厉**与北京世**发有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告厉*波诉被告北京世**发有限公司（以下简称：世纪天**产公司）、北京**开发公司（以下简称：天桥投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月31日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告厉*波的委托代理人杨**与被告世纪天**产公司的委托代理人龙钢、被告天桥投资公司的委托代理人陈**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告厉*波诉称，原告于2004年4月购买被告**公司和温州市**务有限公司以现金方式共同成立的世纪天**产公司在北京市西城区（原宣武区）天桥南大街西侧××号商业用房（以下简称涉案房屋），2004年10月办理了房屋交接确认书并实际占有。同年10月在房管部门进行了预售备案登记。2005年8月19日，北京**源局向该项目颁发了《国有土地使用证》，该项目五证俱全。2009年9月北京市西城区人民法院因开发商债权、债务纠纷对该项目进行了整体执行、查封、扣押、冻结。2010年8月北京市西城区人民法院对该项目进行委托拍卖、变卖，将标的物强制拍卖（转让）给北京华融**责任公司。由于标的物转移，使《商品房买卖合同》无法实现其目的。涉案房屋的土地使用权是被告**公司的，被告世纪天**产公司无资产，是天桥投资公司的运作平台。为了维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，要求解除原告与被告世纪天**产公司签订的《商品房买卖合同》；二被告共同返还原告购房款754779元（其中首付款346547元、贷款408232元）、印花税428元、按揭代办费500元；赔偿银行贷款利息及罚息100305.55元、授权公证费及抵押登记费280元、律师费1530元、保险费1581元、补扣罚息及律师费3863元及260.15元，总计863526.70元。

被告辩称

被告世纪天**产公司辩称，我公司同意与原告解除《商品房买卖合同》；同意退还原告购房款，但要扣除我公司垫付的贷款50510.53元；同意退还原告印花税428元及按揭代办费500元；而其他费用因均不是我公司收取，故我公司不同意支付。对于贷款利息及罚息100305.55元，因贷款是原告自行向银行借贷，与我公司无关，故因此而产生的利息及罚息应当由原告自行负担。原告主张补扣罚息及律师费是因为原告自身的原因没有按时向银行偿还贷款，被银行起诉而产生，该笔款项应由原告自行承担，与我公司无关。

被告**公司辩称，我公司不同意原告的诉讼请求。我公司与原告没有合同关系，原告要求我公司承担合同责任没有法律依据。世纪**产公司取得了涉案地块的土地使用权，其房地产开发的手续是完备的，其销售涉案房屋的行为也是合法的。世纪**产公司作为独立的法人，有对外独立签订合同及进行房屋销售的权利，对其行为独立承担法律责任。我公司从未参与世纪**产公司的售房行为，也从未收取过原告的任何款项，与原告没有房屋买卖合同关系。原告将我公司起诉要求承担退款责任没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。

经审理查明，2002年，被告北京世**发有限公司（以下简称：世纪天**产公司）立项开发建设位于北京市西城区（原宣武区）天桥南大街西侧北京**商厦。被告世纪天**产公司于2003年8月取得国有土地使用权证（京宣国用2003出字第00349号），2004年3月18日取得商品房预售许可证（京房售证字2004-94号），开始陆续销售房屋。2004年4月17日，原告厉**与被告世纪天**产公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告世纪天**产公司开发建设的位于西城区（原宣武区）天桥南大街西侧××号房屋用以商业经营（以下简称涉案房屋）。合同签订后，原告向被告世纪天**产公司陆续支付了购房首付款346547元，贷款408232元（向银行实际贷款510000元，因存在面积差，故收取贷款408232元，其余款项已退还原告），印花税428元及按揭代办费500元。2004年5月25日，因购买涉案房屋需要办理银行贷款手续，原告向北**世联新纪元律师事务所支付了律师费1530元、授权公证费及抵押登记费280元，并向中国平**有限公司交纳了保险费1581元。2004年10月25日，被告世纪天**产公司向原告交付了涉案房屋。2006年11月13日，被告世纪天**产公司与北京**源局签订《补充协议》，将该宗地价款总额由37665000元变更为45026478元，新增地价款7361478元。后因被告世纪天**产公司不能支付新增地价款，该建筑物不能进行权属初始登记，原告亦未能取得涉案房屋的所有权证书。2007年年初，原告将被告世纪天**产公司诉至法院，要求被告世纪天**产公司办理北京**商厦的权属备案登记，为其办理所有权证并支付逾期办理权属证书的违约金。本院判决被告世纪天**产公司办理产权备案手续并支付逾期办证违约金。此后，由于被告世纪天**产公司与包括被告北京**开发公司（以下简称：天桥投资公司）在内的众多债权人发生诉讼纠纷并陆续进入执行程序，北京**人民法院于2008年9月10日对被告世纪天**产公司名下的位于北京市西城区（原宣武区）天桥南大街1号北京**商厦的全部房产予以查封。2008年9月19日，北京**民法院作出决定，指定上述案件均由我院执行。此后，我院决定将上述案件合并执行并裁定对该建筑物进行整体拍卖。2010年8月6日，我院以4.6亿元的价格将包括原告购买的涉案房屋在内的整个建筑物（北京**商厦）进行了整体拍卖并已成交。此时，原告作为案外人就我院执行被告天桥投资公司与被告世纪天**产公司债务纠纷一案中的执行标的提出书面异议，要求保留房产权。我院于2010年10月28日出具（2010）西执异字第4901号执行裁定书，以不能确定原告对1218号商铺享有所有权为由，裁定驳回原告所提异议。2011年1月19日，广东发**天桥支行向我院出具《贷款复核表》，该表显示贷款人（原告）偿还本金510000元，已还利息97432.05元，罚息2873.50元。上述款项贷款人偿还部分合计559795.02元，担保人（被告世纪天**产公司）支付部分50510.53元。2014年8月18日，广发**分行为原告出具了《个人贷款结清证明》。

现原告以《商品房买卖合同》目的不能实现为由，要求与被告世纪天**产公司解除合同；被告世纪天**产公司、天**公司共同返还其购房款754779元、印花税428元，按揭代办费500元；赔偿银行贷款利息及罚息100305.55元、授权公证费及抵押登记费280元、律师费1530元、保险费1581元、补扣罚息及律师费3863元及260.15元，总计863526.70元。审理中，被告世纪天**产公司同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》；同意退还原告购房款704268.47元（扣除了其垫付的贷款50510.53元）、印花税428元及按揭代办费500元；对原告主张的律师费1530元、保险费1581元、授权公证费及抵押登记费280元，以该部分款项并非由其收取为由不同意支付；以贷款利息及罚息应当由原告自行负担为由不同意支付；以原告因自身原因未及时向银行偿还贷款，被银行起诉到法院而产生的补扣罚息及律师费与被告无关为由，不同意支付。被告天**公司认为其与原告之间不存在房屋买卖的合同关系，要求法院驳回原告对其的起诉。

本院查明

另查：一、原告没有证据证明被告**公司参与了原告与被告世纪天**产公司就涉案房屋进行的买卖。二、原告不同意被告世纪天**产公司主张的扣除垫付贷款50510.53元的抗辩意见，为此，原告提交了以下证据用以证明：1、原告（作为乙方）与北京盛金**有限公司（作为甲方）于2004年4月17日签订的《北京**厦商铺托管协议书》（以下简称《托管协议》）：乙方就其在北京盛金天桥商厦购置的1层1218号商铺全权委托甲方托管并统一管理，自2004年10月1日起至2007年9月30日止。2、2006年8月23日，原告（作为乙方）和北京盛金**有限公司、被告世纪天**产公司（作为甲方）签订的《协议》：甲方保证在2006年9月15日前给付乙方未付租金以及未付返租金中违约部分的25%违约金，并给付乙方所有的购房本金及有关的契税、印花税等有关费用，全部款项付清后解除合同。对此，被告世纪天**产公司认为其不是托管协议的签订主体。其公司承担的是贷款担保责任，逾期偿还贷款的责任由原告自行承担。补充协议是关于商铺的租金问题，与本案无关。三、针对原告要求被告**公司对本案承担连带责任的请求，原告向本院提交了其从国土资源局及北**商局查询的资料以及（2010）西执异字第4901号执行裁定书。对此，被告世纪天**产公司认为原告所述世纪天**产公司是空壳公司与原告提交的世纪天**产公司系现金出资的证据表述相矛盾。被告**公司认为上述证据不能证明原告的证明目的。

上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、购房发票、印花税收据、保险费收据、律师费收据、授权公证费及抵押登记费收据、银行对账单、贷款复核表、银行贷款结清证明、交房确认书、交房办理流转表、2010年出具（2010）西执异字第4901号执行裁定书、国土资源局及工商登记查询资料等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

本案中，原告与被告世纪天**产公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》系双方自愿，且不违反法律、法规的规定，属于有效合同，双方应当遵守履行。合同履行过程中，因被告世纪天**产公司与其他债权人发生的诉讼纠纷，致使包括原告购买的涉案房屋在内的整体建筑物被法院整体拍卖，致使原告的购房目的不能实现。现原告主张解除合同，被告世纪天**产公司同意解除，本院予以确认。对于原告主张的各项请求，被告世纪天**产公司同意退还原告交付的印花税428元及按揭代办费500元，本院不持异议。对于原告主张的返还购房款754779元，被告世纪天**产公司要求扣除其垫付的贷款50510.53元，原告认为该笔款项系被告依据《托管协议》向银行交付的，对此，本院认为，因原告未及时偿还贷款，银行从被告世纪天**产公司的担保账户内扣除了50510.53元作为原告向银行贷款的本金，该笔款项已经计算在原告向被告支付的购房款中，现原告要求返还购房款，理应将被告世纪天**产公司垫付的50510.53元扣除。而原告提交的《托管协议》及《协议》的内容均不能证明原告所主张的被告世纪天**产公司对原告购房贷款负有先行给付义务，托管租金先行还贷的事实，故对于被告要求扣除垫付贷款的请求本院予以支持。

对原告主张的银行贷款利息97432.05元、律师费1530元、保险费1581元、授权公证费及抵押登记费280元，本院认为，本案中《商品房买卖合同》的解除系因被告世纪天**产公司的自身债务导致了《商品房买卖合同》的目的不能实现，原告对此不负有任何责任，故原告因购买涉案房屋所产生的全部损失应当由被告世纪天**产公司予以赔付。故原告的上述请求，理由正当，本院予以支持。被告世纪天**产公司的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采信。对于原告主张的银行贷款罚息2873.50元、补扣罚息及律师费3863元及260.15元的诉讼请求，因上述款项系原告未及时向银行偿还贷款及被银行起诉所产生，与被告承担的贷款担保责任无关，故应由原告自行承担。

对于原告以涉案房屋的土地使用权属于被告**公司而要求被告**公司共同承担退还购房款、契税及印花税，并赔偿银行贷款利息、律师费、保险费、授权公证费及抵押登记费等损失的请求，本院认为，《商品房买卖合同》签订的主体为原告厉**与被告世纪天**产公司，被告世纪天**产公司是依法成立的独立法人，应当对自己的经营活动独立承担法律责任。被告**公司并非《商品房买卖合同》签订的任何一方，未在合同中享有任何权利或负有任何义务，亦无证据证明其参与了房屋买卖的实际交易行为。根据合同相对性原则，原告与被告**公司之间不存在买卖合同关系。而现有证据显示被告世纪天**产公司于2003年8月即取得了涉案房屋所在楼宇的国有土地使用权证（京宣国用2003出字第00349号），并于2004年3月18日取得了商品房预售许可证（京房售证字2004-94号），属于合法开发销售，该行为与被告**公司无关。据此，原告要求被告**公司承担退款及赔偿责任的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告厉**与被告北京**发有限公司就北京市西城区（原宣武区）天桥南大街西侧××号房屋签订的《商品房买卖合同》；

二、自判决生效起十日内，被告北京世**发有限公司退还原告厉**购房款七十万四千二百六十八元四角七分、印花税四百二十八元及按揭代办费五百元；

三、自判决生效起十日内，被告北京世**发有限公司赔偿原告厉达波银行贷款利息九万七千四百三十二元零五分、授权公证费及抵押登记费二百八十元、律师费一千五百三十元及保险费一千五百八十一元；

四、驳回原告厉**的其他诉讼请求。

如被告北京世**发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一万二千四百三十五元，由原告厉**负担五百七十五元（已交纳）；由被告北京**发有限公司负担一万一千八百六十元。自本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十二月十五日