丁**与余**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告丁**与被告余**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员牛佳雯独任审判，公开开庭进行了审理。原告丁**及委托代理人崔**，被告余**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告丁**诉称：丁**与余**于2012年3月19日签订房屋买卖合同及两份补充合同。在合同中约定，余**将其所有的位于顺义区馨港庄园二区×号楼×单元×室楼房一套，以112万元人民币的价格卖给丁**。在补充合同中约定：由于丁**不具有购房资质，如果丁**不能办理过户，丁**可以选择另行出售，出售价格高于或低于合同价格与余**无关，如需办理过户或公证手续，余**无条件配合丁**办理手续。之后，丁**给付余**购房款35.5万元，后由于房屋价格上涨，余**拒绝接受丁**的后期购房款，并拒绝履行上述双方之间的合同及补充协议。在此之前，丁**与余**于2012年3月19日签定的房屋买卖合同及补充合同，已经被（2012）顺民初字第13559号民事判决书判决，确定为有效合同。2013年4月9日，又被（2013）顺民初字第01105号民事判决书判决解除。北京**人民法院于2013年6月20日做出（2013）二中民终字第09035号民事裁定书，将案件发回北京**民法院重审。2013年10月18日，北京**民法院又做出了（2013）顺民初字第11265号民事判决书，又将2012年3月19日签订的房屋买卖合同及补充合同判决解除。2013年12月18日，北京**人民法院做出（2013）三中民终字第1578号民事判决，该判决维持了一审判决。丁**认为，丁**与余**之间的房屋买卖合同及补充合同最终被法院判决撤销，导致原告购房计划落空，给原告造成了巨大的经济损失，可被告却获得了巨大利益。从签订合同至今，房价大约已经翻番都不止。而合同最终被法院解除。丁**认为，丁**和余**都有过错。就丁**已付购房款返还及房屋差价损失的问题，双方协商未果。综上所述，丁**为维护自己的合法利益，特向余**提起民事诉讼。诉讼请求：1.判决被告返还原告已付购房款35.5万元；2.判决被告因双方于2012年3月19日就签订的房屋买卖合同及两份补充合同被解除后给原告造成的购房差价损失40万元；3.诉讼费由被告负担。

被告辩称

被告余**辩称：对于合同的解除，丁**存在过错，应承担全部责任，余**不存在过错，不应承担责任；丁**要求余**赔偿合同解除造成的购房差价款损失40万元的诉讼请求没有事实依据和法律依据；丁**在明知自己没有购房资格的情况下，恶意与余**签订房屋买卖合同，并在合同无法办理产权过户的情况下，故意拖延解除合同，给余**购买第二套房造成极大障碍，银行的贷款只能以二套房的条件办理，利息和税费共计损失高达172744元。

本院查明

经审理查明：

2012年3月19日，余**与丁**签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》），约定丁**购买余**所有之位于顺义区馨港庄园二区×号楼×单元×室房屋（以下简称涉诉房屋），房屋建筑面积为111.98平方米，房屋成交价格为112万元。同日，余**（甲方）与丁**（乙方）签订了一份手写的补充协议，约定：1.乙方在签订本合同后，按合同约定以全款方式付给甲方，办理公证手续；2.由于乙方无购房资质。如乙方购房资质无法办理或其他原因，乙方可以选择另行出售，出售价格高于、低于合同价格与甲方无关。如需办理过户或公证手续，甲方无条件配合乙方办理手续；3.过户或公证后，乙方付清全部合同价款（余款）。

2012年3月19日，余**（甲方、卖方）与丁**（乙方、买方）另签订了一份《补充协议》，就总房价款、房款支付方式及房屋交付、违约责任等作出了约定。

丁**于2012年3月19日给付余**5万元，余**出具收条，内容为：今收到丁**交来购房（馨港庄园二区×号楼×单元×室）定金伍万元。2012年4月13日，丁**给付余**购房款30.5万元。

本院认为

后双方在履行《买卖合同》及《补充协议》时产生争议，余**曾诉至本院，诉讼请求为确认双方签订的房屋买卖合同无效。本院经审理查明后认为：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《买卖合同》以及《补充协议》均系双方真实意思表示。《补充协议》作为《买卖合同》的补充，是《买卖合同》的组成部分，而非《买卖合同》的从合同。《补充协议》明确约定了在丁**不具有购房资质情形下，丁**可以选择另行出售，丁**是否具备购房资质与合同效力无关。《买卖合同》及《补充协议》的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。余**要求确认合同无效的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。本院于2012年12月10日作出（2012）顺民初字第13559号民事判决，判决如下：驳回原告余**的全部诉讼请求。双方均未上诉，上述判决已发生法律效力。

后余**另行提起诉讼，要求解除双方之间的《买卖合同》及二份《补充协议》。丁**提出反诉，请求判令余**接受丁**后续部分购房款76.5万元并协助丁**将涉诉房屋的产权过户到丁**指定的购买人胡光名下。该案审理中，余**与丁**均认可，根据2011年1月26日国**公厅颁布的《国**公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发（2011）1号）以及2011年2月15日北京市人民政府办公厅颁布的《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国**公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》的规定，丁**自签订上述合同至今均不具备在北京购买房屋的资格。本院经审理查明后认为，已生效的裁判文书具有既判力。根据（2012）顺民初字第13559号民事判决的认定，《买卖合同》及二份《补充协议》应属有效。双方均认可双方据此建立房屋买卖合同关系，本院不持异议。合同具有相对性，双方在《补充协议》中虽约定在丁**不具有购房资质情形下，丁**可以选择另行出售，但该约定并未改变其在与余**之间所达成的买卖合同关系中其作为买受人的合同地位。故丁**另行出售涉诉房屋的前提是其自身通过合同履行能够取得涉诉房屋的所有权。在双方签订《买卖合同》及二份《补充协议》时，国家与北京市已经颁布实施相关限购政策，现双方当事人均确认，自上述合同签订至今丁**均无资格在北京购房。因此，因房地产调控政策的颁布实施致《买卖合同》及二份《补充协议》客观上已无法继续履行，故本院对余**要求解除《买卖合同》及二份《补充协议》的诉讼请求予以支持。在丁**自身不具备购房资格的情况下，其无权径行要求余**协助将涉诉房屋过户至丁**指定的购买人名下，故丁**关于双方继续履行买卖合同的主张，本院不予支持。丁**所提反诉请求，于法无据，本院不予支持。双方房屋买卖合同关系解除后之相关事宜可另行解决。本院于2013年10月18日作出（2013）顺民初字第11265号民事判决，判决如下：一、原告（反诉被告）余**与被告（反诉原告）丁**于二○一二年三月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及二份《补充协议》于本判决生效之日起解除；二、驳回反诉原告丁**的全部反诉请求。后丁**提出上诉，北京**人民法院于2013年12月18日作出（2013）三中民终字第1578号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。

裁判结果

审理中，丁**申请对涉诉房屋的现价值进行鉴定。经北京**民法院随机确定，本院委托北京市国**责任公司进行鉴定。2014年11月26日，北京市国**责任公司作出（京）国评房（2014）（估）SF第066号《房地产市场价值评估报告》，估价结果为：估价对象在价值时点2014年10月17日的市场价值为170.02万元。丁**就此支付鉴定费5400元。

丁**称第二项诉讼请求40万元是以鉴定费、之前诉讼的诉讼费、已付购房款的利息以及房屋增值部分的总额为基数，考虑双方过错由余**承担70%后综合考虑确定的。

上述事实，有双方当事人陈述、民事判决书、《买卖合同》、《补充协议》、鉴定意见书及收条等证据在案佐证。

本院认为：

已生效的裁判文书具有既判力。根据（2013）顺民初字第11265号民事判决的认定，《买卖合同》及二份《补充协议》均已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。故合同解除后，余**应将已收取的35.5万元购房款返还丁**。

就丁**请求的损失部分，因国家与北京市已经颁布实施相关限购政策，丁**无资格购买涉诉房屋，涉诉房屋的价值增值部分不属于丁**在订立合同时可期待的利益，故对于丁**因房屋增值要求余**赔偿的损失部分本院不予支持。其他案件的诉讼费已由法院判决确定了丁**、余**各自应当承担的数额，故丁**再行要求余**承担其诉讼费的损失本院不予支持。合同解除后，余**占有丁**的35.5万元购房款即无合法依据，故应当赔偿丁**相应的利息损失，损失数额由本院综合本案情况予以确定。丁**及余**在签订合同时均已明知丁**无购房资格，而仍签订合同导致合同因无法履行而解除，双方就此均负有过错，故鉴定费由本院考虑双方过错程度确定余**应当承担的数额。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：

一、被告余**返还原告丁**购房款共计三十五万五千元，于本判决生效之日起七日内执行；

二、被告余**赔偿原告丁**利息损失共计八万元，于本判决生效之日起七日内执行；

三、驳回原告丁**其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费五千六百七十五元，由原告丁**负担一千七百六十二元（已交纳），由被告余**负担三千九百一十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。

鉴定费五千四百元，由原告丁**负担二千七百元（已交纳），由被告余**负担二千七百元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十二月十六日