华丽金等与刘**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人华丽金、北京市**有限公司（以下简称京**公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第16561号民事判决，向法院提起上诉。法院依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

华丽金在原审法院诉称：华丽金与京**公司于2013年11月8日签订《协议》，约定京**公司将位于上地京**司院内集装箱（长12米约40尺，共计12个）的使用权与华丽金进行合作联营（实际为租赁协议），期限5年，自2013年11月16日至2018年11月15日。协议约定京**公司于2013年11月16日交付华丽金集装箱，且免除华丽金90天的上缴利润，还约定前三年每年向华丽金收取固定上交税后利润，按每个集装箱每年11200元计算，每年合计上交利润268800元，协议履行后两年即第4年至第5年，京**公司每年向华丽金收取固定上交税后利润，按每个集装箱每年13600元计算，每年合计上交利润326400元，且约定双方如发纠纷向海**院提起诉讼。协议签订后，华丽金依约向京**公司支付了租金以及安装水泵等的各项费用，还花费大笔资金对租赁房屋进行装修及增添相关家具，并对外出租，每间房的租金为800元到900元不等。华丽金刚装修的差不多时，突然发现华丽金经营的房屋外面多处被执法城管贴上了违章拆除的条幅，2014年5月9日，华丽金还接到了由北京市海淀区城市管理综合行政执法监察室出具的一份腾退通知书，内容为：“将于2014年5月16日上午九点三十起对该处违法建设予以强制拆除。”当时华丽金一看就懵了，刚装修好的集装箱还未完全投入经营，所投资金一分未收回就被拆除，华丽金所借资金如何偿还亲朋好友。后华丽金经打听才知京**公司向华丽金出租的房屋属于违章建筑，依法无权出租给华丽金用于经营。京**公司为了获取不法利益，以欺诈手段骗取华丽金与其签订无效协议，进而骗华丽金对出租房屋投入大量资金进行装修、装饰，同时骗取华丽金的房屋租金，给华丽金造成了巨大的经济损失。基于以上事实，华丽金认为京**公司的行为已经严重违反了相关法律法规，如华丽金的损失无法挽回，华丽金将没有任何生路。故华丽金根据合同法及相关法律解释的规定诉至法院，现诉讼请求：1、依法确认双方于2013年11月8日签订的协议无效；2、判令刘**、京**公司返还华丽金租金220600元；3、判令刘**、京**公司赔偿华丽金装修费412360元；4、判令刘**、京**公司赔偿华丽金购买家具家电的费用44475元；5、判令刘**、京**公司赔偿华丽金可预期利益损失1103040元，以上共计人民币1780475元。本案诉讼费由刘**、京**公司承担。

一审被告辩称

刘**、京**公司在原审法院辩称：华丽金起诉本案依据的是房屋租赁合同纠纷，但其与京**公司签订的协议为联营协议，并非房屋租赁协议，且诉争协议的标的物为集装箱，故华丽金起诉本案没有法律依据，我们不同意其全部诉讼请求。根据合同法，华丽金主张的可预期利益损失在违约的情况下才会产生，但其第一项诉讼请求是要求确认诉争协议无效，两项诉讼请求存在矛盾。华丽金对诉争协议标的物的状况是知情的，起诉书所述与事实不符。另刘**与华丽金不存在任何的合同关系，不应作为本案京**公司。综上，请求法院驳回华丽金的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：刘**系京**公司的法定代表人。2013年11月8日，京**公司（甲方）与华丽金（乙方）签订《协议》1份，其中约定：经双方友好协商，甲方决定将位于上地京**司院内集装箱的使用权与乙方进行合作联营，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本协议；甲乙双方合作联营的长12米的（40尺）集装箱计24个（其中2个不是标准集装箱）；甲乙双方合作经营的期限为5年，合作期限自2013年11月16日起至2018年11月15日止，甲方于2013年11月16日交付乙方集装箱，为了乙方前期工作，甲方第一年免除乙方90天的上缴利润；甲方以联营的集装箱作为联营投资，由乙方独立自主经营，本协议履行前3年即自第1年至第3年，每年向乙方收取固定上交税后利润，按每个集装箱每年11200元计算，每年合计上交利润268800元；本协议履行后2年即自第4年至第5年，每年向乙方收取固定上交税后利润，按每个集装箱每年13600元计算，每年合计上交利润326400元；付款方式为年度上付款，签订本协议时，乙方付清第一年上交利润201600元（已经免除第1年乙方90天的上缴利润），以后每年到期30天之前付清下一年的上交利润；签订本协议时，乙方已对合作经营集装箱的位置、四界、结构、性质、现状、合理的用途等其他乙方使用的相关情况做到全面充分的了解，乙方需承担在合作联营集装箱上，由于乙方的违法行为所造成的一切损失和责任，甲方不承担因乙方违法行为所造成的责任和损失，甲方有权在联营集装箱上码放吊装三层及存放物品；甲方向乙方提供签订本协议时现存状态的房屋水源、电源，按甲方规划要求自水源地、电源地联接至乙方合作联营集装箱处的电路和给排水管路及计量设备的购置安装和铺设费用，由乙方负责，甲方收取乙方交纳上缴利润不包含乙方使用的水电卫生费，乙方使用的水电卫生费由乙方承担，电路和给排水管路铺设通过的途径和方式须经甲方同意，不得影响其他单位和个人的生产和安全；协议期内乙方建设安装的地上附属物和乙方实施的装修项目乙方有使用权，协议期内及协议期满乙方建设安装的地上附属物和乙方实施的集装箱装修项目的所有权归甲方所有；乙方地下给排水管铺设须距离每间房四角立柱1.5米以上，现存门窗等设备如拆除，须完好无损交甲方，损坏由乙方赔偿，乙方须不破坏、不拆毁房屋基础、承重墙、梁*、门窗、上下水、供电线路、供暖设备、消防楼梯和乙方安装的卫生间、地砖等不动产项目，乙方负责集装箱顶部防水施工，乙方可在集装箱四周安装门窗及安装宽2米以下通道走廊；因协议期内遇政府部队土地产权方征用合作联营集装箱等不可抗拒的政府行为或因甲方原因，造成本协议不能履行解除，如乙方在每个集装箱都安装2个独立卫生间并铺地砖地板，则如合同履行期一年内，甲方补偿乙方按每个集装箱6000元，如合同履行期在一年以上、二年以内，甲方补偿乙方按每个集装箱3000元，如合同履行期在二年以上、三年以内，甲方补偿乙方按每个集装箱2000元，如合同履行期在3年以上，则针对全部联营集装箱甲方不补偿乙方任何损失；针对乙方在合同履行期在3年以内，没有安装独立卫生间并铺地砖地板的集装箱，甲方不补偿乙方任何损失；在协议期内，乙方对合作联营集装箱及地上附属物和乙方实施的集装箱装修项目只有使用权，没有所有权，乙方不得在租赁期内对合作联营集装箱及地上附属物和乙方实施的集装箱装修项目进行销售、转让、转租、抵押或采取其他任何破坏合作联营集装箱及地上附属物所有权的行为；经甲方书面同意乙方可转租；……。上述《协议》首页载明甲方京**公司，乙方华丽金，《协议》末页甲方处有京**公司盖章，亦有刘**签字。

上述《协议》签订后，京**公司依约将《协议》所涉的24个集装箱交付给华**。后华**与潘**签订《上地集装箱装修合同》，将每个集装箱改造成两间房，并安装了了门窗、独立卫生间，进行了地面铺瓷砖、吊顶等装修，华**已支付潘**装修费33万元，潘**亦出庭作证。2013年11月14日，华**支付京**公司100000元，2013年11月25日，华**支付京**公司50000元，2013年11月26日，华**支付京**公司51600元，2013年12月23日，华**支付京**公司10000元，2013年12月24日，华**支付京**公司9000元，以上款项均由华**转入刘**名下账户，其中2013年12月份支付的19000元系京**公司收取的其为诉争集装箱安装自来水设施的费用，其余费用为2013年11月16日至2014年11月15日期间的租金。

2014年1月7日，北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局上地执法监察队在诉争集装箱所在院内张贴《谈话通知书》，要求包括诉争集装箱在内的九处房屋的建设单位或所有人、管理人于2014年1月8日14时至其单位就涉嫌违法建设接受调查询问。2014年3月7日，北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局又在诉争集装箱所在院内发布《公告》（京海城管罚字（2014）000041号），要求包括诉争集装箱在内的九处房屋的建设单位或所有人、管理人自《公告》发布之日起15日内携带相关材料到其单位主张权利，接受调查，提出陈述、申辩理由，逾期无人主张权利或者拒不接受处理的，将依据《北京市城乡规划条例》第六十六条第三款的规定，报经北京市海淀区人民政府批准后，予以强制拆除。2014年5月8日，北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局在诉争集装箱所在院内张贴《强制拆除公告》，认定包括诉争集装箱在内的九处房屋，未依法取得规划许可，属于违法建设，其单位将于2014年5月16日9时30分起对上述违法建设依法强制拆除。2014年5月9日，北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局在诉争集装箱处张贴《腾退通知书》，载明其将于2014年5月16日上午9时30分起对上述违法建设予以强制拆除，并要求房屋住户、承租户及相关人员于上述日期前自觉腾退房屋，搬走屋内物品。2014年5月16日，本案所涉的24个集装箱被拆除（其中位于院内东侧的17个由北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局强制拆除，位于院内西侧的7个经其同意后由京**公司自行拆除），后华**将拆除时拆除单位集中存放的相关物品取走，领物收条载明：“安宁**通公司违章拆除屋内存放宪国**限公司柜子、衣服、办公用品、证件于2014年5月26日由华**取走。”

庭审中，华丽金主张其共支出装修费用412360元，未提交充足证据予以证明。就华丽金主张的购买家具家电的费用，华丽金提交了货物托运单1张及有卖方签字的家电家具清单1张，货物托运单上载明的收货人非华丽金，家电家具清单上的卖方未出庭作证，刘**及京**公司对华丽金的该项主张不予认可。另华丽金称，其要求返还的房租包括京**公司收取的安装自来水设施的费用。

另查，本案诉争的24个集装箱分别位于京**公司院内东西两侧房屋的二层，均由京**公司码放固定，其中17个集装箱位于院内东侧，其下面的一层房屋亦由华丽金使用，另7个集装箱位于院内西侧，其下面的一层房屋由京**公司自行使用。华丽金将上述集装箱改造为48间房，并已将部分出租。

原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《协议》、《上地集装箱装修合同》、收据、收条、出货单、出库单、货物运输单、家电家具清单、汇款明细清单、出租合同、现场照片、《谈话通知书》、《强制拆除公告》、《腾退通知书》、领物收条等证据在案佐证。

原审法院判决认定：合同是双方当事人意思一致的表示，但不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则应属无效。关于本案所涉《协议》的主体，因刘**系京**公司的法定代表人，其在《协议》末页甲方处签字，应视为职务行为，不能据此认定其为《协议》的一方当事人，且《协议》内容亦无法表明刘**为该《协议》的当事人，故法院认定《协议》主体为京**公司与华丽金。关于京**公司与华丽金之间的合同关系，《协议》虽约定双方就诉争集装箱进行合作联营，但从华丽金每年向京**公司支付固定“利润”及经京**公司书面同意华丽金可转租等《协议》约定内容看，双方实为租赁合同关系，华丽金所上缴“利润”实为租金，故法院对刘**、京**公司所述双方系联营关系的抗辩理由，不予采信。《协议》约定的标的物虽为集装箱，但从“甲方向乙方提供签订本协议时现存状态的房屋水源、电源”、“乙方可在集装箱四周安装门窗及安装宽2米以下通道走廊”等《协议》约定内容看，双方均应明知上述集装箱将被改造为房屋用于出租，故该《协议》虽系双方的真实意思表示，但双方租赁的标的物未依法取得规划许可，属违法建设，违反了我国相关法律法规的强制性规定，应属无效。对于该《协议》的无效，京**公司作为出租方应承担主要责任，华丽金作为承租方，未尽到合理的审查义务，应承担相应的次要责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。诉争集装箱因属违法建设而被拆除，已不具备返还条件。现华丽金要求京**公司返还租金及其交纳的安装自来水设施的费用，具有事实及法律依据，法院予以支持，但因华丽金已实际使用诉争集装箱，故应扣除其相应的使用费，具体数额法院参照双方《协议》约定的标准，计算至《强制拆除公告》张贴之日。因涉案集装箱已被拆除，因此给华丽金造成的装修损失，京**公司理应予以赔偿，庭审中，华丽金虽主张其共支出装修费用412360元，但未提交充足证据予以证明，故具体的赔偿数额法院根据经查认定的华丽金支出数额，结合其使用诉争集装箱的时间及双方的过错程度等酌情判定。就华丽金主张的购买家具家电的损失，其虽提交了货物托运单及家电家具清单，但货物托运单上载明的收货人非华丽金，家电家具清单上的卖方亦未出庭作证，故对该两份证据法院不能采纳，另城市管理部门已多次在诉争集装箱所在院内处张贴通知或公告，提示上述建设涉嫌违建，应予拆除，但华丽金未采取积极措施对存放的物品进行处理，以致损失扩大，此外，诉争集装箱被拆除后，华丽金已将拆除单位集中存放的相关物品取走，综合以上因素，法院对华丽金要求刘**、京**公司赔偿其购买家具家电费用的诉讼请求，不予支持。华丽金要求刘**、京**公司赔偿其可预期利益损失，于法无据，法院不予支持。如前所述，诉争《协议》主体应为京**公司与华丽金，故华丽金要求刘**承担连带赔偿责任，缺乏事实及法律依据，法院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、华丽金与北京市**有限公司于二○一三年十一月八日签订的《协议》无效。二、北京市**有限公司于本判决生效后十五日内返还华丽金人民币十二万一千八百九十四元。三、北京市**有限公司于本判决生效后十五日内赔偿华丽金装修损失人民币二十三万一千元。四、驳回华丽金其他诉讼请求。如果北京市**有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

华丽金不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：维持原审判决的第一、三项，变更原审判决第二项租金数额为220600元，撤销原审判决第四项，判决刘**对京**公司的债务承担连带责任。上诉理由：1、刘**是本案适格主体。虽合同系京**公司盖章，但华丽金交付的款项均由刘**收取，超出法定代表人职务行为权限。2、因合同无效，双方应相互返还，京**公司已实际收到华丽金220600元，故根据法律规定，京**公司应将该费用返还给华丽金。

京**公司不服从原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决第一、二、三项，诉讼费由华丽金负担。上诉理由：1、双方签订的合同是联营合同，合法有效。2、涉案房屋被城管部门认定为违章建筑被拆除是因华丽金不当经营行为所致，其应承担主要责任，并非原审法院认定的京**公司对合同不能履行承担主要责任。3、华丽金提出的装修损失证据不实，原审法院径行判决于法无据。

刘**服从原审法院判决，其同意京**公司的上诉请求和理由。不同意华丽金的上诉请求和理由。

被上诉人辩称

华丽金针对京**公司的上诉答辩称：本案是名为联营，实为租赁，原审法院已经查明了事实，京**公司提出该案是联营纠纷的上诉理由没有法律依据，请求法院驳回。关于拆除的原因，因为违章建筑而拆除，并不是华丽金行使联营经营权不当而拆除。当时拆迁的不仅仅是双方争议房屋，还有其他九处房屋。所以拆除并不是因为华丽金的过错。关于华丽金的装修损失问题，原审法官也去现场查看了，华丽金也提供了证据，华丽金确实存在损失。

京**公司对华丽金的上诉答辩称：双方签订的协议是合法有效的，华丽金对联营协议无法履行存在重大过错。其主张的上诉请求没有法律依据，要求驳回其上诉请求。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有当事人在二审审理期间陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：联营合同的基本特征是联营各方共同经营、共担风险。双方尽管签订了联营合同，但合同明确约定京**公司不参与经营，由华丽金自主经营、自负盈亏，债权债务由华丽金负责，与京**公司无关。该联营合同的实质性内容是京**公司向华丽金提供房屋，华丽金向京**公司每年支付一定的租金，名为联营，实为租赁。因此，双方之间的法律关系应当适用租赁合同的法律规定。京**公司以双方之间为联营关系的上诉理由不能成立。

出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。由于京**公司与华丽金签订的合同标的物为违章建筑，根据上述规定，该租赁合同应属无效。由于标的物系京**公司提供，京**公司对导致合同无效应承担主要责任。原审法院对合同效力及导致合同无效的责任认定是正确的，本院予以维持。京**公司认为合同有效的上诉理由不能成立。

房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据上述规定，京**公司已将标的物交付华丽金，华丽金亦出租了标的物收取了一定租金，故其应当给付京**公司使用费。原审法院参照合同约定的租金数额做出由京**公司返还华丽金多付租金121894元的处理正确本院予以维持。华丽金要求将已支付的租金全额返还的上诉主张于法相悖，本院不予支持。京**公司认为不应返还的上诉理由缺乏法律依据，本院亦不予支持。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。京**公司与华丽金签订的合同因违反法律规定无效。京**公司和华丽金均有损失，但由于京**公司对合同无效应承担主要责任，故其应当对华丽金的装修损失中承担一定的赔偿责任。原审法院考虑双方损失的大小及各自的责任比例，确定由京**公司赔偿华丽金装修损失231000的处理并无不当，本院予以维持。京**公司不同意赔偿华丽金损失的上诉理由于法相悖，本院不予支持。

由于双方签订的合同主体是华丽金与京**公司，故刘**只是作为公司法定代表人在合同上签字，其收取华丽金交付的租金不能改变合同的主体。华丽金所交租金应视为已交付京**公司，至于京**公司与刘**之间如何转款是否违反财务制度，与华丽金无关。故华丽金以原审法院驳回其要求刘**承担法律责任的诉讼请求缺乏法律依据的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一万零四百一十二元，由华丽金负担八千三百四十八元（已交纳）；由北京市**有限公司负担二千零六十四元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费五千二百八十二元，由华丽金负担一千一百五十四元（已交纳），由北京市**有限公司负担四千一百二十八元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月十三日