吕**与李**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吕**因与被上诉人李**房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第23049号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2014年5月，李**起诉至原审法院称：我是马泉营村（以下简称马泉营村）村民，我在马泉营村原有4间平房，1997年5月9日，因马泉营村旧村改造，我和村委会签了《搬迁协议》，将原有房屋交付村委会，村委会将马泉营1号房屋分配给我。2008年1月3日，我在不了解相关国家政策的情况下，与吕**签订了《房屋转让协议书》，将马泉营1号房屋出卖给吕**。近期我通过咨询得知，我是农民，马泉营1号房屋系农村集体土地上建设的房屋，吕**是城镇居民户口，我与吕**的买卖行为违反国家法律规定。故诉至法院要求判决我和吕**于2008年1月3日签订的《房屋转让协议书》无效。

一审被告辩称

吕**在原审法院辩称：我不同意李**的诉讼请求。第一、双方买卖的马泉营1号房屋并非宅基地上所建，而是原有的农村房拆迁安置所得；第二、李**并非农业家庭户，李**所述和户籍登记不符；第三、签订协议时李**保证该房屋可以出售，并且找了两个担保人对买卖行为进行担保，在双方房屋转让协议书也有相应的表述，担保人也有签字，村委会也有盖章，故该买卖是经过村委会批准的合法行为；第四、马泉营1号房屋系吕**唯一住房，吕**也对该房屋进行了改造和装修，且购置了家具；第五、李**在本次起诉之前从未对双方买卖提出过异议，故其主张超过了诉讼期间。综上，请法院驳回李**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：李**是马泉营村村民，原户口所在地为马泉营43号，1997年5月9日，李**与马泉**员会（以下简称马泉营村委会）签订了《搬迁协议》，约定李**自愿服从村委会统一规划的搬迁决定和安排，自觉配合旧村改造的各项工作；根据《关于马泉营村旧村改造村民分房工作的若干规定》，李**符合第二条和第五条第二款规定，应分给住宅楼一套；村民李**分得住宅楼编号为1-××-22，住宅建筑面积183平方米，院落面积91平方米，总占地190平方米；1-××-22号住宅楼产权归村民李**所有。协议签订后，李**将其原有的75.72平方米的住宅交付村委会，村委会向其分配了马泉营1号房屋。李**于2006年9月5日将其户口从原马泉营43号迁到上述房屋中，户别仍为农业家庭户。

2008年1月3日，李**（甲方）与吕**（乙方）签订了《房屋转让协议书》，约定甲乙双方依照国家法律就购房一事，经双方友好协商达成以下协议：1、甲方将马泉营1号的个人住宅出售给乙方，经双方协议价格壹佰贰拾（1,200,000）万元整；2、乙方付款后，甲方将产权及相关材料交给乙方；3、乙方购房款分两次付清，首付款叁拾伍（350000）万元，甲方在收到乙方第一笔房款的三日内将房清空，之后乙方将一次性付清剩余捌拾伍（850000）万元，并接收房屋所有权及钥匙；4、该房产权证明书因村里暂未办理，待村里统一办证时该房产权证明书归乙方所有；5、与甲方和房屋有关的其他事宜或纠纷将由甲方担保人郝**出面协调解决；6、甲乙双方应履行各自的承诺并承担法律责任及对上述交易保密；协议从签署之日即生效，甲乙双方各持一份。协议上有证明人郝**签字，有马泉营村委会盖章和时任村长孔**签字。

协议签订后，吕**按照约定支付了全部购房款，李**于2008年1月7日向吕**交付了房屋。

吕*馨系非农业家庭户，户籍所在地为北京市海淀区201号。

就马泉营1号房屋的性质，法院到马**委会及北京市朝阳区崔各庄乡人民政府进行了调查，被调查单位均确认上述房屋为农村集体土地上的房屋。

原审法院认定的上述事实，有《搬迁协议》、《房屋转让协议书》、谈话笔录及双方当事人陈述在案佐证。

一审法院认为

原审法院经审理认为：集体土地建设用地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者有特定的身份关系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据查明的事实，诉争土地位于马泉营村，性质为农村集体建设用地，吕*馨系城市居民，并非马泉营村农民，故不具备取得该村宅基地及宅基地上房屋的条件。故对李**要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求，法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，判决：确认李**与吕*馨于2008年1月3日签订的《房产转让协议书》无效。

原审法院判决后，吕**不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法驳回李**全部诉讼请求。其上诉理由是：原审判决认定错误，缺乏法律依据。马**委会在双方《房产转让协议书》盖章批准了该项买卖，并且承诺该房产权证明书因村里暂未办理，待村里统一办证时该房产权证明书归吕**所有。马**委会作为房屋的管理机构和集体土地的管理者批准了房屋买卖。北京市朝阳区崔各庄乡人民政府规划建设管理科证明房产属于李**所有，确定了李**在出卖时对该房拥有全部所有权，属于可出售的房屋。吕**所买的房屋非宅基地房屋，有统一规划，属于规划部门批准的正式合法房屋，房屋买卖是完全合法的。李**本人并非农民，而是居民。双方的买卖行为应属有效。

李**同意原判。

本院查明

本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。

以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人签订合同不得违反法律、行政法规的强制性规定。集体土地建设用地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者有特定的身份关系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据查明的事实，诉争房屋位于马泉营村，系农村集体土地上的房屋，吕*馨系城镇居民，并非马泉营村农民，不具备取得该村集体土地建设用地上房屋的条件。据此，原审法院支持李**要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求并无不当。

综上，吕**的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费35元，由李**负担20元（已交纳），由吕**负担15元（李**已预交，吕**于本判决书生效后七日内给付李**）。

二审案件受理费70元，由吕**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一四年十月二十七日