北京天**有限公司与霍金秋物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）北京天**有限公司（以下简称天**公司）与被告（反诉原告）霍**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨**独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天**公司委托代理人李**、石**，被告（反诉原告）霍**委托代理人贾**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称：原、被告双方于2006年1月8日签订物业管理服务协议书，约定原告为被告所有的北京市顺义区天竺X1101室提供物业管理服务，被告于每年1月8日前交齐当年的物业管理费。原告如约提供了物业管理服务，但被告自2013年8月7日起未支付服务费，截止至2015年8月6日欠缴物业费5106.72元。原告多次催要，被告拒绝支付。故原告诉至法院，要求：1.判令被告支付2013年8月7日至2015年8月6日欠缴的物业管理费5106.72元，并支付欠缴物业费的滞纳金（按日1‰标准）至实际给付之日止；2.判令被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告霍*秋辩称：

被告自2013年5月搬入涉诉房屋。因房屋所在单元门门禁不能使用，被告多次向物业公司反映。物业公司在2014年5、6月份才将门禁修好。

2014年2月11日，被告发现家里的进户门被撬，好在家里没有丢东西。被告后了解到小区有六家被撬，三家丢了财物。因当时有其他业主报案，被告没有报案，而是找到物业公司修门，物业公司简单修了一下。在被告离家期间，物业公司没有通知被告家里被撬一事，物业公司之后也没有在小区张贴相应的警告和提醒。因单元门门禁损坏，原告在假期里没有对小区的安全保卫工作安排妥当，任何人都可以进入单元楼，导致六家业主被撬，三家被盗。且事发时小区没有监控录像，导致无法查看进出小区人员的视频，无法协助民警破案。

自被告搬入涉诉房屋，对讲系统就是坏的。2014年4、5月份物业公司换了新的门禁，导致对讲系统无法使用。被告找到物业，物业称不归物业管理。被告自费换了新的对讲机。

自2015年7月开始原告不帮被告接收快递。2015年10月底，被告家暖气漏水，经供暖公司排查是主管道坏了，主管道在被告家范围内，物业不管此事。被告所在的单元楼楼厅里的玻璃灯灯罩坏了，物业没有维修和更换。后来灯罩和电梯修好了。楼道里的卫生有时清扫不及时。

综上，物业公司没有履行物业服务义务，不能保证小区的安全，被告不同意缴纳物业费及滞纳金。

被告霍**反诉称：2014年1月30日晚，X2号楼4单元发生入室盗窃案件。601室、602室、1001室、1002室、1101室、1002室的6户业主房门被撬，其中3户业主室内贵重财物被盗。被告所有的X1101室进户门被盗贼撬坏，致使门锁损坏、上下门边严重变形、门槛被撬塌陷。后被告找到物业公司，其工作人员上门简单修理两次，但房门关闭时缝隙仍然较大不贴合，无法长期继续使用。于是被告在2014年6月1日购买一个新的防盗门，费用为一万元整。

盗窃案件发生时是大年三十，被告在外地过年，2月11日晚才返回北京发现家中被撬，进屋未发现物品丢失。第二天通过邻居得知还有几家被盗。602室业主和1001室业主已报案处理中，于是被告没有再单独报案。被告离京的十多天里，原告没有通知或留言给被告称家中被撬，回京后也没有物业工作人员说明事情经过，一切如同未发生过。原告没有在小区张贴告示紧急通知小区春节期间已有业主家被盗，请其他单元业主注意防盗安全提醒。2006年至今没有看到原告张贴任何防盗告知。

首先，案发时，本单元公共区域一层的单元防盗门锁、进户门禁对讲系统损坏已久，原告长期没有修理，任何外人都可以进入，是此次被盗案发生的直接原因；其次，案发时天恒花园小区监控设备损坏无法使用，未能监录案发当天进出小区人员出入视频，原告无法协助警察办案，错失被盗案件主要侦破线索；再次，原告在春节期间没能对小区安保防盗工作安排妥当，致使小区发生同一单元六家被撬，三家财物被盗的严重后果。基于上述事实和理由，被告认为原告收取业主物业费用却没有如约提供物业服务，造成上述严重后果，原告应承担责任。因原告违约，应返还业主物业费用，对被告作出财产损失赔偿。被告与原告经电话沟通无法达成赔偿要求，故提出反诉，要求：1.判令原告支付被告因进户门被撬而更换防盗门的费用一万元；2.判令原告因物业管理服务违约返还被告一年的物业费；3.判令原告承担诉讼费。

原告**公司就反诉辩称：

原告不同意被告的诉讼请求。被告没有证据证明原告存在过错，导致被告更换防盗门。原告对防盗门的价格也不认可。被告主张的第二项诉讼请求无法律依据，因被告仅交纳了2013年1月1日至8月6日期间的物业费，2015年8月7日之后的物业费被告没有交纳，所以原告不同意返还。

本院查明

经审理查明：

被告系顺义区天竺X1101室的登记所有权人。

2006年1月8日，原、被告双方签订《物业管理服务协议》，约定由原告为被告房屋所在的蓝湾小区提供物业服务。协议中记载物业位置为北京市顺义区X1101室，建筑面积为106.39平方米，物业管理服务费标准为高层（1号楼）2.0元／月·建筑平方米，多层（2、3、4号楼）1.5元／月·建筑平方米，交纳办法为每年交费一次，提前一个月预交。如物业公司未遵守协议，使业主未享受到约定服务项目及标准，业主有权要求物业公司限期改正，逾期未改或给业主造成损失，甲方承担相应的违约责任。业主未按约定的收费标准和时间交纳相关费用的，从逾期之日起按日累计加收1%的滞纳金。

原告主张涉诉房屋的物业费标准为2元／月·建筑平方米，被告则认为涉诉房屋是2号楼，按照双方签订的《物业管理服务协议》的约定，物业费标准应为1.5元／月·建筑平方米。对此，原告提交涉诉小区的规划图，称涉诉房屋在规划时为1号楼，且涉诉房屋楼高11层，小区内其他的单元楼为4层或6层，因此，涉诉房屋就是双方《物业管理服务协议》上约定的1号楼，只是在进行产权登记时变更为2号楼。

被告持辩称意见不同意交纳物业费。

2014年春节期间，被告所在单元楼有多家业主进户门被撬，财物被盗。被告家进户门被撬坏。因原告未在小区安装监控设备，无法提供监控录像，案件至今未侦破。被告另花费一万元购置一个新的防盗门。被告根据《物业管理服务协议》第七条之约定，要求原告赔偿更换防盗门费用的一万元，并返还被告一年的物业服务费。对此，原告称物业的安保范围限于小区的公共区域，不包括业主个人的人身和财产，所以对业主个人的财产损失不承担赔偿责任，且被告第二项诉讼请求缺乏法律依据，故不同意被告的反诉请求。

上述事实，有庭审笔录、物业管理服务协议、照片等在案佐证。

本院认为

本院认为：

原、被告双方于2006年1月8日签订的《物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应予遵守。

原告于涉诉期间内为涉诉小区提供了物业服务，被告亦实际接受了原告的服务，故被告应交纳物业费。

关于双方争议的物业费标准，《物业管理服务协议》中记载高层为1号楼，多层为2、3、4号楼，该协议上的楼层性质及楼号与规划图中标注的信息均能对应；庭审中，被告认可涉诉房屋楼高11层，此外小区内没有其他高层。从实质来看，涉诉的2号楼即为《物业管理服务协议》及规划图中标示的1号楼，故被告应按照2元／月·建筑平方米的标准交纳物业费。

关于原告提供的物业服务水平，本院认为，安全防范作为原告服务的重要内容之一，事关业主的人身及财产安全，理应受到重视。现涉诉小区监控设备损坏，且出现多家业主被撬被盗事件，与原告未尽到安全防范义务及未配置正常的安全防范设备有关，故本院认定原告提供的物业服务存在瑕疵，本院对其应收取的物业费予以扣减。因原告物业服务确实存在瑕疵，被告并非恶意拖欠物业费，故对于原告要求被告承担滞纳金的请求，本院不予支持。

关于反诉，本院认为被告门锁被撬的直接侵权行为实施主体为第三方，非本案原告，故原告不是适格赔偿主体；且根据权利与义务相一致原则，物业服务应属等价有偿服务，以被告交纳物业费的标准与被告财产损失数额相比，显然不对等，以此要求原告承担赔偿责任，有违公平原则。对于原告未尽安全事故报告及协助职责的责任承担，本院将根据原告提供物业服务的质量和水平对原告请求的物业费进行扣减。因此，本院对被告第一项反诉请求不予支持。因本院对原告应收的2014年的物业费进行了扣减，对被告的第二项反诉请求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）霍**于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京天**有限公司二〇一三年八月七日至二〇一五年八月六日的物业管理费四千三百四十元零七角；

二、驳回原告（反诉被告）北京天**有限公司其他诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）霍**全部反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费二十五元，由被告霍**负担，于*判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费二十五元，由被告霍**负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十二月一日