北京市西城区乐**业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人北京市西**业主委员会（以下简称乐城家园业委会）因与被上诉**有限公司（以下简称中**公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西*初字第22969号民事裁定，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

乐**业委会在一审中起诉称：中**公司是北京市**园小区的前期物业公司。2014年，乐城家园小区召开业主大会，选举了小区业委会，并做出更换前期物业公司的决定，决定聘用北京发祥昌隆**限公司（以下简称发祥昌**司）管理乐城家园小区，解除与中**公司的前期物业管理合同。2014年6月9日，乐**业委会在西城区广安门外街道办事处备案。乐**业委会与中**公司充分沟通后，于2014年9月10日签订了《乐城家园小区物业项目交接协议书》，对乐城家园小区进行了物业交接。同日，中**公司正式撤出，发祥昌**司进入乐城家园小区，为小区全体业主提供物业服务，发祥昌**司与中**公司的物业费收费标准一致。中**公司根据《乐城家园小区物业项目交接协议书》的约定，向乐**业委会移交了2014年物业收费明细台账。中**公司已经向业主预收了2014年9月10日至2014年12月30日的物业费，但是没有向乐**业委会移交，导致乐**业委会无法向发祥昌**司支付上述费用；发祥昌**司虽然提供了物业服务，却没有收到相应的物业管理费，受到损失，故乐**业委会起诉至法院，请求：1、判令中**公司向乐**业委会返还预收的物业费504064.48元（自2014年9月15日计算至2014年12月30日）；2、判令中**公司向乐**业委会支付利息25707元（自2014年9月15日计算至2015年9月14日）；3、判令中**公司承担诉讼费用。

一审被告辩称

中房物业公司辩称，物业服务合同是业主与中房物业公司签订的，乐**业委会不是合同当事人，也没有业主授权，不具有起诉资格，请求法院裁定驳回乐**业委会的起诉。

一审法院认为

一审法院经审查认为：原告应是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，乐**业委会主张的物业费均系由乐城家园小区业主个人向中**公司交纳，在物业服务合同终止后，要求中**公司退还该费用的权利主体应是乐城小区的业主，乐**业委会并不具有该项权利，故乐**业委会与本案不具有直接利害关系，乐**业委会作为本案原告主体不适格。据此，一审法院于2015年9月15日作出裁定：驳回乐**业委会的起诉。

上诉人诉称

乐**业委会不服一审裁定，向本院提起上诉，其上诉理由为：1、乐**业委会是《乐城家园小区物业项目交接协议书》当事人，与本案有利害关系。根据《乐城家园小区物业项目交接协议书》第二条第1款约定，中**公司与乐**业委会进行物业交接，应当遵守《北京市物业管理办法》第二十七条的规定，即中**公司应当向乐**业委会移交预收的物业费。中**公司违反合同约定，是违约行为。2、乐**业委会受业主大会委托处理物业交接事宜，与本案有利害关系。乐**业委会得到业主大会的授权，执行业主大会的决议，向中**公司追索其撤出小区之日起预收的物业费，应当受法律保护。3、乐**业委会对已经归集的物业费请求返还，不违反法律规定。物业费一旦归集即具有公共性，业主委员会受全体业主委托处理小区公共事务、维护全体业主利益，有权请求返还预收的物业费。综上，请求二审法院撤销一审裁定，将本案发回一审法院审理。

被上诉人辩称

中房物业公司同意一审裁定。

本院查明

本院经审理查明：北京市**园小区于2014年4月26日至2014年5月25日召开业主大会，对以下事项形成决议：一、通过《乐城家园小区管理规约》；二、通过《乐城家园小区业主大会议事规则》；三、选举产生业主委员会委员、候补委员；四、同意解除前期物业服务合同；五、同意授权业主委员会组织物业服务企业招投标工作。2014年9月10日乐城家**物业公司签订《乐城家园小区物业项目交接协议书》，双方约定的物业交接内容包括1、物业资料；2、共同房屋及管理资料；3、市政配套设施，在1、物业资料中约定，双方按照《北京市物业管理办法》第二十七条规定，对物业共用部分进行查验交接，并对物业管理相关资料进行移交和承接。中房物业公司预收了部分业主2014年9月15日至2014年12月31日的物业费。

上述事实有《北京市**园小区首次业主大会会议决议》、《乐城家园小区物业项目交接协议书》在案佐证。

本院认为

本院经审理认为：乐**业委会称其系依据《乐城家园小区物业项目交接协议书》和业主大会授权向中房物业公司追索部分业主预交的物业费。首先，乐**业委会和中房物业公司签订的《乐城家园小区物业项目交接协议书》未对部分业主预交的物业费如何交接进行约定，故乐**业委会上诉称依据合同提起本案诉讼，没有事实依据。其次，在《北京市**园小区首次业主大会会议决议》中亦未授权乐**业委会对部分业主预交的物业费进行追索。中房物业公司与乐城家园小区业主存在前期物业服务合同关系，乐**业委会主张的物业费均系由乐城家园小区部分业主个人向中房物业公司交纳，物业服务合同终止后，乐**业委会向中房物业公司追索该部分业主预交的物业费，但未经该部分业主授权，故乐**业委会提起本案诉讼，原告主体不适格。综上，一审法院裁定驳回乐**业委会的起诉，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院裁定如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

裁判日期

二〇一五年十二月九日