北京昌**训中心与北京宏**有限公司合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京昌**训中心（以下简称盛华培训中心）与被告北**程有限公司（以下简称宏**司）合同纠纷一案，本院于2014年4月2日受理后，依法由代理审判员黄**独任审判，于2014年5月28日公开开庭进行了审理。原告**中心的委托代理人齐**，被告宏**司的委托代理人秦*到庭参加了诉讼。在审理过程中，本院依法组成由法官黄**担任审判长，人民陪审员韩**、王**参加的合议庭，于2014年7月11日、2014年8月14日公开开庭进行了审理。原告**中心的委托代理人齐**，被告宏**司的委托代理人满春玲到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。

原告诉称

原告盛华培训中心起诉称：曾于2004年6月从北京市南口农场租得土地一处，位于昌平区南口镇昌流路8号，面积约200亩，租赁期限20年。2011年9月27日，原告与被告签订了一份《合作协议书》，约定原告向被告提供上述租赁土地中的80亩，被告可出资建工厂。因南口农场不允许原告擅自拆、建房屋，故原告与被告在协议中明确约定：“在征得甲方（即原告）同意的情况下，发展中心（即被告）可以在场地内翻建或新建房屋”。协议签订后，被告未经原告同意，擅自将上述土地内原有的、面积约两千平方米的房屋拆毁。后由于被告在夜间私下盗采砂石被南口农场当场抓获，南口农场要求原告将拆毁的房屋恢复原状，并赔偿损失。为了防止与南口农场的关系恶化，原告遂对被拆除的房屋进行了新建或修缮，整体修复费用共1200000元。原告认为被告的违约行为导致了原告的巨额损失，故原告诉至法院，请求：1、判令被告赔偿原告近2000平方米的房屋修复费用共计1200000元；2、诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为判令被告赔偿原告房屋修复费用1005056元。

被告辩称

被告宏**司答辩称：首先，本案诉讼时效已过。根据2011年12月15日原告给被告的《通知》，原告此时知道和应当知道其权利被侵害，依据《民法通则》第135条，原告应当在2013年12月底之前提起诉讼或者向我方主张权利。但目前，原告没有向我方主张权利。其次，在合同中约定提供给被告土地使用权，但事实上在《通知》中原告告知被告，土地使用权人是南口农场，原告不具有土地使用权。如果原告具有土地使用权，根本不存在合同以外土地使用权人同意拆除的问题，被告拆除房屋后，合同是能够继续履行的，不会造成任何损失。再次，原告未依照合同约定提供土地使用权，在其存在先合同义务违约行为的情况下，合同最终因为土地使用权人南口农场的介入被告不能继续使用土地。另外，由于合同约定要合作建实习工厂，而原告提供场地没有可以适于建钢结构工厂的场地，只能拆除平房，同样属于盛华人才违约在先，所以被告要求确认原告违约，由于其过错在先，在南口农场出具《北**口农场关于北京昌**训中心在承租场地擅自拆毁房屋，盗采沙石问题的函》之后，被告再未施工拆除，而是撤出该工程，故被告无需赔偿。最后，2011年12月15日原告通知被告产生的后果是暂停拆除，不是损失形成的法律后果，故损失应该由双方共同承担。原告在2011年12月15日通知后，没有再对原告进行通知，之后的自行恢复重建本身属于法律规定的在赔偿损失前的违约责任。我方仅仅对自己的违约所造成的损失承担责任，对方应当采取适当措施防止损失扩大。鉴定报告上确定了人工费、材料费、回复重建相应的拆除材料可以使用，材料费不属于损失，我方只承担人工费中的一半。

本院查明

经审理查明：2004年6月1日，南口农场与北京金圣**教育发展中心（以下简称发展中心）签订《合同书》，约定南口农场依据本合同约定出租场地及地上建筑物，南口农场享有该出租场地的国有土地使用权和地上建筑物所有权，发展中心如依照本合同约定在租赁场地范围内改建、新建建筑物，需报请南口农场同意，相应改建新建方案并按照国家法律法规的规定办理合法齐全的手续并依照合同约定承担相关费用，在租赁期间新增建筑物产权归南口农场所有；本合同项下场地位于北京市昌平区马池口镇土楼村西，原属南口农场办公区及职工生活区，土地面积约200亩；发展中心如需拆除南口农场原有房屋及建筑必须向南口农场提出书面请求，经南口农场同意后，由南口农场按照国家及北京市相关法律法规的规定实施拆除；租赁期限20年，自2004年6月1日至2024年5月31日止。

2005年9月25日，南口农场、发展中心与北京金圣**育培训学校（以下简称培训学校）签订《补充协议》，约定三方一致同意，将《合同书》中的承租方发展中心变更为培训学校，变更后，南口农场和培训学校成为原租赁协议双方当事人，发展中心不再为原始协议当事人；发展中心在原始协议中的权利和义务由培训学校完全承继。

2007年4月26日，经北京**育委员会批准，培训学校名称变更为北京昌平盛华人才培训中心。

2011年9月27日，盛**中心与宏**司签订《合作协议书》。该合同第一条约定合作地点在北京市昌平区南口镇昌流路8号（北京**二分场原场部）。第二条第1项约定盛**中心向宏**司提供场地80亩（具体房屋坐落及场地四至见附图）的使用权及相应的水、电设施（按现状交付），由宏**司出资建工厂，宏**司独立核算，自负盈亏，盛**中心不参与宏**司经营利润的分配，也不承担宏**司的亏损；第3项约定在征得盛**中心同意的情况下，宏**司可以在场地内翻建或新建房屋（否则，宏**司不得擅自拆、建房屋及其他建筑物）。在本协议有效期内，宏**司有权使用所翻建和新建房屋，本协议期限届满，如双方续签协议，则宏**司继续使用翻建和新建房屋（盛**中心不另行收取房屋使用费）；如终止协议，则宏**司所建房屋无偿收归盛**中心所有。合同还约定了其他条款。

合同签订后，宏**司向盛**中心支付租金160万元，盛**中心将场地交付给宏**司之后，宏**司将场地内的约2000平米平房拆除。

2011年12月15日，盛**中心向宏**司送达《通知》，写明：贵我双方已于2011年9月签订《合作协议书》，其中合同第二条约定：在征得我方同意的情况下，贵方可以在场地内翻建或新建房屋（否则，贵方不得擅自拆、建房屋及其他建筑物）。但贵方在未经我方同意的情况下，对院内房屋实施拆除工作，为了更好的维护和履行贵我双方权利及义务，现我方特知会贵方：请暂停拆除工作，并以书面形式向我方申报拆、建房屋的方案，我方须向场地内房屋的产权人—北**口农场递交贵方申请，待北**口农场同意后，我方才能同意贵方的拆、建行为。

2011年12月22日，南口农场向盛**中心出具《关于北京昌**训中心在承租场地内擅自拆毁房屋、盗采沙石问题的函》，要求盛**中心对擅自拆毁的房屋恢复原状，赔偿损失。

2012年7月11日，宏**司向盛**中心邮寄送达《新的解决方案》，写明：由于盛**中心不能提供设立工厂土地的土地使用权，已经构成根本性违约，并因此提出解除合同。盛**中心于2012年7月12日收到该邮件。

由于宏**司与盛**中心在履行《合作协议书》在过程中发生争议，宏**司于2012年8月诉至本院。宏**司起诉的主要理由是盛**中心不能证明其有土地的使用权，构成根本违约，宏**司不得不解除合同，解除合同通知已到达盛**中心，其诉讼请求为：1、确认合作协议书于2012年7月12日解除；2、盛**中心返还合作费用160万元；3、盛**中心支付宏**司合理拆除费用30万元（后变更为228378元）；4、盛**中心支付宏**司上述费用的利息（自合同解除之日起，按银行同期贷款利率计算）。本院审理后，作出（2012）昌民初字第10720号民事判决书，认定宏**司于2012年7月11日向盛**中心邮寄送达《新的解决方案》中提出解除合同，盛**中心于同年7月12日收到该邮件，亦同意解除合同，根据相关法律规定，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故确认双方签订的《合作协议书》自2012年7月12日解除……宏**司未提交证据证明其拆建房屋的行为征得盛**中心的同意……宏**司在未取得盛**中心同意的情况下拆除房屋……，本院判决：一、确认宏**司与盛**中心于二○一二年七月十二日解除；二、盛**中心于本判决生效后十日内返还宏**司合作费六十万二千一百八十八元；三、盛**中心于判决生效后十日内支付宏**司合作费六十万二千一百八十八元的利息，自二○一二年七月十三日起至付清之日止，按中**银行同期存款利率计算；四、驳回宏**司的其他诉讼请求。宏**司不服上述民事判决，上诉至第一中级人民法院，该院作出（2013）一中民终字第12050号民事判决书，查明的事实与一审法院查明的事实一致，认为……宏**司未提交证据证明其拆建房屋的行为征得了盛**中心的同意，宏**司关于盛**中心没有阻止其拆除房屋的行为表示其默示同意，且同意是盛**中心义务的意见，与《合作协议书》约定与实施不符，亦违背法理，判决驳回上诉，维持原判。

另查，盛**中心为防止与南口农场之间关系恶化，其对被拆除的房屋进行了整体修复。在诉讼过程中，盛**中心申请对昌平区南口镇昌流路8号，被宏**司拆毁的近2000平方米房屋的恢复原状所需费用进行评估，评估基准日为2012年11月30日。双方协议选择北京京**限公司进行评估。北京京**限公司出具了《价格评估报告书》，确定根据京评（涉）2013第2016号价格评估报告书及笔录资料所载，需要重新购建的房屋（四栋）767.48㎡，部分恢复的房屋（两栋）383.74㎡、小厨房重新构建面积523.74㎡；评估结论为经运用成本法评估，评估对象于评估基准日（2012年11月30日）的市场价格为1005056元。

再查，（2012）昌民初字第10720号原告宏**司诉被告盛**中心案件在2012年8月30日开庭笔录中记载：“？被告计算合作费是106.6万元，原告已交付了160万元，是否同意将剩余部分返还原告。被：同意。本案中我们没有提出反诉，但是就损失部分我们还要另案提出诉讼请求，那么扣除损失是否有返还就不一定了。”同时，在该案件盛**中心提交的代理意见中记载：“为了减少自己的损失，被告正在对原告拆毁的房屋进行修复和重建，工程款将超过一百万元，原告应当予以赔偿。”

又查，（2013）一中民终字第12050号上诉人宏**司与被上诉人盛华培训中心案件在2013年9月29日询问笔录中记载：“被：……基于上诉人没有征得我方同意的情况下，擅自拆除房屋，造成我方被迫恢复重建，故对方应赔偿我方房屋重建恢复，填平坑等发生的费用。……被告：同意调解，但不同意返还133万，底线是不支付对方费用，关于拆建房屋给我造成的损失我方不另行起诉对方了。”该案件在2013年11月18日开庭笔录中记载：“被：可以调解，要求将我方恢复建厂的费用算进来。”

上述事实有合同书、补充协议、北京**育委员会行政许可决定书、北京**民政局准许变更行政许可决定书、合作协议书、通知、北**口农场关于北京昌**训中心在承租场地擅自拆毁房屋、盗采砂石问题的函、（2013）一中民终字第12050号民事判决书、开庭笔录、代理意见、谈话笔录、价格评估报告书及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：关于诉讼时效。依据盛**中心在2012年8月30日开庭笔录的相关陈述可以认定盛**中心于2012年8月30日明确地向宏**司主张了赔偿的权利，引起了诉讼时效的中断。《最**法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十三条规定：“下列事项之一，人民法院应当认定与提起诉讼具有同等诉讼时效中断的效力：……（八）在诉讼中主张抵销”。盛**中心在2013年9月29日的谈话笔录及2013年11月18日开庭笔录的相关陈述是盛**中心主张抵销的意思表示，即以盛**中心恢复建房的费用抵销应当返还宏**司的费用，依据上述规定，盛**中心在诉讼中主张抵销，故最后一次诉讼时效中断的时间为2013年11月18日。盛**中心于2014年4月2日起诉宏**司没有超过诉讼时效。宏**司关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。

关于违约问题。依据法院查明的事实，可以认定宏**司未经盛**中心同意擅自拆除房屋，违反了合同约定，宏**司构成违约。宏**司提出的盛**中心未能提供土地使用权盛**中心构成违约的抗辩意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。

关于损失赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支付的合理费用，由违约方承担”。在宏**司擅自拆毁房屋后，盛**中心为防止损失扩大其采取了对被拆毁的房屋进行了恢复的补救措施，符合法律规定。依据价格评估报告书中的评估结论，盛**中心主张的损失金额为1005056元，属于合理费用，宏**司应予以赔偿。宏**司提出其仅承担人工费中的一半的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十九条、《最**法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》法释（2008）11号第十三条之规定，判决如下：

裁判结果

被告北**程有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京昌平盛华人才培训中心房屋恢复费用一百万五千零五十六元。

被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一万三千八百四十五元、保全费四千零二十元及鉴定费二万元，由被告北**程有限公司负担，于*判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年九月十一日