王**与农发中心租赁合同纠纷二审判决书

审理经过

上诉人抚顺市**交易中心（以下简称农发中心）、上诉人王**因租赁合同纠纷一案，均不服辽宁省抚顺市望花区人民法院（2014）望民二初字第00097号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年10月8日立案并依法组成合议庭，于2014年10月15日公开开庭审理了本案。上**发中心的委托代理人李*、上诉人王**及其委托代理人董**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2011年1月22日，农发中心向一审法院提起诉讼称：农发中心与王**于2011年12月5日签订租赁合同，王**租赁农发中心位于望花区的水产大厅和大厅南院内及苹果窖外面的卸货台（四至）用于经营配件、修车，租赁期限为3年，租金每年80000元。2013年10月15日抚顺市望花区政府决定征收双方租赁地。双方租期至2014年1月9日止，现租赁合同已到期，农发中心多次要求王**迁出租赁地，王**拒不搬迁，故诉至法院，请求法院判令终止双方签订的租赁合同，王**立即腾出租赁房屋及场地并承担诉讼费。

一审被告辩称

王**辩称：合同中约定如没有政府动迁，继续按市场价格续签合同，现在由于政府动迁，无法续签合同，政府也没找我们谈补偿的问题。而且当时农发中心租赁给我的只是一个大厅，后来我在租赁场地及大厅内共自建房间9间，现在停止经营损失至少850万元，政府给我动迁补偿后我才可以腾迁。

一审法院查明

辽宁省抚顺市望花区人民法院一审查明：2011年12月5日，农发中心与王**签订租赁合同一份，合同约定：“甲方（农发中心）将位于望花区的水产大厅和大厅南院内及苹果窖南墙外面的卸货站台租赁于乙方（王**）使用。租赁期三年，即从2011年1月10日至2014年1月9日止，年租金为80000元。如政府无政策性征用和政府招商时及不可抗力因素等，甲乙双方续签合同，租金按市场原则操作。合同执行期间遇政策征地调整需终止合同时，双方无条件服从。并按政府要求期限内迁离租赁区域，双方各自应享受的经济补偿自行负责，互无连带赔偿责任。乙方（王**）未享受到经济补偿与甲方（农发中心）无关。合同有效期届满，双方未达成续租协议，乙方必须于租赁期届满之日三个月内迁离租赁区域。”2013年10月15日，望花区政府下发房屋征收公告及房屋征收决定，将该租赁场地所在区域纳入拆迁范围。2013年10月29日，农发中心书面通知王**因遇政府拆迁需终止合同，限王**于2013年11月28日前迁出租赁场地。王**以未得到政府补偿为由至今拒绝搬迁。

上述事实有租赁合同、房屋征收决定、房屋征收公告、搬迁通知等，在卷为凭，经当庭质证、审查，一审法院予以采信，并与双方当事人的陈述一起作为认定本案事实的依据。

一审法院认为

辽宁省抚顺市望花区人民法院一审认为：农发中心与王**签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，应确认有效。现农发中心要求终止与王**签订的租赁协议，因双方合同履行期已届满，且双方没有续签合同，故农发中心的主张于法有据，应予支持。关于农发中心要求王**返还租赁房屋及场地一节，因农发中心与王**均认可王**在租赁场地中确有自建房屋，但王**既未提起反诉双方也不申请评估，故本案无法处理，农发中心对此可另行诉讼。关于王**主张未得到政府拆迁补偿一节，因属另一法律关系，王**可另行诉讼。综上，辽宁省抚顺市望花区人民法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定，作出如下判决：终止抚顺市**交易中心与王**之间的租赁合同。案件受理费100元，由王**承担。

上诉人诉称

宣判后，农**心与王**均不服，向本院提起上诉。

本院查明

农**心的上诉请求：撤销原审判决，改判王**立即腾出租赁房屋及场地；一、二审诉讼费由王**承担。事实及理由：事实及理由：一、原审判决程序违法。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》于2014年1月9日已到期，上诉人起诉的日期为2014年1月13日，起诉时双方的租赁合同已经到期，且遇政府征收，双方的租赁合同已终止。上诉人起诉时的诉讼请求为“请求法院判令被告立即腾出租赁房屋及场地”，并未请求终止合同，而原审法院恰恰判决终止合同，对上诉人腾迁的请求置若罔闻。依据“不告不理”原则，在上诉人没有请求的情况下法院就予以判决，程序上构成违法。二、原审判决认定事实不清、适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》第七条明确约定：“合同执行期间遇政策征地调整需终止合同时，双方无条件服从。并按政府要求期限内迁离租赁区域，双方各自应享受的经济补偿自行负责，互无连带赔偿责任。乙方（被上诉人）未享受到经济补偿与甲方（上诉人）无关。”根据该条规定，被上诉人必须按照政府要求的期限内迁离租赁区域，是否得到补偿与上诉人无关，而现在被上诉人却以未得到补偿为由拒绝迁出租赁区域，已明显违反合同约定，且这一行为给上诉人造成了巨大的经济损失。因被上诉人不迁出租赁房屋，政府每月应给付上诉人补偿款30多万元也不予给付，还有政府在上诉人净地后应给付的不可修复资产的补偿款510.19万元也无法到位，这都是因被上诉人不搬迁造成的，资金的不到位严重影响了职工及债权人的利益，直接导致了上访案件的发生。另外，原审法院认为被上诉人未得到政府拆迁补偿一节，因属另一法律关系，可另行诉讼。由此本案中被上诉人提出的未得到补偿款不予搬迁的理由根本不成立，被上诉人可另行起诉。而且政府已经对被上诉人的损失进行了评估为48万元，是被上诉人不认可才不予搬迁，这与上诉人无任何关系。因此，上诉人诉请要求被上诉人腾迁合理合法。综上所述，原审法院认定事实不清，证据不足，且程序违法，请求二审法院对上述事实予以查明，给上诉人一个公正的判决。

辩称：同上诉意见。

王**的上诉请求暨答辩意见：1、撤销原审判决，发回重审或改判；2、一、二审诉讼费用由农发中心承担。事实与理由：一、一审法院对于上诉人在一审时主张的面临被拆迁的自建房的补偿及停产停业损失未作出处理，损害了被上诉人的合法财产权益。1、一审时，针对被上诉人的主张，上诉人提出了自己的诉求，即：自建房的补偿和停产停业造成巨大损失。只有这些补偿到位后，上诉人的损失才会得到弥补，上诉人也才同意搬迁。现被上诉人和政府方面没有对上诉人的自建房和停产停业损失给予合理补偿的情况下，被上诉人迳行要求上诉人腾出租赁房屋和场地的请求于法相悖，于*不合。2、一审法院针对一审时上诉人的请求，应组织启动合法的评估程序，依据评估报告，对上诉人的实际损失予以明确的认定和处理。二、在诉争合同存续期间，被上诉人应政府指示，强行对上诉人的厂房断水断电断路，切断网络，导致上诉人无法继续经营，损失巨大。被上诉人在合同有效履行期间，单方恶意毁约在先，主动发难，严重违反诚实信用原则。对此一审时，上诉人也已明确提出，但一审法院对此节并未作出认定，迳行解除合同，对上诉人来说，是严重不公平的。三、政府对上诉人财产损失的评估程序严重违法，48万元的评估结论严重偏低，上诉人难以接受。其一，政府方面进行的评估系单方选定的评估机构进行的，严重违背了评估结构应由双方共同选定的法定程序。其二，评估结果严重违背客观实际，48万元的评估结论严重偏低，且未告知上诉人复核的权利；另在评估报告未作出之前，就违反法定程序提前进行拆迁，导致上诉人的合法权益严重被侵犯。

农发中心辩称：合同已经规定了，政府动迁时应如何处理，王**认定合同已经终止，对于续约的问题是不存在的。协议中严格规定了双方没有利益关系，合同终止了王**就应该腾出。农发中心不能代表政府答复王**的条件。王**对于其诉求可以另行立案。评估是区政府指定的，与农发中心没有关系。其他同上述上诉意见。

本院经二审审理查明一审法院认定事实属实。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，自合同成立时生效。农发中心与王**签订的《租赁合同》系合同签订双方的真实意思表示，该合同合法有效。当事人双方应当按照合同中的约定全面履行自己的义务。合同中关于租赁期限有明确的约定，截至农发中心起诉时已经过超过约定的期限，且根据客观情况双方不具备续租条件，合同自然终止。但因租赁场地及房屋涉及政府拆迁，王**因拆迁补偿未达到其要求未搬迁，系政府行为引起的，故其拆迁补偿问题应由相关行政部门解决。对于王**主张的损失及政府评估程序问题，在一审中王**未依法提出申请或反诉，非本案的审理范围，故对其主张本院不予支持。对于农发中心以合同到期为由要求王**腾迁的请求，因该请求涉及政府拆迁补偿事宜，故不应由法院处理，故其诉请一审法院不予支持并无不当，其上本院不予支持。

综上所述，上**发中心及王**的上诉理由均不成立，故对其上诉请求，不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费共计200元（上诉人抚顺市**交易中心预交100元，王**预交100元），由上诉人抚顺市**交易中心承担100元，王**承担100元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月十二日