张**与北京世**发有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张**诉被告北京世**发有限公司（以下简称：世纪天**产公司）、北京**开发公司（以下简称：天桥投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月31日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张**的委托代理人杨**与被告世纪天**产公司的委托代理人龙钢、被告天桥投资公司的委托代理人陈**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**诉称，原告于2004年4月购买被告**公司和温州市**务有限公司以现金方式共同成立的世纪天**产公司在北京市西城区（原宣武区）天桥南大街西侧××号商业用房（以下简称涉案房屋），2004年10月办理了房屋交接确认书并实际占有。同年10月在房管部门进行了预售备案登记。2005年8月19日，北京**源局向该项目颁发了《国有土地使用证》，该项目五证俱全。2009年9月北京市西城区人民法院因开发商债权、债务纠纷对该项目进行了整体执行、查封、扣押、冻结。2010年8月北京市西城区人民法院对该项目进行委托拍卖、变卖，将标的物强制拍卖（转让）给北京华融**责任公司。由于标的物转移，使《商品房买卖合同》无法实现其目的。涉案房屋的土地使用权是被告**公司的，被告世纪天**产公司无资产，是天桥投资公司的运作平台。为了维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，要求解除原告与被告世纪天**产公司签订的《商品房买卖合同》；二被告共同返还原告购房款458199元（其中首付款188199元、贷款270000元）、契税及印花税13975元；赔偿银行贷款利息51582.62元及罚息1342.58元、抵押登记及公证费280元、律师费810元、保险费837元，总计527026.20元。

被告辩称

被告世纪天**产公司辩称，我公司同意与原告解除《商品房买卖合同》；同意退还原告购房款，但要扣除我公司垫付的贷款40593.26元；同意退还原告契税及印花税13975元；而其他费用因均不是我公司收取，故我公司不同意支付。对于贷款利息51582.62元及罚息1342.58元，因贷款是原告自行向银行借贷，与我公司无关，故因此而产生的利息及罚息应当由原告自行负担。

被告**公司辩称，我公司不同意原告的诉讼请求。我公司与原告没有合同关系，原告要求我公司承担合同责任没有法律依据。世纪**产公司取得了涉案地块的土地使用权，其房地产开发的手续是完备的，其销售涉案房屋的行为也是合法的。世纪**产公司作为独立的法人，有对外独立签订合同及进行房屋销售的权利，对其行为独立承担法律责任。我公司从未参与世纪**产公司的售房行为，也从未收取过原告的任何款项，与原告没有房屋买卖合同关系。原告将我公司起诉要求承担退款责任没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。

经审理查明，2002年，被告北京世**发有限公司（以下简称：世纪天**产公司）立项开发建设位于北京市西城区（原宣武区）天桥南大街西侧北京**商厦。被告世纪天**产公司于2003年8月取得国有土地使用权证（京宣国用2003出字第00349号），2004年3月18日取得商品房预售许可证（京房售证字2004-94号），开始陆续销售房屋。2004年5月2日，原告张**与被告世纪天**产公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告世纪天**产公司开发建设的位于西城区（原宣武区）天桥南大街西侧××号房屋用以商业经营（以下简称涉案房屋）。合同签订后，原告向被告世纪天**产公司陆续支付了购房首付款188199元，贷款270000元，契税及印花税13975元。2004年5月25日，因购买涉案房屋需要办理银行贷款手续，原告向北**世联新纪元律师事务所支付了律师费810元、抵押登记及公证费280元，并向中国平**有限公司交纳了保险费837元。2004年10月，被告世纪天**产公司向原告交付了涉案房屋。2006年11月13日，被告世纪天**产公司与北京**源局签订《补充协议》，将该宗地价款总额由37665000元变更为45026478元，新增地价款7361478元。后因被告世纪天**产公司不能支付新增地价款，该建筑物不能进行权属初始登记，原告亦未能取得涉案房屋的所有权证书。此后，由于被告世纪天**产公司与包括被告北京**开发公司（以下简称：天桥投资公司）在内的众多债权人发生诉讼纠纷并陆续进入执行程序，北京**人民法院于2008年9月10日对被告世纪天**产公司名下的位于北京市西城区（原宣武区）天桥南大街1号北京**商厦的全部房产予以查封。2008年9月19日，北京**民法院作出决定，指定上述案件均由我院执行。此后，我院决定将上述案件合并执行并裁定对该建筑物进行整体拍卖。2010年8月6日，我院以4.6亿元的价格将包括原告购买的涉案房屋在内的整个建筑物（北京**商厦）进行了整体拍卖并已成交。2010年9月，原告将被告世纪天**产公司诉至法院，要求被告世纪天**产公司为原告办理所购房屋的权属证书并支付迟延办证违约金。本院判决被告世纪天**产公司支付逾期办证违约金。2010年12月，原告作为案外人就我院执行被告天桥投资公司与被告世纪天**产公司债务纠纷一案中的执行标的提出书面异议，要求保留房产权。我院于2010年12月7日出具（2010）西执异字第5845号执行裁定书，以不能确定原告对1158号商铺享有所有权为由，裁定驳回原告所提异议。2011年1月19日，广东发**天桥支行向我院出具《贷款复核表》，该表显示贷款人（原告）偿还本金270000元，已还利息51582.62元，罚息1342.58元。上述款项贷款人偿还部分合计282331.94元，担保人（被告世纪天**产公司）支付部分40593.26元。2014年8月18日，广发**分行为原告出具了《个人贷款结清证明》。

现原告以《商品房买卖合同》目的不能实现为由，要求与被告世纪天**产公司解除合同；被告世纪天**产公司、天**公司共同返还其购房款458199元、契税及印花税13975元；赔偿银行贷款利息及罚息52925.20元、抵押登记及公证费280元、律师费810元、保险费837元，总计527026.20元。审理中，被告世纪天**产公司同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》；同意退还原告购房款417605.74元（扣除了其垫付的贷款40593.26元）、契税及印花税13975元；对原告主张的律师费810元、保险费837元、抵押登记及公证费280元，以该部分款项并非由其收取为由不同意支付；以贷款利息及罚息应当由原告自行负担为由不同意支付。被告天**公司认为其与原告之间不存在房屋买卖的合同关系，要求法院驳回原告对其的起诉。

本院查明

另查：一、原告没有证据证明被告**公司参与了原告与被告世纪天**产公司就涉案房屋进行的买卖。二、原告不同意被告世纪天**产公司主张的扣除垫付贷款40593.26元的抗辩意见，为此，原告提交了原告（作为乙方）与北京盛金**有限公司（作为甲方）于2004年5月2日签订的《北京**厦商铺托管协议书》（以下简称《托管协议》），其中写明：乙方就其在北京盛金天桥商厦购置的1层1158号商铺全权委托甲方托管并统一管理，自2004年10月1日起至2007年9月30日止。对此，被告世纪天**产公司认为其不是托管协议的签订主体。其公司承担的是贷款担保责任，逾期偿还贷款的责任由原告自行承担。三、针对原告要求被告**公司对本案承担连带责任的请求，原告向本院提交了其从国土资源局及北**商局查询的资料以及（2010）西执异字第5845号执行裁定书。对此，被告世纪天**产公司认为原告所述世纪天**产公司是空壳公司与原告提交的世纪天**产公司系现金出资的证据表述相矛盾。被告**公司认为上述证据不能证明原告的证明目的。

上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、购房发票、契税及印花税收据、保险费收据、律师费收据、抵押登记及公证费收据、银行对账单、贷款复核表、银行贷款结清证明、2010年出具（2010）西执异字第5845号执行裁定书、国土资源局及工商登记查询资料等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

本案中，原告与被告世纪天**产公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》系双方自愿，且不违反法律、法规的规定，属于有效合同，双方应当遵守履行。合同履行过程中，因被告世纪天**产公司与其他债权人发生的诉讼纠纷，致使包括原告购买的涉案房屋在内的整体建筑物被法院整体拍卖，致使原告的购房目的不能实现。现原告主张解除合同，被告世纪天**产公司同意解除，本院予以确认。对于原告主张的各项请求，被告世纪天**产公司同意退还原告交付的契税及印花税13975元，本院不持异议。对于原告主张的返还购房款458199元，被告世纪天**产公司要求扣除其垫付的贷款40593.26元，原告认为该笔款项系被告依据《托管协议》向银行交付的，对此，本院认为，因原告未及时偿还贷款，银行从被告世纪天**产公司的担保账户内扣除了40593.26元作为原告向银行贷款的本金，该笔款项已经计算在原告向被告支付的购房款中，现原告要求返还购房款，理应将被告世纪天**产公司垫付的40593.26元扣除。而原告提交的《托管协议》的内容不能证明原告所主张的被告世纪天**产公司对原告购房贷款负有先行给付义务，托管租金先行还贷的事实，故对于被告要求扣除垫付贷款的请求本院予以支持。

对原告主张的银行贷款利息51582.62元、律师费810元、保险费837元、抵押登记及公证费280元，本院认为，本案中《商品房买卖合同》的解除系因被告世纪天**产公司的自身债务导致了《商品房买卖合同》的目的不能实现，原告对此不负有任何责任，故原告因购买涉案房屋所产生的全部损失应当由被告世纪天**产公司予以赔付。故原告的上述请求，理由正当，本院予以支持。被告世纪天**产公司的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采信。对于原告主张的银行贷款罚息1342.58元的诉讼请求，因该笔款项系原告未及时向银行偿还贷款所产生，与被告承担的贷款担保责任无关，故应由原告自行承担。

对于原告以涉案房屋的土地使用权属于被告**公司而要求被告**公司共同承担退还购房款、契税及印花税，并赔偿银行贷款利息、律师费、保险费、抵押登记及公证费等损失的请求，本院认为，《商品房买卖合同》签订的主体为原告张**与被告世纪天**产公司，被告世纪天**产公司是依法成立的独立法人，应当对自己的经营活动独立承担法律责任。被告**公司并非《商品房买卖合同》签订的任何一方，未在合同中享有任何权利或负有任何义务，亦无证据证明其参与了房屋买卖的实际交易行为。根据合同相对性原则，原告与被告**公司之间不存在买卖合同关系。而现有证据显示被告世纪天**产公司于2003年8月即取得了涉案房屋所在楼宇的国有土地使用权证（京宣国用2003出字第00349号），并于2004年3月18日取得了商品房预售许可证（京房售证字2004-94号），属于合法开发销售，该行为与被告**公司无关。据此，原告要求被告**公司承担退款及赔偿责任的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告张**与被告北京**发有限公司就北京市西城区（原宣武区）天桥南大街西侧××号房屋签订的《商品房买卖合同》；

二、自判决生效起十日内，被告北京世**发有限公司退还原告张**购房款四十一万七千六百零五元七角四分、契税及印花税一万三千九百七十五元；

三、自判决生效起十日内，被告北京世**发有限公司赔偿原告张**银行贷款利息五万一千五百八十二元六角二分、抵押登记及公证费二百八十元、律师费八百一十元及保险费八百三十七元；

四、驳回原告张**的其他诉讼请求。

如被告北京世**发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费九千零七十元，由原告张**负担四百九十四元（已交纳）；由被告北京**发有限公司负担八千五百七十六元。自本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十二月十五日