李**与北京世**发有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李**诉被告北京世**发有限公司（以下简称：世纪天**产公司）、北京**开发公司（以下简称：天桥投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭**独任审判，公开开庭进行了审理。原告李**的委托代理人刘**与被告世纪天**产公司的委托代理人龙钢、被告天桥投资公司的委托代理人陈**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**诉称，原告于2004年4月购买被告**公司和温州市**务有限公司以现金方式共同成立的世纪天**产公司在北京市西城区（原宣武区）天桥南大街西侧北京**商厦××号房屋，2004年10月交付使用办理了房屋交接确认书并实际占有。同年10月在房管部门进行了预售备案登记。2005年8月19日，北京**源局向该项目颁发了《国有土地使用证》，该项目五证俱全。2009年9月北京**民法院因开发商债权、债务纠纷对该项目进行了整体执行、查封、扣押、冻结。2010年8月北京**民法院对该项目进行委托拍卖、变卖，将标的物强制拍卖（转让）给北京华融**责任公司。由于标的物转移，使《商品房买卖合同》无法实现其目的。涉案房屋的土地权属是被告**公司的，被告世纪天**产公司无资产，是天**公司的运作平台。为了维护原告合法权益，申请北京**民法院判决解除原告与世纪天**产公司签订的《商品房买卖合同》；由被告世纪天**产公司、天**公司共同返还原告购房款291873元、贷款利息57124.96元、契税8756元、印花税146元、律师费510元、保险费527元、抵押登记费及公证费280元。上述款项总计359216.96元。

被告辩称

被告世纪天**产公司辩称，我公司同意与原告解除《商品房买卖合同》。同意退还原告购房款，但要扣除我公司垫付的贷款1548元，即291873元减去1548元等于290325元；同意退还原告契税8756元及印花税146元；而律师费510元、保险费527元、抵押登记费及公证费280元因不是我公司收取的，故我公司不同意支付。对于贷款利息57124.96元，因为贷款是原告自行向银行借贷，与我公司无关，故因此而产生的利息应当由原告自行负担。

被告**公司辩称，我公司不同意原告的诉讼请求。我公司与原告没有合同关系，原告要求我公司承担合同责任没有法律依据。世纪**产公司取得了涉案地块的土地使用权，其房地产开发的手续是完备的，其销售涉案房屋的行为也是合法的。世纪**产公司作为独立的法人，有对外独立签订合同及进行房屋销售的权利，对其行为独立承担法律责任。我公司从未参与世纪**产公司的售房行为，也从未收取过原告的任何款项，与原告没有房屋买卖合同关系。原告将我公司起诉要求承担退款责任没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。

经审理查明，2002年，被告北京世**发有限公司（以下简称：世纪天**产公司）立项开发建设位于北京市西城区（原宣武区）天桥南大街西侧北京**商厦。被告世纪天**产公司于2003年8月取得国有土地使用权证（京宣国用2003出字第00349号），2004年3月18日取得商品房预售许可证（京房售证字2004-94号），开始陆续销售房屋。2004年4月10日，原告李**与被告世纪天**产公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告世纪天**产公司开发建设的位于西城区（原宣武区）天桥南大街西侧北京**商厦××号房屋（以下简称涉案房屋）。合同签订后，原告向世纪天**产公司陆续支付了购房首付款121873元、贷款170000元、印花税146元及契税8756元。2004年5月14日，因购买涉案房屋，原告向北京市世纪新纪元律师事务所支付了律师费510元、保险费527元、抵押登记费及公证费280元。2004年10月15日，被告世纪天**产公司向原告交付了涉案房屋。2006年11月13日，被告世纪天**产公司与北京**源局签订《补充协议》，将该宗地价款总额由37665000元变更为45026478元，新增地价款7361478元。后因被告世纪天**产公司不能支付新增地价款，该建筑物不能进行权属初始登记，原告李**亦未能取得涉案房屋的所有权证书。此后，由于被告世纪天**产公司与包括被告北京**开发公司（以下简称：天桥投资公司）在内的众多债权人发生诉讼纠纷并陆续进入执行程序，北京**人民法院于2008年9月10日对被告世纪天**产公司名下的位于北京市西城区（原宣武区）天桥南大街1号北京**商厦的全部房产予以查封。2008年9月19日，北京**民法院作出决定，指定上述案件均由我院执行。此后，我院决定将上述案件合并执行并裁定对该建筑物进行整体拍卖。2010年8月6日，我院以4.6亿元的价格将包括原告李**购买房屋在内的整个建筑物（北京**商厦）进行了整体拍卖，并已成交。2010年8月9日，原告李**向我院提起案外人异议纠纷诉讼，要求解除我院对上述房屋采取的执行措施，停止执行。2010年11月8日，本院作出（2010）宣民初字第10027号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求。原告不服提起上诉，2011年3月18日，北京**人民法院作出（2011）一中民终字第1300号民事判决书，驳回上诉，维持原判。

现原告李**以《商品房买卖合同》目的不能实现为由，要求与被告世纪天**产公司解除合同；被告世纪天**产公司、天**公司共同返还其购房款291873元、贷款利息57124.96元、契税8756元、印花税146元、律师费510元、保险费527元、抵押登记费及公证费280元，共计359216.96元。审理中，被告世纪天**产公司同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》；同意退还原告李**购房款290325元（扣除了其垫付的贷款1548元）、契税8756元、印花税146元；对原告李**主张的律师费510元、保险费527元、抵押登记费及公证费280元，以该部分款项并非由其收取为由不同意支付；以贷款利息应当由原告李**自行负担为由不同意支付贷款利息57124.96元。被告天**公司认为其与原告李**没有合同关系，要求法院驳回原告李**对被告天**公司的起诉。

本院查明

另查，一、原告李**没有证据证明被告天桥投资公司参与了原告李**与被告世纪天**产公司就涉案房屋进行的买卖。二、原告李**同意被告世纪天**产公司主张的垫付贷款1548元从购房款中扣除。三、原告李**同时购买了同栋楼房的3276号房屋，3275号及3276号二套房屋共计贷款33万元，由此产生利息107124.96元，原告李**在本案中主张贷款利息57124.96元，在涉及3276号房屋的案件中主张贷款利息50000元。

上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、购房发票、印花税收据、契税收据，保险费收据，律师费收据，抵押登记费及公证费收据，银行对账单，银行贷款结清证明，交房确认书，交房办理流转表，（2010）宣民初字第10027号民事判决书，（2011）一中民终字第1300号民事判决书、国土资源局及工商登记查询资料等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

本案中，原告李**与被告世纪天**产公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》系双方自愿，且不违反法律、法规的规定，属于有效合同，双方应当遵守履行。合同履行过程中，因被告世纪天**产公司与其他债权人发生的诉讼纠纷，致使包括原告购买的涉案房屋在内的整个建筑物被法院整体拍卖，致使原告的购房目的不能实现。现原告李**主张解除合同，被告世纪天**产公司同意解除，本院予以确认。原告支付给被告世纪天**产公司的购房款291873元、契税8756元及印花税146元，被告世纪天**产公司同意在扣除其垫付的贷款1548元后退还给原告，原告表示同意，本院不持异议。对于原告主张的律师费、保险费、抵押登记费、公证费及贷款利息，被告世纪天**产公司依其答辩意见不同意支付，对此本院认为，本案中《商品房买卖合同》的解除系被告世纪天**产公司自身的债务关系所致，原告李**对此不负有任何责任，因合同目的不能实现，故原告李**因购买涉案房屋所产生的全部损失应当由被告世纪天**产公司予以赔付。对于原告李**此部分诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告世纪天**产公司的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采信。

对于原告李**以涉案房屋的土地权属属于被告**公司而要求被告**公司共同承担退还购房款、契税及印花税，并赔偿银行贷款利息、律师费、保险费、抵押登记费、公证费等损失的请求，本院认为，《商品房买卖合同》签订的主体为原告李**与被告世纪天**产公司，被告世纪天**产公司是依法成立的独立法人，应当对自己的经营活动独立承担法律责任。被告**公司并非《商品房买卖合同》签订的任何一方，未在合同中享有任何权利或负有任何义务，亦无证据证明其参与了房屋买卖的实际交易行为。根据合同相对性原则，原告与被告**公司之间不存在买卖合同关系。而现有证据显示被告世纪天**产公司于2003年8月即取得了涉案房屋所在楼宇的国有土地使用权证（京宣国用2003出字第00349号），并于2004年3月18日取得了商品房预售许可证（京房售证字2004-94号），属于合法开发销售，而该行为与被告**公司无关。据此，原告要求被告**公司承担退款及赔偿责任的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告李**与被告北京**发有限公司就北京市西城区（原宣武区）天桥南大街西侧北京**商厦××号房屋签订的《商品房买卖合同》；

二、自判决生效起十日内，被告北京世**发有限公司退还原告李**购房款二十九万零三百二十五元、银行贷款利息五万七千一百二十四元九角六分、契税八千七百五十六元、印花税一百四十六元、律师费五百一十元、保险费五百二十七元、抵押登记费及公证费二百八十元；

三、驳回原告李**的其他诉讼请求。

如被告北京世**发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三千三百四十四元，由被告北京**发有限公司负担。于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十月二十四日