黄**、黄**、黄**、黄**、黄**、黄**、黄**与郭**、周**、胡**、马**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人黄**、黄**、黄**、黄**、黄**、黄**、黄**（以下简称黄**等七人）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西*初字第6583号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2013年7月，郭**、周**诉至原审法院称：位于北京市西城区（原宣武区）双槐里×号房屋（以下简称诉争房屋）系2006年6月由胡**介绍并代理卖方出售给我们的。黄**等七人的母亲顾**授权其子女办理卖房事宜，其子女均尊重其母亲的意见，后法院生效判决认定双方买卖行为有效。《委托代理认购合同》中约定支付定金后就应当办理过户手续。至今，我们一共支付了购房款27.4万元（2006年7月1日交给胡**定金3万元；2006年8月24日交给黄**房屋预付款4000元；2006年8月25日给胡**房款1万元以及2006年11月29日交给马×123万元），尚差购房款24.2万元。我们交付的购房款已经超过了约定的金额，故办理产权过户的条件已经成就，现我们请求法院判令黄**等七人及胡**协助我们办理诉争房屋的产权过户手续，诉讼费由黄**等七人及胡**承担。

一审被告辩称

胡**辩称：黄**等七人的母亲顾**为了筹集医疗费及生活费委托我出售房屋。2006年拆迁时，郭**、周**称没有地方居住，黄**、黄×7将房子让给郭**、周**居住至今。2007年1月5日黄**等七人的母亲去世，根据合同法，委托人死后，应该停止代理行为。2007年1月我找到顾**的子女即黄**等七人，他们同意继续履行合同。但是郭**、周**一直没有办完相关手续，且判决后，郭**、周**也没有支付房款，也没有找过我。按照交易习惯，在买房交完所有款项后立即为其办理过户，但郭**、周**没有交完房款，我不能给其办理过户。拆迁公司给郭**、周**出具了减免单可以免除房产交易契税，但是我一直没有见到，也不知道郭**、周**使用在何处。《委托代理认购合同》上签字的方*和我有分工，我负责小产权变大产权，方*负责拿拆迁证明去办理过户。我负责的工作已经完成了。郭**、周**给了我定金3万元，我给了黄**2万元，用于清理房子的旧事，如物业等事情。给了方*5000元，剩余的5000元用于办理小产权变大产权。这3万元定金并不是黄**等七人应实得的购房款。我们跟郭**、周**谈的房屋总价款是51.6万元，但支付给卖方的购房款就是48万元，我同黄**商量确定的。剩下的钱都用于处理相关事情及好处费。郭**、周**所述的1万元也是对我提供中介服务的好处费。我完成了合同中约定的义务，我没有义务协助郭**、周**办理过户手续。故不同意郭**、周**的诉讼请求。

黄**辩称：出售诉争房屋是我母亲的意见，我母亲给我授权的就是48万元房款。我委托胡**找一个想买房的人，不是委托胡**来卖房。我认可房款是48万元。拿到48万元即可办理过户手续。合同不是我签的，我在交易中没有收到分文的时候就将诉争房屋交付郭**、周**了，郭**、周**装修后使用至今，并没有付清房款，也没有付租金，9年的损失没有人负责。郭**、周**一共给了我25万元整。即马×1收的23万元，以及胡**转交的2万元，是用来处理水电欠费等事情。我们还收到过郭**、周**的4000元，是郭**、周**租房的租金，最后结算租金的时候直接抵付。现房价已涨4至5倍，郭**、周**至今只付了25万元，连房租都不够。合同约定跟我没有关系，我不同意郭**、周**的诉讼请求。

黄**辩称：诉争房屋是我父亲黄**的产权房。2003年2月黄**去世，共有子女七人。2006年6月黄**受母亲顾**委托与中介胡**口头约定出售诉争房屋，要求见到全额款后办理过户手续。经胡**介绍，周**、郭**愿意购买诉争房屋并保证一周内房款两清。同年7月1日，郭**交了定金3万元，自2006年7月1日开始，我们就同郭**说过不付清房款就不卖给他们房了，刚开始说一周之内付清，后来又宽限她几天，但她一直没付清。最后一次跟她说截止付款日期是2006年11月30日，郭**才在2006年11月30日，将23万元房款交给黄**之女马**，并保证剩余房款一周内付清。2007年1月5日顾**去世。至今郭**、周**也未付清房款。我认为《委托代理认购合同》无效，不同意协助郭**、周**办理过户手续。

黄**、黄**、黄**、黄**、黄**辨称：我们对卖房的事情均不知晓，我们现在也不同意卖房。黄**是在2006年11月30日后才知道卖房的事情，黄**也不同意卖房。我们都同意黄**及黄×6的答辩意见。

马**述称：此事与我无关，不发表意见。

一审法院认为

原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，郭**、周**与黄**等七人之间就诉争房屋存在买卖合同关系已为人民法院发生法律效力的裁判文书所确认，即黄**等七人要求判令黄**与郭**、周**之间的购房买卖关系无效及要求郭**与周**腾退诉争房屋的请求被法院判决驳回，且（2012）一中民终字第7387号民事判决书中认定，黄**等七人以对售房不知情为由，要求确认购房合同关系无效的请求，缺乏充足的理由。在此情况下，双方即应当按照《委托代理认购合同》的约定履行各自义务。郭**、周**依据《委托代理认购合同》的约定在交付了定金3万元后入住诉争房屋，黄**等七人在当时均未提出异议。此后，郭**在黄**、黄**等人的要求下陆续支付了部分购房款并向胡**交付中介费1万元。虽然黄**、黄**均主张曾因郭**未交清全款提出过解除《委托代理认购合同》，但未能提交证据予以支持。而郭**在黄**、黄**的要求下在诉争房屋办理过户前另行交付部分购房款，只是双方对付款方式的变更，并未违反《委托代理认购合同》的约定。故法院确认《委托代理认购合同》尚在履行过程中，故郭**、周**要求办理产权过户手续的诉讼请求于法有据，法院予以支持。依据《委托代理认购合同》的约定，房屋总价款为51.6万元，合同签订时买方支付定金3万元整，余款48.6万元在办理过户更名后一次付清。现郭**、周**已向黄**等七人及胡**支付购房款共计26.4万元，超出合同约定的3万元，故黄**等七人及胡**应协助郭**、周**办理诉争房屋的产权过户手续，对于已付的购房款数额，双方存在的争议包括两部分：第一，郭**向胡**支付的过户费1万元，因郭**曾在法庭审理中自述其系为办理过户而向胡**支付，在本案庭审中又改称为购房款，其陈述前后矛盾，证明力不足。因此，法院认定该笔款项不属于购房款，应属于郭**自愿向胡**支付的中介费。第二，关于2006年8月24日郭**向黄**支付的4000元，因黄**未能举证证明其与郭**之间存在租赁关系，且在收条中写明系房屋预付款，故法院认定该笔款项系购房款。综上，法院确认郭**、周**已支付购房款26.4万元，与《委托代理认购合同》约定的总价款为51.6万元尚欠25.2万元。郭**、周**应将上述款项予以补齐。现黄**、黄**、黄**、黄**、黄**及黄**、黄**分别以不知晓售房情况及《委托代理认购合同》无效为由不同意协助郭**、周**办理诉争房屋过户手续的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。鉴于郭**自愿承担方*在《委托代理认购合同》中约定的义务，承担因诉争房屋办理过户手续而产生的全部费用，故法院不再追加方*参加诉讼。据此，原审法院于2015年6月判决：一、自判决生效之日起十五日内，黄**、黄**、黄**、黄**、黄**、黄**、黄**、胡**协助郭**、周**办理北京市西城区（原宣武区）双槐里×号房屋的产权过户手续；二、自判决生效之日起十五日内，郭**、周**向黄**、黄**、黄**、黄**、黄**、黄**、黄**支付购房尾款二十五万二千元。如果郭**、周**未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，黄**等七人不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回郭**、周**的全部诉讼请求或发回重审。其主要上诉理由为：黄**、黄**、黄**、黄**、黄**对卖房一事并不知情亦不同意出售诉争房屋，涉案的《委托代理认购合同》未生效；母亲顾**已经去世，合同应解除。郭**、周**同意原判。胡**未上诉。马×1同意黄**等七人的意见。

本院查明

经审理查明：郭**与周×1系母子关系。黄**与顾×1系夫妻关系，二人共生育子女七人，即黄**、黄**、黄**、黄**、黄**、黄**、黄**。马*1系黄**之女。黄**已于2003年11月11日去世。顾×1已于2007年1月5日去世。诉争房屋所有权人登记为黄**，所有权证填发日期为2002年10月22日。

2006年6月许，黄**口头委托胡**出售诉争房屋。2006年7月1日，周**作为委托方（甲方），胡**、方*作为受托方（乙方）签订《委托代理认购合同》，约定：甲方委托乙方认购诉争房屋，面积58.06平方米；现双方商定价为人民币51.6万元；合同签订时甲方向乙方支付定金人民币3万元，余款48万元在办理过户更名后一次付清；甲方委托乙方所认购的房屋，在认购前所发生的各项费用由乙方负责承担，乙方保证所出售的房屋，没有任何纠纷；乙方负责此房由优惠价变为成本价的费用（由胡**承担）；此房总价包含交易过程中的土地出让金加印花税、所有税（由方*承担）；由于甲方为拆迁购房在交易过户时甲方须出示拆迁协议以及免税证明。签订合同当日，郭**支付给胡**定金3万元。2006年8月左右，周**、郭**入住诉争房屋并居住至今。2006年8月24日，郭**向黄**支付4000元，黄**于当日出具收条，载明“今收到房屋预付款人民币肆千元整”。2006年8月25日，郭**向胡**支付1万元，郭**主张该笔款项属于购房款，胡**主张系中介服务费。2006年11月29日，马**代黄×7收取郭**交来的购房款23万元。

原审审理中，关于2006年8月25日郭**向胡**支付的1万元，郭**表示2006年8月25日黄**要求去办理过户，郭**问胡**过户要多少钱，胡**称需要1万元，郭**即支付给胡**1万元，胡**写下收据。黄**表示对此不知情。关于2006年8月24日郭**向黄**支付的4000元，郭**主张为购房款，黄**辩称该笔款项为房屋租金。另，郭**、周**明确表示诉争房屋因过户而产生的相关税费均由其个人承担。

另查，2012年，黄**等七人曾诉至原审法院，要求判令黄**与周**、郭**之间的购房买卖关系无效，并要求周**与郭**腾退诉争房屋。原审法院经审理于2012年3月30日作出（2012）西民初字第02240号民事判决，判决驳回了黄**等七人的诉讼请求。判决后，黄**等七人不服，上诉至北京**人民法院，该院经审理于2012年7月19日作出（2012）一中民终字第7387号民事判决，认定：黄**等七人与郭**、周**、胡**之间就诉争房屋并未签订书面房屋买卖合同，但根据已查明的事实，黄**等七人之母顾**委托其子女黄**卖房，而黄**又委托胡**出售该房屋，且周**与胡**就该房签订了委托代理认购合同，此后黄**自胡**处接受了周**、郭**支付的部分购房款，并允许周**、郭**入住，故一审法院认定双方就该房屋存在购房合同，并无不当。诉争房屋虽系黄**名下房产，但为黄**与顾**婚姻存续期间取得，原为其夫妻二人共同财产。黄**去世后，子女七人与顾**应对该房屋黄**之份额享有继承的权利，诉争房屋应为家庭共有财产。诸共有人中，一审中黄**、黄**均表示出售房屋系其母顾**的意愿，应视为顾**同意出售此房屋；黄**在该交易过程中从事协助工作，应认为其以行为追认该售房行为；而黄**之女马**收取了郭**之款项，亦应推知黄**对该事实的认可。黄**等虽表示其对此事实并不知情，但从郭**、周**在顾**去世前即入住诉争房屋至今及黄**、黄**、黄**均参与此事的事实，亦可推知黄×3、黄**、黄**、黄**对出售房屋事宜知悉且默许。因此黄**等七人以不知情为由，要求确认双方的购房合同关系无效，缺乏充足的理由，并据此判决：驳回上诉，维持原判。

上述事实，有《委托代理认购合同》、房屋所有权证、收条、死亡医学证明、死亡通知单、民事判决书及各方当事人陈述等相关证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。根据本案现已查明的事实，人民法院生效判决已经确认黄×5等七人与郭**、周**之间就诉争房屋存在房屋买卖合同关系及黄×5等七人应知晓售房一事，且黄**自称其母亲顾**生前曾委托其出售诉争房屋，其又委托胡**出售房屋，后周**与胡**及案外人方*签订《委托代理认购合同》对诉争房屋的认购价款、过户及税费负担等问题进行了明确约定，故原审法院基于上述情况认定双方应当按照上述《委托代理认购合同》之约定履行各自义务，并无不当，本院予以确认。黄×5等七人所称其母亲顾**去世后，双方之间的房屋买卖合同应予解除的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予采纳。现黄×5等七人仅以黄×5、黄**、黄**、黄**、黄**对售房一事不知情亦不同意出售房屋为由不同意办理房屋过户手续的上诉主张，依据不足，本院不予支持。

综上所述，黄**等七人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审法院所作判决处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费8960元，由黄**、黄**、黄**、黄**、黄**、黄**、黄**、胡**负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费8960元，由黄**、黄**、黄**、黄**、黄**、黄**、黄**负担（已交纳70元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十八日