吕**与密云县穆家峪镇前栗园股份经济合作社租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吕**因与被上诉人密云县穆家峪镇前栗园股份经济合作社（以下简称前栗园经济合作社）租赁合同纠纷一案，不服北京市密云县人民法院（2015）密民初字第01074号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吕**及其委托代理人杨**、吕*，被上诉人前栗园经济合作社委托代理人席振合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2015年1月，前栗园经济合作社起诉至原审法院称：2000年12月1日，我经济合作社与吕**签订《拍卖合同书》，合同约定：“原前栗园水泥制品厂、厂房、办公用房及地上物、机品设备财产等，属于乙方一次性买断。土地以出租形式出租50年，乙方有使用权，甲方给办理使用手续。在合同有效期限内，如遇国家征地或城镇规划，不做甲乙双方违约，地上物的损失赔偿费归乙方所有，土地补偿费归甲方所有”等内容。该合同生效后，双方均已按约履行。2011年7月13日，北京**革委员会批准了密云县新城区地表水厂建设项目。2013年10月25日，北京**员会、北京**革委员会批准密云县水务局在位于密云新城西部占地建设水厂。新建水厂需占用吕**的水泥制品厂所占土地，就土地及补偿事宜，双方经多次协商无果，故我方起诉要求：1.判令解除双方于2000年12月1日签订的《拍卖合同书》；2.法院依法委托司法鉴定单位对吕**承租的位于密云县×村大桥西侧原砖厂所占10亩土地上附着物进行价值评估，我方按评估值赔偿；3.判令吕**返还我方位于密云县穆家峪镇前栗园村新农村大桥西侧原砖厂所占土地约10亩；4.案件受理费服从法院判决。

吕**辩称：本案中并未涉及征地或城镇规划的问题。前栗园经济合作社未取得征地批文，亦无拆迁许可证，其诉称密云地表水厂经过批准占地建设，无法律依据；前栗园经济合作社认为涉案《拍卖合同书》第9条为其行使解除合同的依据，而这条只约定征地或城镇规划时，针对征地拆迁补偿费如何分配，故前栗园经济合作社没有解除《拍卖合同书》的权利；如该地块经合法征收，土地自然交由征地单位并由其依法履行相应的补偿义务，如征地手续不全则可能涉及违法征地，前栗园经济合作社无权要求解除合同并收回土地。故无论征地手续是否合法，前栗园经济合作社起诉都属于滥用诉权。综上，要求驳回前栗园经济合作社的全部诉讼请求。

一审法院认为

原审法院经审理认为：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。本案中，前栗园经济合作社与吕**签订的《拍卖合同书》系双方真实意思表示，租赁期限未超过20年的部分应属有效，租赁期限超过20年的部分依法应认定为无效。根据合同约定：在合同有效期内，如遇国家征地或城镇规划，不做甲乙双方违约；地上物的损失赔偿费归乙方所有，土地补偿费归甲方所有。现前栗园经济合作社提供的证据能够证实涉案场地已确定规划建设密云县新城区地表水厂，密云县水务局已经取得该涉案地块的中华人民共和国建设用地规划许可证。根据双方签订的《拍卖合同书》第九条规定，前栗园经济合作社所诉请求符合解除合同的条件，故前栗园经济合作社要求解除《拍卖合同书》的诉讼请求，证据充分，于法有据，法院予以支持。合同解除后，吕**理应将涉诉地块予以返还。故前栗园经济合作社要求吕**返还涉诉地块的诉讼请求，法院予以支持。就涉诉地块地上附着物的赔偿问题，因吕**不同意解除涉案《拍卖合同书》，且未向法院提出反诉请求，故对前栗园经济合作社的该项诉讼请求，法院不予涉及。

据此，原审法院于2015年8月作出判决：一、解除前栗园经济合作社与吕**签订的《拍卖合同书》；二、吕**于判决生效之日起十日内，返还前栗园经济合作社位于北京市密云县×村新农村大桥西侧原砖厂所占约十亩土地；三、驳回前栗园经济合作社的其他诉讼请求。

上诉人诉称

原审判决后，吕**不服，向本院提起上诉，请求依法改判驳回前栗园经济合作社原审的全部诉讼请求。其理由为：一、密云新城地表水厂项目虽然取得了部分前期手续，但并未取得征地批文，无法通过合法的征地拆迁程序将上诉人的厂房、设备等拆除；二、双方签订的合同并未约定合同解除条件，也不存在法定解除合同的情形；三、《拍卖合同书》第九条不是约定解除合同的条款，本案所涉的土地不存在国家征地的情况，也不存在所谓镇规划的情况；四、本案一审法院对《拍卖合同书》定性错误，该合同不是租赁合同，而是农村土地承包合同，上诉人与被上诉人约定的合同期限为五十年，符合法律规定。

前栗园经济合作社同意原判。

本院查明

经审理查明：2000年12月1日，前栗园经济合作社（甲方）与吕**（乙方）签订《拍卖合同书》一份，合同约定：“拍卖项目及数量：原前栗园水泥制品厂厂房、办公用房及地上物、机品设备、财产等属于乙方一次性买断。土地以出租形式出租50年，乙方有使用权，甲方给办理使用手续；拍卖期限：自2001年1月1日起至2050年12月31日止，拍卖经营期共50年；拍卖经营土地面积10亩；拍卖经营用途：生产水泥制品及转项目；拍卖金额9万元，2001年12月31日前一次性付清；合同期满资产处理办法：地上物归乙方所有，终止土地租赁使用权；违约责任：在合同有效期内，如遇国家征地或城镇规划，不做甲乙双方违约；地上物的损失赔偿费归乙方所有，土地补偿费归甲方所有”等内容。合同签订后，前栗园经济合作社向吕**交付了合同项下涉及的土地、房屋及设施，吕**在涉案房屋及土地经营水泥配件生意，并在该地块上自建部分厂房。2011年，为提升密云新城供水水平，密云县发展和改革委员会计划兴建密云新城地表水厂并向北京市发展和改革委员会报送了《关于北京市密云新城地表水厂工程项目建议书（代可行性研究报告）的请示》，北京市发展和改革委员会以京发改（2011）1214号《关于北京市密云新城地表水厂建设项目建议书（代可行性研究报告）的批复》，批准密云县新城区地表水厂建设项目。2013年10月25日，北京**员会、北京市发展和改革委员会以京规函（2013）1503号《关于北京市密云新城地表水厂工程初步设计及概算的批复》，批准密云县水务局在密云新城西部占地建设水厂。2013年11月15日，密云县水务局取得密云新城地表水厂建设用地规划许可证，用地位置为密云县×村、前栗园。《拍卖合同书》项下部分土地在密云新城地表水厂建设用地规划范围内。

在原审诉讼中，就涉案地块地上附着物的赔偿金额，前栗园经济合作社申请对地上附着物进行价值评估。法院依法委托北京市**有限公司进行鉴定。鉴定结论为：价格评估标的在价格评估基准日的价格为：2811027元。经质证，前栗园经济合作社同意该鉴定结论。吕**表示，本案涉及的评估事项与其无关，且评估事项缺少建设用地使用权部分，对合法性不予认可。

二审诉讼中，经本院询问，双方均认可吕**除一次性向前栗园经济合作社交纳9万元外，每年还向前栗园经济合作社交纳固定数额的土地承包费。

上述事实，有双方当事人陈述、《拍卖合同书》、北京**员会、北京市发展和改革委员会关于北京市密云新城地表水厂工程初步设计及概算的批复、密云县人民政府常务会议纪要建设用地规划许可证、规划图、资质证书、价格评估结论书等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。

本案中，前栗园经济合作社与吕**签订的合同虽名为《拍卖合同书》，但实为前栗园经济合作社将租赁土地及厂房、设施交付吕**使用、收益，由吕**支付租金的租赁合同，故原审法院定性双方之间的法律关系为租赁合同关系是恰当的，吕**辩称双方系农村土地承包经营合同关系，缺乏依据，本院对其主张不予采纳。

经审查，前栗园经济合作社与吕**签订的合同系双方真实的意思表示，租赁期限未超过二十年的部分应属有效，任何一方无权任意变更或解除合同。合同中，双方虽在第九条“违约责任”部分对遇到国家征地或城镇规划时双方是否承担违约责任及地上物损失补偿费、土地补偿费的归属问题进行了约定，但根据双方提供的证据来看，密云县水务局虽取得了利用部分涉案土地进行水厂建设的用地规划许可，但土地性质尚未变更，征地拆迁工作也未开始，在此情况下，前栗园经济合作社以水厂建设需利用涉案租赁土地为由要求解除合同，依据不足，其诉讼请求不应予以支持。吕**就此提出上诉，理由成立，本院对其上诉请求予以支持。

综上，原审判决错误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销北京市密云县人民法院（2015）密民初字第01074号民事判决；

二、驳回密云县穆家峪镇前栗园股份经济合作社的全部诉讼请求。

鉴定费51774元，由密云县穆家峪镇前栗园股份经济合作社负担（已交纳）。

一审案件受理费70元，由密云县穆家峪镇前栗园股份经济合作社负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由密云县穆家峪镇前栗园股份经济合作社负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十七日