北京良乡**限责任公司上诉徐**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京**限责任公司（以下简称向阳林建材市场）因租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2013）房民初字第08732号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2013年8月，徐**诉至原审法院称：我与向阳林建材市场于2011年4月7日签订市场租赁合同，合同约定我在向阳林建材市场×××5、6号场地，年租金共计97762元，另支付押金10000元，合同于2013年7月7日到期。2013年4月25日，向阳林建材市场以市场调整为由，未经我同意，私自将我的经营场地强行迁至地下一层。我不同意向阳林建材市场的调整行为，要求其退还租金、押金等并赔偿经济损失，但向阳林建材市场以各种理由不予退还。故诉至法院，请求判令向阳林建材市场给付我押金10000元、违约金3000元、装修补偿款10000元、停业损失费15000元，退还已付租金13966元，以上共计51966元；诉讼费由向阳林建材市场负担。

一审被告辩称

向阳林建材市场辩称：不同意徐**的诉讼请求。第一，一万元保证金是商品售后质量保证金，退还保证金是在其退出市场一至二年内，如果没有消费者投诉我方就如数返还，如果有消费者投诉商户销售产品有质量问题，我方就会进行扣除；第二，不同意徐**违约金3000元的请求，在合同履行期内我方没有任何违约行为，是徐**自己不干了，市场内的商户都统一调整到了负一层，并且给徐**提供了摊位；第三，不同意徐**装修费10000元的诉讼请求，装修是徐**自愿；第四，不同意徐**停业损失费15000元的诉讼请求，徐**是自愿停业，与我方无关；第五，不同意徐**返还租金的诉讼请求，合同中约定期限是到2013年5月份，但是徐**要求的是退还6、7月份的租金，我方没有多收徐**租金，只同意退还2013年4月27日至2013年5月7日的租金；第六，徐**说我方强行让其搬家的事实不存在，我方在2013年4月10日就给商户发了通知，通知其整体要调到负一层。租赁合同补充协议第七条约定，所有承租人都应无条件遵守市场调整，徐**拒不服从市场调整，单方解除租赁合同本身就是违约行为。

一审法院认为

原审法院经审理认为：依法成立的合同对双方都有法律约束力。双方当事人应该按照约定全面履行自己的义务。双方签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。

×××5、6号场地是双方签订的租赁合同标的物，合同中并未约定向阳林建材市场有权对徐**的经营场地进行调整，向阳林建材市场未与徐**协商一致单方对徐**的经营位置进行调整，属于对合同主要内容的实质变更，是违约行为，徐**主张向阳林建材市场退还租金及进行赔偿，所诉理由正当，法院予以支持。

向阳林建材市场认为根据补充协议第七条，经营场地调整属于市场调整行为，商户应无条件遵守，这属于对合同条款的不合理解释，经营场地调整不属于该条款中的市场调整，该项条款并不适用于本案的经营场地调整，其答辩意见法院不予采纳。

至于违约金数额，双方合同中有明确约定，徐**依据合同主张，法院对此不持异议。徐**缴纳的保证金一万元属于商品售后质量保证，合同有明确约定退还日期为商户退出市场一年以后至二年内，现在期限未满，因此徐**主张退还保证金，不予支持。对于应当退还租金及装修补偿款和停业损失费的数额，法院根据双方合同约定及实际情况予以酌定。

综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，于2013年11月判决：一、北京市良**限责任公司于判决生效后十日内向徐**支付违约金三千元；二、北京市良**限责任公司于判决生效后十日内向徐**退还租金三千四百八十二元；三、北京市良**限责任公司于判决生效后十日内赔偿徐**装修补偿款和停业损失费一万元；四、驳回徐**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，向阳林建材市场不服，以原判歪曲、掩盖事实、判决赔偿装修及停业损失毫无依据等为由上诉至本院，持原审抗辩意见请求撤销原判第一、三项，改判第二项为退还租金2946元。徐**同意原判。

本院查明

经审理查明：向阳林建材市场（甲方）与徐**（乙方）于2011年4月7日签订《北京市市场场地租赁合同》及《市场场地租赁补充协议》，合同约定乙方承租甲方×××5、6号场地，面积74.4平方米，租赁期限自2011年4月10日起至2013年5月7日，并送两个月租期自2013年5月8日至2013年7月7日止。其中2012年5月8日至2013年5月7日租金为97762元，徐**已交纳。合同第八条约定甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应当提前三十日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，并按照3000元标准向对方支付违约金。补充协议第三条约定，承租期内，乙方只能普通装修总造价在二千元以下并达到防火要求等；第七条约定，租赁期内如遇国家征地、市场调整及其他不可抗拒因素发生，此协议自动终止，已交纳租金的剩余部分，甲方无偿退还乙方。徐**租赁此场地用来经营洁具，并进行了装修。2013年4月，因向阳林建材市场对其市场商户经营位置进行调整，要求在×××5、6号场地经营的徐**到地下一层经营，徐**不同意调整。2013年4月25日徐**停止营业。现徐**以向阳林建材市场未与其协商强行调整经营场地给其造成损失为由，诉至法院。

上述事实，有双方当事人陈述，双方提交的租赁合同、收据等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：向阳林建材市场与徐**签订的《北京市市场场地租赁合同》及《市场场地租赁补充协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。根据本案查明的事实，向阳林建材市场未与徐**协商一致单方对徐**的经营位置进行调整，属于对合同主要内容的实质变更，构成违约，应承担相应的民事责任。向阳林建材市场认为根据补充协议第七条，经营场地调整属于市场调整行为，商户应无条件遵守，系对合同条款的不合理解释。经营场地调整不属于该条款中的市场调整，该项条款并不适用于本案的经营场地调整。原审法院依据查明的事实，对徐**要求退还租金的合理部分及给付违约金予以支持，并根据双方合同约定及实际情况酌定装修补偿款和停业损失费的数额，并无不当，应予维持。向阳林建材市场的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费550元，由徐**负担374元（已交纳），北京良乡**限责任公司负担176元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费138元，由北京良乡**限责任公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年一月二十日