霍**与北京天**有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人霍**因与被上诉人北京天**有限公司（以下简称天**公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第17321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日受理后，依法组成由法官陈*担任审判长，法官王**、法官刘*参加的合议庭，于2016年1月26日组织双方当事人进行了询问。上诉人霍**的委托代理人贾**、被上诉人天**公司的委托代理人李**、石**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

天**公司在一审中起诉称：天**公司、霍**双方于2006年1月8日签订物业管理服务协议书，约定天**公司为霍**所有的北京市顺**×区天恒花园×号楼×单元××××室提供物业管理服务，霍**于每年1月8日前交齐当年的物业管理费。天**公司如约提供了物业管理服务，但霍**自2013年8月7日起未支付物业费，截止至2015年8月6日欠缴物业费5106.72元。天**公司多次催要，霍**拒绝支付。故天**公司诉至法院，要求：1.判令霍**支付2013年8月7日至2015年8月6日欠缴的物业管理费5106.72元，并支付欠缴物业费的滞纳金（按日1‰标准）至实际给付之日止；2.判令霍**承担本案诉讼费。

一审被告辩称

霍**在一审中答辩称：霍**自2013年5月搬入涉诉房屋。因房屋所在单元门门禁不能使用，霍**多次向物业公司反映。物业公司在2014年5、6月份才将门禁修好。2014年2月11日，霍**发现家里的进户门被撬，好在家里没有丢东西。霍**后了解到小区有六家被撬，三家丢了财物。因当时有其他业主报案，霍**没有报案，而是找到物业公司修门，物业公司简单修了一下。在霍**离家期间，物业公司没有通知霍**家里被撬一事，物业公司之后也没有在小区张贴相应的警告和提醒。因单元门门禁损坏，天**公司在假期里没有对小区的安全保卫工作安排妥当，任何人都可以进入单元楼，导致六家业主被撬，三家被盗。且事发时小区没有监控录像，导致无法查看进出小区人员的视频，无法协助民警破案。自霍**搬入涉诉房屋，对讲系统就是坏的。2014年4、5月份物业公司换了新的门禁，导致对讲系统无法使用。霍**找到物业，物业称不归物业管理。霍**自费换了新的对讲机。自2015年7月开始天**公司不帮霍**接收快递。2015年10月底，霍**家暖气漏水，经供暖公司排查是主管道坏了，主管道在霍**家范围内，物业不管此事。霍**所在的单元楼楼厅里的玻璃灯灯罩坏了，物业没有维修和更换。后来灯罩和电梯修好了。楼道里的卫生有时清扫不及时。综上，物业公司没有履行物业服务义务，不能保证小区的安全，霍**不同意缴纳物业费及滞纳金。

霍**在一审中反诉称：2014年1月30日晚，天**园×号楼×单元发生入室盗窃案件。××1室、××2室、××3室、××4室、××5室、××6室的6户业主房门被撬，其中3户业主室内贵重财物被盗。霍**所有的×号楼×单元××××室进户门被盗贼撬坏，致使门锁损坏、上下门边严重变形、门槛被撬塌陷。后霍**找到物业公司，其工作人员上门简单修理两次，但房门关闭时缝隙仍然较大不贴合，无法长期继续使用。于是霍**在2014年6月1日购买一个新的防盗门，费用为一万元整。盗窃案件发生时是大年三十，霍**在外地过年，2月11日晚才返回北京发现家中被撬，进屋未发现物品丢失。第二天通过邻居得知还有几家被盗。××2室业主和××3室业主已报案处理中，于是霍**没有再单独报案。霍**离京的十多天里，天**公司没有通知或留言给霍**称家中被撬，回京后也没有物业工作人员说明事情经过，一切如同未发生过。天**公司没有在小区张贴告示紧急通知小区春节期间已有业主家被盗，请其他单元业主注意防盗安全提醒。2006年至今没有看到天**公司张贴任何防盗告知。

首先，案发时，该单元公共区域一层的单元防盗门锁、进户门禁对讲系统损坏已久，天**公司长期没有修理，任何外人都可以进入，是此次被盗案发生的直接原因；其次，案发时天恒花园小区监控设备损坏无法使用，未能监录案发当天进出小区人员出入视频，天**公司无法协助警察办案，错失被盗案件主要侦破线索；再次，天**公司在春节期间没能对小区安保防盗工作安排妥当，致使小区发生同一单元六家被撬，三家财物被盗的严重后果。基于上述事实和理由，霍**认为天**公司收取业主物业费用却没有如约提供物业服务，造成上述严重后果，天**公司应承担责任。因天**公司违约，应返还业主物业费用，对霍**作出财产损失赔偿。霍**与天**公司经电话沟通无法达成赔偿要求，故提出反诉，要求：1.判令天**公司支付霍**因进户门被撬而更换防盗门的费用一万元；2.判令天**公司因物业管理服务违约返还霍**一年的物业费；3.判令天**公司承担诉讼费。

天**公司在一审中针对反诉辩称：天**公司不同意霍**的诉讼请求。霍**没有证据证明天**公司存在过错，导致霍**更换防盗门。天**公司对防盗门的价格也不认可。霍**主张的第二项诉讼请求无法律依据，因霍**仅交纳了2013年1月1日至8月6日期间的物业费，2015年8月7日之后的物业费霍**没有交纳，所以天**公司不同意返还。

一审法院查明

一审法院审理查明：霍*秋系顺义区天**天恒花园×号楼×单元××××室（以下简称涉诉房屋）的登记所有权人。

2006年1月8日，天**公司、霍金秋双方签订《物业管理服务协议》，约定由天**公司为霍金秋房屋所在的蓝湾小区提供物业服务。协议中记载物业位置为北京市顺义区空港工业区×区蓝湾×号楼×单元××××室，建筑面积为106.39平方米，物业管理服务费标准为高层（1号楼）2.0元／月·建筑平方米，多层（2、3、4号楼）1.5元／月·建筑平方米，交纳办法为每年交费一次，提前一个月预交。如物业公司未遵守协议，使业主未享受到约定服务项目及标准，业主有权要求物业公司限期改正，逾期未改或给业主造成损失，甲方承担相应的违约责任。业主未按约定的收费标准和时间交纳相关费用的，从逾期之日起按日累计加收1%的滞纳金。

天**公司主张涉诉房屋的物业费标准为2元／月·建筑平方米，霍**则认为涉诉房屋是2号楼，按照双方签订的《物业管理服务协议》的约定，物业费标准应为1.5元／月·建筑平方米。对此，天**公司提交涉诉小区的规划图，称涉诉房屋在规划时为1号楼，且涉诉房屋楼高11层，小区内其他的单元楼为4层或6层，因此，涉诉房屋就是双方《物业管理服务协议》上约定的1号楼，只是在进行产权登记时变更为2号楼。

被上诉人辩称

霍*秋持辩称意见不同意交纳物业费。

2014年春节期间，霍**所在单元楼有多家业主进户门被撬，财物被盗。霍**家进户门被撬坏。因天**公司未在小区安装监控设备，无法提供监控录像，案件至今未侦破。霍**另花费1万元购置一个新的防盗门。霍**根据《物业管理服务协议》第七条之约定，要求天**公司赔偿更换防盗门费用的一万元，并返还霍**一年的物业服务费。对此，天**公司称物业的安保范围限于小区的公共区域，不包括业主个人的人身和财产，所以对业主个人的财产损失不承担赔偿责任，且霍**第二项诉讼请求缺乏法律依据，故不同意霍**的反诉请求。

一审法院判决认定：天**公司、霍**双方于2006年1月8日签订的《物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应予遵守。天**公司于涉诉期间内为涉诉小区提供了物业服务，霍**亦实际接受了天**公司的服务，故霍**应交纳物业费。

关于双方争议的物业费标准，《物业管理服务协议》中记载高层为1号楼，多层为2、3、4号楼，该协议上的楼层性质及楼号与规划图中标注的信息均能对应；庭审中，霍**认可涉诉房屋楼高11层，此外小区内没有其他高层。从实质来看，涉诉的2号楼即为《物业管理服务协议》及规划图中标示的1号楼，故霍**应按照2元／月·建筑平方米的标准交纳物业费。

关于天**公司提供的物业服务水平，一审法院认为，安全防范作为天**公司服务的重要内容之一，事关业主的人身及财产安全，理应受到重视。现涉诉小区监控设备损坏，且出现多家业主被撬被盗事件，与天**公司未尽到安全防范义务及未配置正常的安全防范设备有关，故一审法院认定天**公司提供的物业服务存在瑕疵，一审法院对其应收取的物业费予以扣减。因天**公司物业服务确实存在瑕疵，霍**并非恶意拖欠物业费，故对于天**公司要求霍**承担滞纳金的请求，一审法院不予支持。

关于反诉，一审法院认为霍**门锁被撬的直接侵权行为实施主体为第三方，非本案天**公司，故天**公司不是适格赔偿主体；且根据权利与义务相一致原则，物业服务应属等价有偿服务，以霍**交纳物业费的标准与霍**财产损失数额相比，显然不对等，以此要求天**公司承担赔偿责任，有违公平原则。对于天**公司未尽安全事故报告及协助职责的责任承担，一审法院将根据天**公司提供物业服务的质量和水平对天**公司请求的物业费进行扣减。因此，一审法院对霍**第一项反诉请求不予支持。因一审法院对天**公司应收的2014年的物业费进行了扣减，对霍**的第二项反诉请求不予支持。

综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、霍金秋于判决生效之日起七日内给付北京天**有限公司二〇一三年八月七日至二〇一五年八月六日的物业管理费四千三百四十元零七角；二、驳回北京天**有限公司其他诉讼请求；三、驳回霍金秋全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

霍**不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。霍**上诉称：一、一审判决既然明确认定了天**公司违反物业管理服务约定，就不应该简单的说天**公司提供的物业服务存在“瑕疵”，上述这种行为是严重违约行为，“瑕疵”与严重违约是不对等的，严重违约是需要负担违约责任和法律后果的。二、根据物业管理服务协议的规定，天**公司对涉案物业小区有安全保障义务，包括实施相应的安保措施（安装单元门禁和小区监控）。三、物业管理服务协议约定天**公司负责小区共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。门禁、对讲及监控设备属于安保范围内的设备，应由天**公司负责管理。四、一审判决认为霍**门锁被撬的行为直接侵权行为实施主体为第三方，非本案天**公司，对此，一审法院主观判定是错误的，物业管理企业因违反安保义务的严重违约行为造成业主损失的，物业管理企业理应承担违约责任及后果。五、同时被盗的两家业主家的防盗门是天**公司上门更换安装的，物业费没交也未被起诉。由于霍**工作忙，就自行更换了防盗门。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销北京**民法院作出的（2015）顺民初字第17321号民事判决第三项，改判天**公司向霍**支付更换防盗门的费用1万元整；或经法院公平合理判决、调解、协商在合理的限度内承担相应的赔偿责任或减免霍**2014年一年的物业费2553.36元；一、二审案件的诉讼费用由天**公司承担。

天**公司服从一审法院判决，其针对霍**的上诉理由答辩称：天**公司不同意霍**的上诉请求，一审法院已经考虑到门禁的问题才对物业费进行了减免。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

上述事实，有双方当事人陈述、物业管理服务协议、照片等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本案中，2014年霍**所有的涉诉房屋发生盗窃案件，因该小区单元的门禁和对讲系统无法使用，在一定程度上增加了盗窃案件发生的机率；小区监控设备的缺失，给公安机关侦破盗窃案件和挽回业主的财产损失加大了难度，但上述均不是盗窃发生的直接原因，即使设备完好，亦不能完全杜绝盗窃案件的发生。天**公司与霍**之间形成物业服务合同关系，天**公司保障小区安保设施的正常运行是该公司应提供的服务内容和应尽到的服务义务，因该公司在履行服务合同过程中，未保障安保设施正常运行，应认定为违约。然而物业服务是包括各专项服务的综合服务，物业费收费标准也是根据各综合服务项目制定或者约定的各项服务项目费用的集合，天**公司虽然在某种服务项目上存在一定的违约行为，其应承担的违约责任应与其违约行为相适应，但不能以此否定其提供了其他相应的物业服务，对于其他物业服务项目可以获得相应的对价。鉴于此，霍**要求免除2014年全年的物业费，理由不足，本院不予支持；一审法院根据天**公司的服务，酌情减少部分物业费并无不当，本院予以维持。关于霍**要求赔偿自行更换防盗门的费用，因盗窃案件发生时对原有防盗门有一定的破坏，但霍**未举证证明原防盗门经过维修仍不能达到使用目的，且其自行更换了价格更高的防盗门是为了提高自身安全的考虑，并非天**公司的违约行为所造成的直接损失，因此霍**的赔偿请求，缺乏法律依据，一审法院未支持其该项反诉请求，并无不妥，本院予以维持。

综上，一审判决对本案的事实认定清楚，适用法律正确，本院予以维持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费25元，由霍**负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费25元，由霍**负担（已交纳）；二审案件受理费50元，由霍**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月十四日