苏*与赵**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人苏*因与被上诉人赵**、赵刚房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第22994号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人苏*之委托代理人延志文，被上诉人赵**、赵**委托代理人吴**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2015年5月，赵**、赵*起诉至原审法院称：北京市朝阳区×里×号院×号楼×层商业×房屋的所有人是王*、滕*，由苏*代理出售该房屋；2013年6月12日，经北京寺**纪有限公司居间介绍，赵**与苏*签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：王*、滕*出售的涉案房屋交易价格为225万元；因苏*已将涉案房屋租金先行收取，故于同日苏*又与赵**签订《补充协议》，约定房屋交易价格为225万元，其中包含72000元的房屋租金；签约当日买房应交付定金5万元，2013年7月15日前交付房款65万元，过户当日付清房款；2013年8月12日前交付房屋、完成过户事宜，逾期办理按照每日总房款万分之二的标准支付违约金。同时各方还口头约定买受人为赵**、赵*二人，并在6月28日的网签合同中予以正式明确。合同签订当日，赵**即支付5万元定金，并于2013年6月25日支付房主65万元房款；2013年8月9日，赵**与王*、滕*到税务局缴纳了税款，赵**又给了房主4万元。后由于房主的身份证丢失，8月12日未能完成过户，就又改为2013年9月2日去办理过户。9月2日赵**先将余款143.8万元打给了滕*的配偶，但房主方面仍不配合办理房屋过户手续。赵**、赵*2013年9月将王*、滕*、苏*诉至法院，法院判决涉案房屋过户给赵**、赵*，但认为因房主不认可苏*代为签订的《补充协议》，故该《补充协议》对房主没有约束力，我方与苏*无权代理产生的72000元损失，我方可与苏*另行解决，该案已经二审维持原判。我方现在通过强制过户取得了涉案房屋，亦将争议的72000元交到法院并支付给了房主，但在与苏*多次联系后，苏*声称在房主拿到钱后，即返还我方，但至今未果，故诉至法院要求判令苏*赔偿我方损失72000元。

一审被告辩称

苏*辩称：不同意赵**、赵*的诉讼请求。赵**、赵*基于《补充协议》要求我方赔偿72000元的损失不成立，法院判决中将房屋成交价格确定为225万元，没有72000元，该补充协议没有被王*、滕*追认，法律依据没有，所以赵**、赵*诉请不存在。不动产以产权登记为标准，因涉案房屋我方无权代理，在2015年3月23日变更产权登记，物权以不动产登记为标准。赵**、赵*主张的72000元损失没有事实依据。当时买房的时候没有变更产权登记，在没变更产权登记以前赵**、赵*想收取房租没有法律依据。

一审法院认为

原审法院经审理认为：根据生效的判决，可以认定苏*构成无权代理，且其为房屋租金的实际受益人，故其应承担由此给赵**、赵*造成的损失，但生效判决亦认为赵**、赵*对《补充协议》的签订有失察之失，故对于赵**、赵*的诉讼请求法院予以部分支持。据此，原审法院于2015年6月判决：一、苏*于判决生效之日起七日内赔偿赵**、赵*损失五万元；二、驳回赵**、赵*其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，苏*不服，仍持原审答辩意见上诉至本院，并称：苏*与赵**、赵*恶意串通，无权处分他人房产，苏*冒名代签的《补充协议》也没有得到房屋产权人的追认，双方利用非法手段逃避国家税款，原判对于苏*整体恶意规避的意图审查不明，依据没有得到追认无法律效力的《补充协议》作为案件的判断标准属于错误判决。苏*请求撤销原判，改判其不承担赔偿赵**、赵*5万元。赵**、赵*同意原判。

本院查明

经审理查明：王*与苏*原系夫妻，二人于2003年3月19日登记结婚。北京市朝阳区×里×号院×号楼×层商业×号房屋（以下称×号房）于2007年11月8日登记在王*、滕×名下，由二人共有，二人各有50%的份额。2009年11月18日，王*与苏*协议离婚，离婚协议中×号房及附属产权归苏*。

2013年6月12日，赵**与滕*、苏*（以王*的代理人的身份）签订《北京市存量房屋买卖合同》一份，约定王*、滕*将×号房屋作价225万元卖给赵**；买受人应于签订合同当日支付定金5万元；出卖人应当在2013年8月12日前将该房屋交付给买受人；该房屋交易过程中所产生的税费均由买受人承担；买卖双方同意自本合同签订之日起60日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因迟延履行合同义务，迟延履行方应按照每逾期1日赔偿守约方成交价款万分之二的逾期违约金，逾期超过15日，守约方有权利单方解除合同，违约方应按照合同约定成交价的百分之二十向守约方支付违约金。

同日，苏*以王*、滕*的名义与赵**签订《补充协议》一份，约定：交易房屋的成交价格225万元中包含72000元的6个月房屋租金；买受人应于签订买卖合同当日向出卖人支付定金5万元，于2013年7月15日前再向出卖人支付房款65万元，否则出卖人不予配合办理转移登记手续，于办理房屋所有权转移登记手续当日一次性支付剩余房款；买受人如不按时支付以上款项，每逾期一天，应向出卖人支付实际成交价格的万分之五作为赔偿。王*、滕*对该《补充协议》不认可，称从未授权苏*签订该协议，对该协议改变了原合同确定的购房款价格不认可。

苏*与案外人刘*于2013年6月1日签订《房屋租赁合同》，苏*将涉案房屋出租给刘*，自2013年7月16日至2014年7月15日每月租金12000元。后苏*、赵**、刘*三方同意于2013年6月12日将出租人由苏*变更为赵**。变更出租人时，刘*向苏*支付了半年的租金72000元及押金18000元。

2013年10月，赵**、赵*因房屋买卖纠纷将王*、滕*诉至法院，并依法追加苏*为第三人进行诉讼，法院经审理认为，2013年6月12日《北京市存量房屋买卖合同》，赵**与滕*均为本人签字，苏*以王*代理人的身份在合同上签字，赵**与苏*均未能提供王*给予苏*相关授权的证据，但王*事后对该合同予以了追认。关于苏*以王*、滕*的名义与赵**签订《补充协议》，亦无证据证明苏*取得了王*和滕*的授权，因苏*并非该房屋所有权证上载明的所有权人，赵**对苏*的代理人权限疏于注意和审查，自身存在一定过失，结合苏*与王*和滕*目前的关系亦不足以产生表见代理的效果，故该《补充协议》对王*和滕*不具有约束力。因《补充协议》对王*、滕*不具有约束力，该协议的主要争议条款为交易房屋的成交价格225万元中包含了6个月的房屋租金72000元，故赵**、赵*仍应支付购房款72000元。至于赵**因苏*无权代理产生的损失，其可与苏*另行解决。该案审理中，王*、滕*称不知道苏*出租房屋的事，并对出租行为及变更出租人的行为不认可。

现赵**、赵*诉至法院，认为其已将购房款72000元交给售房人，故要求苏*承担其无权代理造成的损失。苏*称《补充协议》无效，其不应承担相应的法律责任，同时涉案房屋在2015年3月才完成过户，赵**、赵*亦无收取相关房租的依据。

以上事实有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋租赁合同》、判决书、案款收据、录音及文字整理稿以及当事人当庭陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为：根据查明的事实，苏*在签订《补充协议》时没有代理权，事后亦未得到王*、滕*的追认，故苏*构成无权代理。因苏*的无权代理行为，致使赵**、赵*未能收取涉案房屋6个月的租金，而该租金由苏*实际收取，故应由苏*承担相应的损害赔偿责任。原审法院根据双方的过错酌定苏*的赔偿数额，并无不当，本院予以维持。对于苏*上诉提出其与赵**、赵*恶意串通，无权处分他人房产一节，因相关判决已确认涉案房屋买卖合同之效力，苏*的该项上诉意见与生效判决认定的事实不符，本院不予采纳。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费800元，由赵**、赵*负担260元（已交纳），由苏*负担540元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费1050元，由苏*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十八日