园，未经过相关行政管理部门的审批，亦未登记注册，不符合上述法律、行政法规之规定。双方租赁协议书第6.1条约定，巨**公司的经营活动应当按照相关法律、法规的规定合法经营，如因经营活动不当造成严重不良社会影响及后果的，华**司有权解除合同。现欢乐时光中心未经行政审批开办幼儿园，违反法律、行政法规之禁止性规定，且开办幼儿园关系到不特定儿童的人身安全，不同于普通商业经营行为，社会影响重大。在华**司多次向巨**公司告知并要求整改的情况下，巨**公司未能对欢乐时光中心的不当行为进行有效约束，其行为违反了租赁协议书6.1条之约定。租赁协议书约定之解除条件成就，华**司有权解除合同。巨**公司所持华**司未能协助其办理营业执照、未完全履行合同义务等上诉理由不能对抗华**司依据合同约定所享有的解除权，本院对其上诉理由不予采纳。

依据合同约定的解除权解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，华**司解除合同的通知于2014年9月17日送达巨擘达公司，故双方租赁协议书及补充协议已于2014年9月17日解除。一审法院判决解除合同不当，本院予以指正。但因双方当事人均未就此提出上诉，且一审判决未违反法律禁止性规定，亦未损害国家利益、社会公共利益或案外人合法权益，故本院对此项判决结果予以维持。

合同解除后，巨**公司应当将租赁标的物返还给华**司，并支付相应期间的房屋租金及使用费。一审法院判令巨**公司将诉争办公楼及仓库腾空返还华**司正确，依据房屋的使用状况所酌情确定的房屋租金及使用费标准及给付期间并无明显不合理之处，本院对此不持异议。

综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条、第三百三十四条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费三千二百八十元，由北京巨**限责任公司负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费三千二百八十元，由北京巨**限责任公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十一日