范*与北京众**有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人范*因与被上诉人**理有限公司（以下简称众**公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第12445号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由法官邢*担任审判长，法官江*、郑**参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

众**公司在一审中起诉称：范*系涉案房屋业主，该房屋建筑面积326.7平方米。现范*拖欠从2012年10月1日至2015年3月31日期间的物业管理费，计38223元，众**公司多次向范*催要未果。为维护众**公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.范*立即给付众**公司自2012年10月1日至2015年3月31日期间的物业管理费38223元；2.案件诉讼费由范*负担。

一审被告辩称

范*在一审中答辩称：1.由于美林房地产开发商违反《房屋买卖合同》的约定，违约延迟交房，经顺**院判决和强制执行，范*于2009年12月5日在顺**院执行庭的监督下从美林开发商手中接收了涉案房屋。当时的物业公司是北京嘉**限公司，接收当日本人提前缴纳了半年的物业费。2.对于已经开始更换物业公司一事，当时没有被告知，之后也没有看到任何公告和通知。根据起诉人提供的证据，该物业公司已经三次更换法人代表和股权变更。对此范*本人没有看到和收到众**公司提供的任何公告和告示，说明以及通知。3.由于接收的房屋被搁置了近6年时间，期间断续无序的维修损毁严重，经过2年多的自行修整，范*实际入住时间是2013年的4月，居住至今。4.范*入住后发现，涉案小区的物业管理混乱，服务水平低劣，安全隐患严重，下述内容根据众**公司提供《物业服务合同》内容约定，都是基本的物业服务内容和日常工作，但是事实上众**公司已经严重违反了合同约定，没有履行其物业服务义务，且存在物业服务的严重缺陷：（1）众**公司每天工作时间是8：30-17：30，之后只有中控室人值班负责接电话，不解决任何具体问题。晚间投诉或申报，没有人对应，夜间只有一个人值班，时常没有人接听电话，对于投诉报警，没有对应能力，且至今日。2015年4月10日凌晨1点，邻居家狗跑出咬人，打电话给众**公司（实际是中控室的值班人员）投诉处理，连续打过4次电话，40分钟后保安才来人查看。他们解释是夜间整个小区值班的保安人员只有3个人，包括南北大门。（2）小区南北两个门，业主车辆，来访车辆，家居及工程售后维修相关车辆及人员，小时工，推销人员，找家庭工作的人员，骑行电动车或步行，进出自由，没有任何审查和登记措施。另外，小区会所建筑内的通道连接着小区的内外，又是一个重要安全隐患。通道中的房间外租给了超市和按摩房，内外侧出入口玻璃门昼夜敞开，内外的人员随意进出，特别是早晚和夜间。且至今日，有视频记录和业主签名证明。（A.3日前的8月22日嫌疑人员进入范*家后院，被范*本人查问中逃跑，及时电话通知了众**公司前台，但反应迟缓，根本没有应对能力和措施。后承认，终于发现该嫌疑人员后准备阻拦其出门时未果，被跑掉。小区内经常发生类似的事情，范*家也不是第一次了，还有敲门有推销车棚的，保姆找工作的等等）。（B.今年7月10日上午回家时发现，范*门前的专用车位被占，投诉到众**公司前台48小时没有结果。后被告知查不出来，说是外来访客的车。再提议众**公司报122或110查找车主信息也没有任何回复，后范*本人报110后找到车主的联系人，当时车主据说全家去了美国，并不是美林业主，管辖民警也到场确认了情况，72小时后车被挪开。证据中有照片记载）。（3）在涉案小区内从来没有看到过保安巡逻和巡视，特别是早晚和夜间。夜间前后大门看门的保安基本上都趴在屋内桌子上瞌睡，听到进出车辆鸣笛后，遥控抬杆随意放行，且都只有一个保安人员。非机动车和步行人员随意进出。因为步行通道是开放的。且至今，由业主的签名证明。（4）公共设施中的消防系统的自动报警，以及烟感报警器完全失灵，从范*入住后至今就一直是坏的。2013年9月范*家因老人把锅烧干至起火，浓烟排了近24小时。上次物业费纠纷中，范*曾提交过相关问题的申诉，但至今没有得到任何的修缮和处理与回复。更没有接到过相关文字说明或公示。有后沙峪法庭去年11月的判决证实。（5）智能化系统中的安防系统中：智能控制和彩色可视对讲一体的单元控制主机；彩色可视对讲系统与小区主入口和门户双联对讲系统；室内的红外线安防报警系统；都是失灵的，坏的，不起作用的。这些内容都在附件三中的涉案小区标准设施中。范*没有享受到过这些标准配套设施设备的服务，以及这些设施设备失灵，失效所造成范*的房屋财产折价损失。有后沙峪法庭去年11月的判决证实。（6）涉案小区2013、2014年中发生过多起入室盗窃案（包括45B户，丢失笔记本电脑和财物等，公安派出所都有记录）。（7）范*家出户门门外路以及左侧分别去往南门和北门的两条路的公共室外照明路灯，自从范*入住开始就是黑的，而且路中还有几处灯杆缺失和损坏。范*向众**公司报修申诉达十几次。众**公司前台的每个人以及工程部的每一个人都被范*当面报修和投诉过。工程部的夜间值班人员被范*拉至现场勘验和记录过三次，经过近2年后的2014年12月终于有过对个别的照明灯的简单修理，但是不久后又是漆黑一片。时至今日，有视频和照片记载。（8）园区主路和支路原有的配套休闲座椅缺失和损坏严重，而且长期无人修缮和管理。只有主路不到十分之一的路程中，就已经缺失和损坏6把。视频和照片中都有记载和证实，且延续至今。（9）园区绿化破坏严重。范*家门前的大树和植物（属于公共景观），两年来都是范*家自己浇水。众**公司从来没有浇过水，更没有每年防虫防病的打药。病虫满树，杂草丛生。（10）众**公司人员不提供查水表和燃气表的服务。每年申报燃气表的时候，都被要求平日里家中留人，等着煤气公司的人查表。由于平时家中没人，每年的抄表登记，申请补贴的工作都需要范*自己多次联系燃气公司。燃气公司的人告知范*，美林这样麻烦的原因是，周围所有小区相关工作都是众**公司人员平日的日常工作。（11）众**公司对园区内的停车位的维护维修和保洁清理疏于管理，缺位。各家门前的专用车位都是业主自己维护维修，小区内主路的叠拼户停车位由于是几户集中排列在一起，且位置不具体，所以就是杂草丛生，破乱不堪。有照片证明。（12）众**公司2015年3月份公布的2014年物业费使用公告中显示本小区有124户不交物业费。从这个角度也证实了涉案小区的物业服务管理低劣，矛盾日益严重和激化。

范*在一审中反诉称：1.众**公司严重违反美林别墅小区的《前期物业服务合同》第二章物业服务内容中的第2条的2、3、4、5、6、7、8、9、10项；第五章物业服务费用中的第6条7项；第八条；第九条；第十三条；第六章权利与义务中的第十五条5、7、8项所规定的服务内容，物业服务管理混乱，服务水平低劣，居住安全不能有效保证，严重影响小区业主的安全稳定和谐的正常生活秩序。2.自从2013年范*入住小区以来，提供物业服务的众**公司，物业服务水平和质量每况愈下，业主的居住安全、财产安全、园区绿化、清洁、公共设施、道路照明，安防以及智能配套设施设备的维修与维护等最基本的日常服务无法保证。众**公司不能及时维护保养致使损坏，失灵，小区配套会所功能逐步缩水，现在已经完全不能为业主服务。众**公司内部管理混乱，人员流动极大，账目不清（此前从没有按照《前期物业服务合同》中的规定的定期对业主公开物业费收支情况），这两天看到他们公布的2014年全年小区物业费收支情况，又进一步说明他们的账目混乱不清，根本没有按照相关规定来正确使用小区业主的物业费，稍微有点常识的业主都能看出这个漏洞百出的财务报告。众**公司和业主的矛盾日益严重。已经让范*失去一个安全和谐的生活家园。3.涉嫌隐瞒公司重大事项：众**公司在2010年1月合法取得美林别墅的前期物业服务合同后的至今2015年3月，五年期间分别在2011年和2013年更换过两次公司的投资人、法定代表人和公司董事、经理及监事，私下转让公司，这也是造成众**公司管理混乱，无法提供物业服务的重要原因。请求判令：1.众**公司撤销对范*的诉讼，承担受理费用和反诉费用；2.众**公司因为物业服务质价不符，根据其提供的服务程度按五折比例减免物业费；3.众**公司依照《前期物业服务合同》中的规定，限期纠正违约错误的事实，限期向所有业主公示其纠正和整改计划，接受业主的监督；4.根据北**建委的相关规定，物业费的缴纳期限为一年，撤销众**公司追缴2015年部分的物业费请求；5.根据两年诉讼有效期的法律规定，撤销众**公司两年之前的物业费追缴请求。

众**公司一审中针对范*的反诉答辩称：对范*的反诉诉讼请求要求按撤诉处理，范*未到庭参加诉讼，对范*本诉部分可以缺席审理，但范*作为反诉原告不能进行缺席。

一审法院查明

一审法院审理查明：（买受人）范*与（出卖人）美林房**有限公司（以下简称美**司）于2004年4月5日签署《商品房买卖合同》（合同编号：522369），约定由范*购买美**司开发的涉案房屋。该房屋建筑面积326.7平方米。

2009年12月29日，美林房**有限公司（甲方）与众**公司（乙方）就涉案小区签订《前期物业服务合同》，双方约定由众**公司为该小区提供物业服务，物业服务费的收费标准为每月每平方米3.9元。

2013年1月1日，美林房**有限公司（甲方）与众**公司（乙方）就涉案小区签订《前期物业服务合同》，双方约定由众**公司为该小区提供物业服务，物业服务费的收费标准为每月每平方米3.9元。

涉诉小区未成立业主委员会。

范*提交照片36张及光盘1张，证明至2015年8月24日，美林香槟小镇内公共设施设备，景观，照明，停车位，道路，绿化等毁损、损坏、缺失并长期不能修缮和有效管理的事实。

范*提交由涉案小区14位业主联名签署的证明，证明涉诉小区物业管理服务存在不足。

一审法院判决认定：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告（反诉原告）范**审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了于2015年10月19日庭审中答辩和质证的权利。

涉诉小区未成立业主委员会。美林房**有限公司与众**公司就涉案小区签订《前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。众**公司为范*所在的小区提供了物业管理服务，范*应当交纳物业服务费。但经审查，一审法院确认众**公司提供的物业服务存在不足，一审法院酌情确定范*应交纳的物业费数额。

范*作为反诉原告，经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，故，对范*的反诉请求，一审法院按撤诉处理。

一审法院认为

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百四十四条的规定，判决：一、范*于判决生效后7日内给付众**公司2012年10月1日至2015年3月31日的物业服务费32489.55元；二、驳回众**公司的其他诉讼请求；三、范*反诉按撤诉处理；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

上诉人诉称

范*不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审认定事实与实际不符。1.一审于2015年8月25日开庭审理，根据一审法庭的要求，范*在3日内，按期向一审法庭再次提交了抗辩证据（文字修改版，视频刻盘，照片冲洗，业主联名签署证明）和反诉状，并于规定的7日内交纳了反诉案件的受理费。之后，范*一直在等待法庭的再次开庭通知，这个期间是法庭给予众**公司就范*的抗辩和反诉的答辩准备时间。2015年10月19日14：00，范*突然接到一审法庭的马上再次开庭的电话通知，要求立即到庭，范*顿感茫然和疑惑。因事发突然和客观上不具备立即到庭的可能，范*当即要求延期开庭并提出质疑的同时，明确提出次日早上的第一时间到法庭当面申诉。2015年10月20日8：30的第一时间，范*到天竺法庭向主审法官当面陈述了没有接到过再次开庭的任何方式的事前通知和送达，期间更没有收到过一审法庭提交的来自众**公司方面的任何口头告知及书面的抗辩证据等资料的送达，对于无故被剥夺了参加再次庭审权利的质疑，范*现场电话向庭长进行了申诉，并当场向主审法官提交了《申请延期开庭》的申诉状。对此，经过反复申诉，一审法庭终于于当日中午对范*的申诉进行了问询和简单了解。但是，范*就抗辩证据的详细说明和对反诉内容的说明，并没有被法庭采纳和反映到一审判决书的相关内容中。一审判决书中“经法院合法传唤，无正当理由未到庭”的说法，既没有证据，而且与实际不符。客观逻辑上也不存在范*无故不出庭的理由和依据。2.一审法院在认定事实时淡化了众**公司的违约责任，忽略了其在设计重大安全隐患方面长期持续的职能缺失和严重服务缺陷：（1）范*一审提交的抗辩证据中，证据3-6、证据10、证据11以及抗辩证据的美林业主联名证明，自2009年12月5日以来，众**公司长期持续的严重违反其自己提供的证《前期物业服务合同》中规定的，涉及到人身及居住安全方面的条款和规定，且长期不能改善和修复。属于严重的智能缺失和严重的服务缺陷，而非一审法院认定的只是服务存在不足的性质和程度。同时，一审判决书中第4页的第2行开始，至第5页倒数第6行止的证据内容，均有业主联名证明。（2）众**公司严重违反涉案小区的《前期物业服务合同》第二章物业服务内容中的第2条的2-10项、第五章物业服务费用中的第6条7项、第8条、第9条、第13条、第六章权利与义务中第15条5、7、8项所规定的服务内容，物业服务管理混乱，服务水平低劣，居住安全不能有效保证，严重影响小区业主的安全稳定和谐的正常生活秩序，且长期没有改善，物业服务水平和质量每况愈下，业主的居住安全，财产安全，公共设施，道路照明，安防以及智能配套设施设备的维修与维护等最基本的日常服务都无法保证。众**公司2015年3月公布的2014年物业费使用公告中显示本小区有124户不交物业费。从这个角度也证实了涉案小区的物业服务管理低劣，矛盾日益严重和激化。至此，众**公司所提供的物业服务水平和与其收费现状形成严重的质价不符。二、一审法庭适用法律错误。1.范*在抗辩证据中明确指出并反复强调，众**公司向法庭提交的证据中的《前期物业服务合同》中，最后一页第十章第30条规定：“本合同自双方法定代表人签字并加盖公章之日起生效”的规定所对应的双方法定代表人，均没有在该合同上签署。也就是说，保证该合同书生效的两个必备签署条件中的第一个首要条件不存在，故该合同本身在法律上没有生效。对此一审法庭错误的认定：美林房**有限公司与众慧天成物业管理有限公司虽然有过签订《前期物业服务合同》的经过或行为事实，但是客观事实证明这与该合同签订时没有能完全履行合同中签署生效的条件规定，没有真正完成签署的事实完全是两回事，是违反法律规定的。此外，与涉诉小区是否有业委会等没有任何关系。据此，该时间段对应的《前期物业服务合同》书没有生效，不能作为诉讼的法律依据。2.一审法院的后沙峪法庭于2014年11月就范*所在小区的杭×的物业合同纠纷一案的判决中，已经对相关相同内容纠纷做出过物业费八折的判决，而仅就判决书中涉及到的内容相比，范*提供的证据和反诉内容，更加全面，事实清楚，证据详实充分。但是，一审判决中，就物业费减免部分，也明显没有达到相同法院内部的同等判决水平。综上，上诉请求：1.判决撤销（2015）顺民初字第12445号民事判决书第一、三项判决；2.判决重新审理范*一审的反诉申请；3.判决众**公司提供的一审上诉证据中2009年12月29日的《前期物业服务合同》无效；4.判决众**公司对涉诉认定的期间按五折比例减免物业费。5.判决众**公司限期纠正违约错误的事实，就涉及到严重安全隐患的服务缺陷，限期向所有业主公示其纠正和整改计划，接受业主的监督。6.判决诉讼费用全部由北京众**有限公司承担。

被上诉人辩称

众**公司服从一审判决，其针对华**司的上诉请求答辩称：服从一审判决，不同意范*的上诉请求。1.上诉请求第3条与本案无关，且一审中没有提出。第5条不是本案涉及的问题；2.关于一审送达，一审法院提前通知过我方代理人，一审法院邮寄送达给范*，送达后范*不到庭，是他本身的问题。且范*一审反诉的问题实际上就是抗辩意见，但是范*坚持反诉。即便如此，范*仍可以另案起诉。3.杭×的案子众**公司上诉后二审法院以调解结案的，故一审判决不生效，不能作为依据，且两个案子不具有可比性。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有本院庭审笔录、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、照片、光盘、证明等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：美林房**有限公司与众**公司就涉案小区签订《前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《前期物业服务合同》虽缺少法定代表人签字，但不足以推翻公司公章的效力，故范*关于《前期物业服务合同》无效的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。众**公司为范*所在的小区提供了物业管理服务，范*理应依约交纳物业服务费。

范*主张众**公司在公共设施、道路照明、安防以及智能配套设施设备的维修与维护等方面存在职能缺失与服务缺陷，一审法院已对众**公司的物业服务存在较大瑕疵的事实予以确认，并对范*的物业费给予适当酌减，并无不当。范*要求减免一半物业费的上诉意见，依据并不充分，本院不予采纳。众**公司在今后的物业服务中应当积极听取业主意见，努力提高服务水平，对物业服务中的重大瑕疵予以改进及避免。

一审法院按照范*确认的送达地址及联系方式向其送达开庭传票，范*称自己并未收到，应对此承担相应的不利后果。故一审法院认定范*经合法传唤未到庭，视为撤回一审反诉，并无不当，本院予以确认。

综上，范*的上诉请求均依据不足，本院不予支持。一审法院判决处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费756元，由北京众**有限公司负担144元（已交纳），由范*负担612元（于本判决生效之日起7日内交纳）。一审反诉案件受理费25元，由范*负担（已交纳）

二审案件受理费612元，由范*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十九日