付怀志与齐永亮等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人付**因与被上诉人雷冰雨、齐**、北京链**有限公司（以下简称链家公司）、北京市**有限公司（以下简称裕**司）、北京**理中心（以下简称民益中心）、原审被告付怀*房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第04398号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人付**及其委托代理人刘**，被上诉人齐**及其与雷冰雨之委托代理人魏**，被上诉人链家公司之委托代理人唐**，被上诉人裕**司、民益中心之委托代理人孙*，原审被告付怀*均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年3月，雷**、齐**起诉至原审法院称：雷**、齐**于2012年9月9日在链**司的居间主持下和史*签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定史*将其所有的位于北京市顺义区×园×区×号楼×单元×号房屋出售给雷**、齐**，房屋的价款是94万元。合同签订后，雷**、齐**依约履行了相应的合同义务，但是史*拒绝履行合同的义务，致使雷**、齐**不能实现合同的目的。2014年1月11日史*去世，其第一顺序继承人是付怀志、付**。由于涉诉房屋登记在民益中心名下，史*又与裕**司签订了商品房认购单，故雷**、齐**起诉至法院，请求判令：1.付怀志、付**以及裕**司、民益中心协助雷**、齐**将顺义区×园×区×号楼×单元×号房屋过户到雷**、齐**名下；2.付怀志、付**支付雷**、齐**违约金20万元；3.付怀志、付**承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

付怀志辩称：史*从未与雷*雨、齐**签署任何房屋买卖合同，现雷*雨、齐**在史*去世后要求其法定继承人即付怀志、付**协助办理房屋过户手续并赔偿违约金没有法律依据。涉诉房屋是史*独有，其有权将此房赠与或便宜出售给任何人，作为其法定继承人，如果付怀志、付**看到有史*亲笔签名的合同，付怀志、付**均会无条件配合以完成其心愿。本案从起诉至今已有一年之久，作为史*子女，至今未看见雷*雨、齐**拿出能够证明史*将涉诉房屋卖给雷*雨、齐**的只言片语。所以，我怀疑雷*雨、齐**对本案陈述的真实性和合法性。对于雷*雨、齐**提交的证据——与链**司签订的合同和录音光盘，我看完合同后没有发现史*的亲笔签名，如果我的签名可以代表史*的本意和权利，要求雷*雨、齐**出具史*授权的代理书和委托书。对于录音光盘，在（2013）顺民初字第02043号案件的法庭上，我已经发表质证意见，对其真实性和完整性提出异议，并申请进行鉴定，但因雷*雨、齐**无法提供该录音光盘的原始载体，故我的鉴定请求没有批准，但不代表该录音光盘是合法有效的证据。对于合同没有史*本人签字，也没有法定认可的委托书，作为史*的法定继承人怀疑该份合同的真实性和合法性。在付怀志、付**对相关合同的真实性不清楚的情况下雷*雨、齐**无权要求付怀志、付**办理过户手续及赔偿违约金。

被上诉人辩称

付怀鑫于一审期间既未做出答辩，亦未参加庭审。

链**司述称：对雷**、齐**的请求我方不发表意见，听从法院判决。

裕**司述称：对雷**、齐**的请求我方不发表意见，听从法院判决。如果法院判决我方协助办理涉诉房屋的过户手续，我方予以配合。

民益中心述称：对雷**、齐**的请求我方不发表意见，听从法院判决。如果法院判决我方协助办理涉诉房屋的过户手续，我方予以配合。

本院查明

原审法院经审理认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。付**经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据已生效的（2013）顺民初字第02043号民事判决和（2014）三中民终字第01254号民事裁定的认定，雷冰雨、齐**和链**司有理由相信付怀志有代理权，付**×签署的有关房屋买卖的《买卖合同》、《补充协议》等协议合法有效，对史*具有约束力，雷冰雨、齐**与史*均应依约履行。现史*已经去世，付怀志、付**作为史*的法定继承人，应当继续履行诉争房屋买卖合同及协议。付怀志以涉诉房屋买卖合同非史*本人签名且付怀志无权代理史*为由不同意协助办理诉争房屋过户手续的辩解意见，依据不足，法院不予采信。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《补充协议》的约定，史*应在开发商约定时间取得诉争房屋的房屋所有权证，并在其取得房屋所有权证后与雷冰雨、齐**共同办理房屋所有权转移登记手续。鉴于诉争房屋登记在民**心名下，而史*系与裕**司签订《×区优惠价商品房购房确认单（第一轮）》，且史*亦已去世，故法院判令由裕**司、民**心先行将诉争房屋产权过户至付怀志、付**名下，付怀志、付**对此应予配合，再由付怀志、付**协助雷冰雨、齐**将诉争房屋过户至雷冰雨、齐**名下。雷冰雨、齐**同意支付剩余购房款84万元，故为解决双方之间的矛盾纠纷，减轻当事人的诉累，法院对此一并处理。关于雷冰雨、齐**要求赔偿违约金的诉讼请求，根据本案查明的事实，缺乏依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年12月判决：一、裕**司、民**心于判决生效之日起七日内将顺义区×园×区×号楼×单元×号房屋过户至付怀志、付**名下，付怀志、付**予以配合；二、付怀志、付**于顺义区×园×区×号楼×单元×号房屋过户至付怀志、付**名下之日起七日内协助雷冰雨、齐**将该房屋过户至雷冰雨、齐**名下；三、雷冰雨、齐**于判决生效之日起七日内给付付怀志、付**剩余购房款八十四万元；四、驳回雷冰雨、齐**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，付怀志不服，上诉至本院，请求撤销原判第一、二、三项，改判驳回雷冰雨与齐**的全部诉讼请求，主要理由是：原判认定事实不清，适用法律错误，涉案房屋是拆迁安置房屋，系史*与付*的夫妻共同财产，付*去世后，根据《财产分配书》，涉案房屋应当归史*、付**共同共有，付怀志无权处分史*、付**的财产，其签订的合同应认定为无效。雷冰雨、齐**、链**司、裕**司、民益中心同意原判。付**称：不同意原判，同意付怀志的上诉请求，因为涉案房屋是付怀志背着我私自出售的，这套房屋是我的，我们家分配过的。我已经把另一套房子过户给付怀志了，我刚知道这件事情。

经审理查明：雷冰雨与齐**系夫妻关系。史*于2014年1月11日去世，其法定继承人为其子付怀志、其女付怀*。

2007年10月29日，史*（购房人）与裕**司（出卖人）签订《×区优惠价商品房购房确认单（第一轮）》，约定史*自愿购买本案诉争的×区×号楼×单元×号房产。现该房屋楼牌号变更为顺义区×园×区×号楼×单元×号，登记在民益中心名下。

2012年9月9日，付怀志代史×（出卖人）与雷**、齐**（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该《买卖合同》第一条约定：出卖人所售房屋坐落为顺义区×园×号楼×单元×号，建筑面积共87.34（㎡）。第二条约定：房屋发票号为×，出卖人已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权。第三条约定：出卖人和买受人通过链**司居间介绍成交。第四条约定：房屋成交价格为94万元，买受人向出卖人支付定金10万元，具体付款方式及期限的约定见补充协议；买受人拟贷款金额为73万元。第六条约定：出卖人应当在过户当日前将该房屋交付给买受人。第十条约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理…。第十三条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。同时《买卖合同》还约定违约责任、不可抗力和争议解决方式等内容。合同尾页中出卖人处签有“史×”，出卖人委托代理人处签有“付怀志”，买受人处签有“齐**、雷**”。

同日，雷**、齐**（乙方）、付**×（甲方）与链**司（丙方）签有《补充协议》。《补充协议》第二条约定：乙方于2012年9月9日向甲方支付定金10万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；甲方承诺在开发商约定时间取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；甲方取得房屋所有权证后三十个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。第四条约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：…（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。另，《补充协议》其他约定处有手写内容：1.经甲乙双方协商一致，乙方于过户当日将剩余首付款11万元交付于甲方；2.若甲方或乙方原因造成合同不能正常履行，违约方按定金双倍赔付守约方。

签订《买卖合同》和《补充协议》当日，雷冰雨、齐**给付付怀志定金10万元。

上述合同及协议均为付怀志与雷冰雨、齐**、链**司签订。签订上述合同及协议时，付怀志出示了诉争房屋的购房发票、史*身份证、户口本的原件，并带雷冰雨、齐**及第三人链**司工作人员看房。

2013年，雷**、齐**作为原告，以史*为被告，链**司为第三人向原审法院提起房屋买卖合同之诉，请求判令：1.史*和链**司协助雷**、齐**办理贷款面签手续及房屋过户手续；2.史*支付雷**、齐**违约金20万元；3.诉讼费由史*和链**司承担。史*在该案中辩称：“从房屋买卖到现在，原告与被告没有接触过，合同是被告之子付怀志代签的，被告本人也不知晓房屋买卖的事，故不同意继续履行合同。但被告确实在中介公司登记过卖房。”原审法院于2013年11月19日作出（2013）顺民初字第02043号民事判决，判决：驳回齐**、雷**的全部诉讼请求。雷**、齐**不服该判决，上诉至本院。本院于2014年3月18日作出（2014）三中民终字第01254号民事裁定，裁定：准许上诉人齐**、雷**撤回上诉，双方均按原审判决执行。

（2013）顺民初字第02043号民事判决审理查明载明的部分内容为：“二原告称：当时基于被告与付**是母子关系，付**带着房屋的购房发票、被告的身份证、户口本，以及对链**司的信任才签的合同，虽然没有看到付**的委托手续，但链**司让付**签了承诺书。第三人认可原告方上述所述，并称第三人获知被告房屋出售信息即是通过与被告之子付**电话沟通获得，之后也一直是付**与第三人及原告方进行沟通。被告则称：被告身体一直不好，2012年9月份，付**接到链**司的电话，声称有人要看房，让带相关手续过去，买房人要看，付**跟链**司说被告身体不好，去不了，链家说价格和信息被告已经知道，然后二原告、链**司的工作人员和付**一块去看房，看完后一起到了链**司的店面，链**司工作人员称房屋的价格跟被告谈好了，付**只需在合同上签字，买卖就完成了。因为被告不同意卖给二原告，后来付**和链**司、原告方联系，原告方说让赔偿50万元，付**原准备给5万元调解，但对方要求过高，而且多次谈判原告方赔偿额度一直在调整。关于合同的履行，二原告称：交完定金后，说2012年10月底房本能够下来，但一直没下来，后来链家说被告家有事，房不卖了，于是2012年12月17日三方进行协商，付**称愿意赔偿我方5万元，我方没有同意，为证明其所述，二原告提交录音作为证据。被告则称：签订合同后，除了10万元定金外没收任何费用，付**一直与对方沟通，我方从未说过什么时候能过户，几月过户的意见都是链**司去房屋的开发商处询问所给出的意见，录音中我方愿意赔偿5万元是为了尽快解决房屋买卖的事。第三人称：签完合同后，一直等房产证下来，没有房产证没法办理相关手续，在等房产证的过程中，付**就通知我方说被告病了，房子不卖了，我方将相关意见转述给原告。关于二原告所提供的录音证据，二原告称是2012年12月17日在链**司三方协商时所录制，证明被告知悉房屋买卖和拒绝卖房。被告在第一次庭审中对录音的真实性予以认可，后申请鉴定，以确定录音是否存在剪切等情形，但因原告未能提供录音的原件，故被告又对录音的真实性不予认可，基于此本院对被告的鉴定申请未予准许。对于被告的居住情况，付**称：有时与我同住，有时由我妹妹接走。在询问签订上述合同时被告的住处，付**称被告正好住院，但其每天都去医院看被告。”

本院认为

（2013）顺民初字第02043号民事判决本院认为载明：“二原告所提交的录音证据显示在买卖双方就房屋买卖合同的履行过程中双方曾进行过协商，付**表示被告史×让其出售涉诉房屋，同时付**表示被告不想卖房。在第一次庭审中，被告认可上述录音的真实性，后予以否认，并申请鉴定，但由于未能提供录音的原始载体，鉴定未能进行，被告也未能提供其他证据以推翻录音证据，且在庭审中付**表示录音中所提的愿意赔偿5万元是为了尽快解决房屋买卖的事。故，结合双方陈述和相关证据，本院对录音证据的真实性予以确认。虽然被告否认曾委托其子付**出售涉诉房屋以及签订涉案的相关合同，但结合签订合同时付**携带被告购房款发票、身份证及户口本，并带领原告方看房，而被告与付**又系母子关系，同时考虑到签订合同时被告与付**的联系状况，二原告和第三人有理由相信付**有代理权，故付**代被告签署的有关房屋买卖的《买卖合同》、《补充协议》等协议合法有效，对被告具有约束力，原、被告双方均应依约履行。然而现涉诉房屋未做初始登记，经本院释明后，二原告仍坚持诉讼请求，而按照银行相关规定，此种情形下无法进行贷款手续的办理，而《补充协议》中又约定被告在取得房屋产权证后配合办理房屋产权转移登记手续，综上，二原告要求被告和第三人协助办理贷款面签、过户手续的诉讼请求，本院难以支持。同时二原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院亦难以支持。”

本案诉讼期间，雷冰雨、齐**表示其同意将剩余购房款84万元一次性支付给付怀志、付**。

裕**司、民益中心称诉争房屋于2013年11月25日登记在民益中心名下，现涉案房屋符合办理房屋所有权转移登记的条件。

雷**、齐永亮主张史*拒绝出售诉争房屋构成根本违约，其依据《补充协议》第四条中关于甲方根本违约时的索赔约定和其他约定中第2款的约定要求付怀志、付怀鑫赔偿违约金20万元。

本院审理中，付怀志提交亲属关系证明信、结婚登记档案、财产分配书，用以证明其家庭成员情况以及其家庭于1999年8月3日已将顺义区×峪×村平房分配给付怀鑫，涉案房屋是上述房屋拆迁而来，应属于付怀鑫所有。雷冰雨、齐**认为付怀志提交的证据不属于新证据，不同意质证。链家公司认可雷冰雨、齐**的质证意见。付怀鑫认可上述证据的真实性和证明目的。

上述事实，有各方当事人陈述、（2013）顺民初字第02043号民事判决书、（2014）三中民终字第01254号民事裁定书、《买卖合同》、《补充协议》、《×区优惠价商品房购房确认单（第一轮）》等证据在案佐证。

本院认为：根据双方的诉辩意见，本案的二审争议焦点是：付怀志代史×与雷冰雨、齐**签署的《买卖合同》、《补充协议》等有关涉案房屋买卖的协议的效力。

根据生效判决认定的事实，雷冰雨、齐**和链**司有理由相信付怀志有代理权，付**×签署的有关房屋买卖的《买卖合同》、《补充协议》等协议合法有效，对史*具有约束力，雷冰雨、齐**与史*均应依约履行。

本案中，付怀志上诉提出涉案房屋应当归史*、付**共同共有，付怀志无权处分，其签订的合同应认定为无效。本院认为，首先，涉案房屋买卖协议的签订主体为史*，付怀志系代理史*从事民事法律行为，相应的法律后果本应由史*承担。在史*去世后，基于继承的原因，合同后果由付怀志、付**承担。故付怀志并不是实施无权处分行为的主体。其次，根据《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。即便付怀志代史*主张无权处分行为，仍然不能否定房屋买卖协议的效力。最后，虽然付怀志提供《财产分配书》用以证明涉案房屋有付**份额，付**亦认可该《财产分配书》，但该《财产分配书》仅系其家庭内部约定，不发生物权变动的效力，不能对抗善意第三人。根据《×区优惠价商品房购房确认单（第一轮）》记载的内容，可以认定史*系涉案房屋的事实物权人，该《财产分配书》与上述购房确认单记载的权利人不符，付**仅凭《财产分配书》不能成为涉案房屋的物权人。故史*在出卖涉案房屋时不存在无权处分他人财产的情形。付怀志的上诉意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费4300元，由雷**、齐永亮负担4230元（已交纳），由付怀志、付怀鑫负担70元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费70元，由付怀志负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月二十日