廖*与北京世**发有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告廖*与被告北京**发有限公司（以下简称：世纪天**产公司）、北京**开发公司（以下简称：天桥投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖*及其委托代理人杨**与被告世纪天**产公司的委托代理人龙钢、被告天桥投资公司的委托代理人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告廖勇诉称，原告于2004年4月购买天**公司和温州市**务有限公司以现金方式共同成立的世纪天**产公司在天桥南大街1号（原5号）建设的北京世纪天桥综合商厦×层×××号商业用房，2004年10月交付使用办理了房屋交接确认书并实际占有，同年10月在房管部门进行了预售备案登记，2005年8月19日，北京**源局向该项目颁发了《国有土地使用证》，该项目五证俱全。2009年9月北京市西城区人民法院因开发商债权、债务纠纷对该项目进行了整体执行、查封、扣押、冻结。2010年8月北京市西城区人民法院对该项目进行委托拍卖、变卖，将标的物强制拍卖（转让）给北京××**责任公司。因标的物转移，致使《商品房买卖合同》无法实现其目的。涉案房屋的土地使用权是被告天**公司的，被告世纪天**产公司无资产，是天**公司的运作平台。为了维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，要求解除与被告签订的北京世纪天桥综合商厦《商品房买卖合同》×层×××合同编号×××；返还首付款97834元、贷款5万元、贷款利息5288.73元、抵押保险155元、公共维修基金2957元、印花税74元、契税4435元、抵押登记公证费280元、利息计算凭证费125.13元。诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告世纪天**产公司辩称，我公司同意与原告解除《商品房买卖合同》；同意退还原告首付款97834元、贷款5万元、契税4435元、印花税74元，但要扣除我公司2005年-2006年垫付的贷款3818.73元；其他费用因均不是我公司收取，故我公司不同意支付。贷款是原告自行向银行借贷，与我公司无关，故因此而产生的利息应当由原告自行负担。

被告**公司辩称，我公司不同意原告的诉讼请求。我公司与原告没有合同关系，原告要求我公司承担合同责任没有法律依据。世纪**产公司取得了涉案地块的土地使用权，其房地产开发的手续是完备的，其销售涉案房屋的行为也是合法的。世纪**产公司作为独立的法人，有对外独立签订合同及进行房屋销售的权利，对其行为独立承担法律责任。我公司从未参与世纪**产公司的售房行为，也从未收取过原告的任何款项，与原告没有房屋买卖合同关系。原告将我公司起诉要求承担退款责任没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。

本院查明

经审理查明，2004年4月，原告廖*与被告世纪天**产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××），原告购买被告世纪天**产公司开发建设的位于西城区（原宣武区）天桥南大街西侧北京盛金天桥商厦×层×××号房屋用以商业经营（以下简称涉案房屋）。合同签订后，原告向被告世纪天**产公司支付了购房首付款97834元，贷款50000元，契税4435元，印花税74元。此外，为购买涉案房屋办理贷款，原告廖*还支付了抵押保险费155元、公证费及抵押登记费280元、贷款利息5288.73元（含逾期贷款利息16.48元）。原告廖*所述公共维修基金2957元，未提供已支付的证据，交房确认书上记载的已付房屋维修基金为0.00。原告廖*所述利息计算凭证费125.13元，未提供证据证明为贷款产生的相关费用。2004年10月27日，被告世纪天**产公司向原告廖*交付了涉案房屋。后因被告世纪天**产公司的原因，原告廖*亦未能取得涉案房屋的所有权证书。现原告以《商品房买卖合同》目的不能实现为由起诉来院，主张其诉讼请求。审理中，被告世纪天**产公司同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》；同意退还原告购房款147834元、契税4435元、印花税74元；对原告主张的其他费用以并非由其收取为由不同意支付；贷款利息及逾期贷款利息应当由原告自行负担为由不同意支付。被告**公司认为其与原告之间不存在房屋买卖的合同关系，要求法院驳回原告对其的起诉。被告世纪天**产公司对其主张的2005年-2006年垫付的贷款3818.73元，提供了广**行的转账凭证。原告廖*称其贷款已于2006年12月7日结清并出具了广**行个人贷款结清证明。并且主张与市场签有商铺托管协议，此款应当是给我的房租。况且，被告世纪天**产公司现在主张扣除垫付的贷款，已经超过诉讼时效。关于原告廖*主张被告**公司承担责任，其没有证据证明被告**公司参与了原告廖*与被告世纪天**产公司就涉案房屋进行的买卖。

上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、购房发票、印花税收据、保险费收据、公证费及抵押登记费收据、银行对账单、银行贷款结清证明、交房确认书、交房办理流转表、房屋按揭贷款合同、房屋按揭贷款抵押合同等相关证据在案证实。

本院认为

本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

本案中，原告廖*与被告世纪天**产公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》系双方自愿，且不违反法律、法规的规定，属于有效合同，双方应当遵守履行。合同履行过程中，因被告世纪天**产公司的原因，致使包括原告廖*购买的涉案房屋在内的整体建筑物被法院整体拍卖，致使原告的购房目的不能实现。现原告廖*主张解除合同，被告世纪天**产公司同意解除，本院予以确认。对于原告廖*主张的各项请求，被告世纪天**产公司同意退还的，本院不持异议。对于被告世纪天**产公司要求扣除其2005年-2006年垫付的贷款，原告廖*认为该笔款项系依商铺托管协议应当支付的房租，且其现在主张，已经超过了诉讼时效。对此，本院认为，因原告廖*未及时偿还贷款，银行从被告世纪天**产公司的担保账户内扣除了3818.73元作为原告廖*向银行贷款的本金，该笔款项已经计算在原告廖*向被告支付的购房款中，但被告世纪天**产公司现在要求将其垫付的贷款扣除，确已超过诉讼时效，对原告廖*的抗辩理由，本院予以确认，对于被告世纪天**产公司要求扣除垫付贷款的请求，本院不予以支持。

对原告主廖*张的抵押保险费155元、公证费及抵押登记费280元、贷款利息5288.73元（含逾期贷款利息16.48元）。本院认为，本案中《商品房买卖合同》的解除系因被告世纪天**产公司的自身原因导致了《商品房买卖合同》的目的不能实现，原告廖*对此不负有任何责任，故原告廖*因购买涉案房屋所产生的全部损失应当由被告世纪天**产公司予以赔付。故原告廖*的上述请求，理由正当，本院予以支持。被告世纪天**产公司的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采信。但原告廖*主张的利息5288.73元中含逾期贷款利息16.48元，系原告未及时向银行偿还贷款所产生，应当由原告自行承担，该16.48元应予扣除。原告廖*主张的公共维修基金2957元，未提供已支付的证据，交房确认书上记载的已付房屋维修基金为0.00。利息计算凭证费125.13元，未提供证据证明为贷款产生的相关费用，上述请求，本院无法支持。对于原告廖*主张被告**公司承担责任，因《商品房买卖合同》签订的主体为原告廖*与被告世纪天**产公司，被告世纪天**产公司是依法成立的独立法人，应当对自己的经营活动独立承担法律责任。被告**公司并非《商品房买卖合同》签订的任何一方，未在合同中享有任何权利或负有任何义务，亦无证据证明其参与了房屋买卖的实际交易行为。根据合同相对性原则，原告廖*与被告**公司之间不存在买卖合同关系。据此，原告廖*要求被告**公司承担责任的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告廖*与被告北京**发有限公司就北京市西城区（原宣武区）天桥南大街西侧北京盛金天桥商厦×层×××号房屋签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××）。

二、自判决生效起十日内，被告北京世**发有限公司退还原告廖*购房款十四万七千八百三十四元、契税四千四百三十五元、印花税七十四元。

三、自判决生效起十日内，被告北京世**发有限公司赔偿原告廖**行贷款利息五千二百七十二元二角五分、抵押保险费一百五十五元、公证费及抵押登记费二百八十元。

四、驳回原告廖*的其他诉讼请求。

如被告北京世**发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三千五百二十三元，由原告廖*负担六十七元（已交纳）；由被告北京**发有限公司负担三千四百五十六元，自本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十二月十九日