李**等租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**、上诉人刘**因租赁合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第12365号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

李**在原审法院起诉称：2012年我与刘**签订房屋租赁合同，后因履行问题双方于2013年签订房屋租赁补充协议，根据上述协议及补充协议，由我承租刘**位于昌平区蟒山路546平方米房屋，租赁期限为2013年3月30日至2034年10月1日，年租金3万元。协议签订后，我交纳了租金，刘**将房屋交付我使用，我根据实际情况对房屋进行了装修和改造，时至2014年初，承租房屋所在的土地被征用，因刘**为该土地及房屋的第一承租人，我作为次承租人，开发单位将刘**列为被拆迁人，在拆迁过程中，刘**欺瞒我与开发单位签订了补偿协议，后导致我在未获得补偿的情况下，租用的房屋被拆除，目前我未获得任何补偿。我认为我与刘**签订的租赁合同合法有效，我一直在使用被拆迁的546平方米房屋且对该房屋进行了装修改造。根据我与刘**之间的协议，确定了拆迁我所获得的拆迁利益。现刘**与开发单位签订补偿协议后，应当按照双方协议的约定支付我相应的补偿款，但是刘**取得拆迁款后一直对我避而不见。为此诉至法院，诉讼请求为：1、请求判令刘**支付拆迁经济补偿款859544元。2、诉讼费由刘**负担。

一审被告辩称

刘**在原审法院答辩称：不同意李**的全部诉讼请求。李**没有新建房屋，没有装修房屋。李**租了两年，我收了李**30000元租金，我已经退给李**150000元，这150000元就算是拆迁补偿。

一审法院查明

原审法院审理查明：2012年3月1日，刘**（甲方）与李**（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：刘**将其拥有的坐落于北京市昌平区蟒山路（原南邵镇营坊村村北）土地3300平方米房屋中约980平方米租给李**商用；租赁期限为二十三年即2012年3月1日至2036年3月1日，到期可以续租；每年租金为捌万元人民币，于每年3月1日前全额支付，第一年分两次付清，即2012年3月1日前支付4万元，2012年9月1日前支付4万元，签订合同时即付第一年租金叁万元，其余在2012年3月1日前支付1万元，2012年9月1日前支付4万元；合同还约定了其他内容。合同落款处有刘**、李**签字。

2013年3月31日，刘**（甲方）与李**（乙方）另签订《房屋租赁补充协议》一份，约定：因原房屋租户不能按时搬出，乙方接收房屋的时间改为2013年3月30日，租期截止为2034年10月1日，租期为二十二年，自2013年3月30日至2013年5月1日为乙方装修时间，不计算租金，租赁期限为2013年5月1日至2034年10月1日，到期后可以续租；乙方现将能予以清空部分，共546㎡由乙方租用，租金为每年叁万元，逐年支付，乙方已付定金叁万元整，可转作第一年租金，原合同有关条款仍然有效，其余部分由甲方经营，若乙方需用时，再由乙方租用，租金于每年5月1日前三天内全额支付；租赁期间如遇不可抗力等特殊原因需拆迁时，由甲方统一协调，对乙方投入部分及人员安置给予适当补偿，如遇有国家规划及占地拆迁、甲方在不低于乙方实际投入的基础上对乙方给予补偿，如因违章建筑被无偿拆迁时，甲方需补偿乙方的投入及损失；乙方将蟒山路即南邵镇营坊村北统一名为“世通太**乐部”；乙方根据现有房屋状况在不改变结构的情况下可以自行改造装修，如需改变结构，需征得甲方同意方可，乙方如需转给他人经营，不得影响统一规划和运营；合同还约定了其他内容。协议落款处有刘**、李**签字。

2012年1月3日李**支付刘**租赁定金30000元，转作2013年5月1日至2014年4月30日期间的租金。

2013年3月31日，李**（委任单位）与刘**（施工单位）签订《装修协议书》一份，约定李**委托刘**对世**俱乐部进行装修，造价42600元。2013年4月3日至2013年11月5日期间，李**共转账支付刘**77000元。李**称签订《装修协议书》后有增加工程量，支付刘**的该77000元均为装修费用，另有30000元现金支付；刘**称该77000元包括30000元租金、5000元供暖费，剩余部分为装修款，不认可另有现金支付。

2013年5月左右，刘**将租赁土地、房屋交付李**使用。

2014年5月9日，李**向刘**转账30000元。李**称该30000元为2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金；刘**称该30000元为李**偿还借款的钱，因拆迁一事并未收取李**2014年5月1日之后的租金。

2014年7月6日，华北**公司（拆迁人、甲方）与刘**（被拆迁人、乙方）签订《华北**公司高级研究院三期工程开发项目非住宅房屋拆迁补偿协议书》一份，主要内容包括：经确认刘**在拆迁范围内租赁面积6666.70平方米，有非住宅房屋面积2856.46平方米，承包果园0亩，种植树木43株；拆迁补偿费包括：房屋重置成新价1290466元、附属物1033763元、树木29902元；拆迁补助费包括：停产停业综合补助费1942392元（经营面积2427.99㎡）、搬家补助费71412元、移机费13035元；拆迁奖励费219049元；以上各项金额合计4600019元。

2014年9月4日，李**承租房屋被拆迁。李**称其于2014年9月2日才知道拆迁一事，故拆迁时尚未将其所有物品搬出；刘**称2014年2月已告知李**拆迁一事，且拆迁地区亦贴有拆迁公告，物品未搬出系李**自身原因，并提交调解笔录予以证明。调解笔录显示为郝**（与刘**亦存在租赁关系）诉刘**租赁合同纠纷一案的相关笔录，其中刘**问：“这次拆迁是不是我主动联系李**和你们在米兰西点餐厅谈的？”郝**答：“是的。”本案庭后询问过程中，李**称其在2014年7月之前向刘**多次问过拆迁评估一事，刘**未具体答复。

2014年10月12日，刘**支付李**150000元，李**同意从诉讼请求中扣减该部分补偿。

李**主张刘**应支付其拆迁补偿款859544元，包括：1、新建建筑物损失75000元，李**称其承租房屋后新建了狗舍及大厅顶棚；2、附属物补偿197448元，李**称其承租房屋后对房屋进行了装饰装修，除委托刘**装修外另有其他装修工程及装修零活，并提交其与北京非**计中心签订的《装修协议书》为证，显示工程项目包括制作墙画、招牌、宣传单、网络布线等，工程造价164560元；3、停产停业综合补助436

800元，李**称其承租房屋用以经营围棋与太极拳培训，童装、化妆品与红酒的销售，以及房屋转租；4、搬迁补助16058元；5、拆迁奖励费41

838元；6、个人物品损失12400元，李**称拆迁时因未来得及搬迁，故损失的个人物品有：图书、棋具、生活用具，另有刘**搬走的床3张、储水罐2个、暖气片7组；7、退还未使用期间的租金20000元；8、注册损失10000元，李**称因承租房屋无法注册导致相关损失，李**提交《企业名称预先核准通知书》为证，显示2013年4月12日、2014年1月22日北京市**昌平分局对李**申请的企业名称进行预先核准；9、转租合同未履行赔偿他人经济损失40000元，李**称因刘**迟延交付房屋导致自己招商转租违约，赔偿他人经济损失，李**提交房屋租赁合同两份，显示李**分别于2012年4月25日、2013年6月28日将部分房屋转租给巴彦淖尔**）有限公司与北京**限公司；10、精神抚慰金10000元。

刘**对上述各项称：李**没有新建工程；租赁房屋的装饰装修全部是委托自己做的；认可李**承租房屋用以经营围棋培训，其他经营项目没有看到；认可搬走了李**的床3张、储水罐2个、暖气片7组；双方签订租赁协议时承租场地可办理工商注册，之后因拆迁才无法办理；不同意李**再行转租房屋。

另查，对于附属物补偿部分，根据北京昌**限责任公司出具的《北京市房屋估价表》，李**和刘**均认可应属李**承租后装修的部分包括：1、电表1块，105元；2、回水井1个，363元；3、暖气7组，7000元；4、渗水井1个，303元；5、棚1个，3190.67元；6、灯箱7平方米，700元；7、广告牌8平方米640元；8、护墙板34.8平方米，4176元。李**与刘**主张不一致的部分包括：1、日光灯，李**主张27套、4914元；刘**主张14套、2548元；2、方砖院地，李**主张412平方米、14420元；刘**主张206平方米、7210元；3、瓷砖，李**主张380平方米、27740元；刘**主张14平方米、1022元；4、李**另主张化粪池（1座、999元）、下水管线（50米、2250元）、上水管线（50米、650元）、三合板（166平方米、6639.98元）、门楼（1座、7545.5元）、院墙（50平方米、7150元）、铁艺门（3.6平方米、1108.78元）、包门窗口（4套、1320元）、铝塑板（117.76平方米、4710元）、九**（200平方米、4800元）归其所有；刘**不予认可。

上述事实，有房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、收据、装修协议书、银行转账记录、华北**公司高级研究院三期工程开发项目非住宅房屋拆迁补偿协议书、北京市房屋估价表、收条等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。

原审法院判决认定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。刘**与李**签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，其租赁期限在20年内的部分，合法有效，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务；超过20年部分，违反法律的相关规定，应属无效。

一方面，根据刘**与李**在《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》中的约定，租赁期间如遇拆迁，由刘**在不低于李**实际投入的基础上对李**给予补偿，故依照约定，现承租房屋在租赁期间内被拆迁，刘**应当给予李**相应补偿。另一方面，刘**作为出租人，应当保证出租场地、房屋的正常使用，在租赁合同履行期内，李**承租的场地、房屋被拆迁，客观上产生了一定的损失，对此刘**亦应予以补偿。

对于李**主张应获补偿的各项：其中新建建筑物损失一项，根据评估公司出具的房屋估价表，其并未将狗舍及大厅顶棚计入房屋重置成新价的补偿部分，李**亦认可该部分补偿在附属物价款中有所体现，故李**的该部分主张应纳入附属物补偿部分予以一并考虑。

对于附属物补偿，即装饰装修损失，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”；第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”故对于未形成附合的装饰装修物，本应由李**自行拆除，但由于李**未在拆迁前搬迁，导致未形成附合的装饰装修物的损失，李**虽称其未提前获知拆迁一事，但根据刘**提交的调解笔录及李**的陈述，且按照一般常识分析，一个地区即将进行拆迁必然在地区内产生影响，李**作为拆迁地区内房屋的使用人应当对此情况有所耳闻和了解，李**的辩解不符合常理，故法院对李**的该项主张不予采信，因此对于未形成附合的装饰装修物的损失应由李**自行承担。对于已形成附合的装饰装修物，刘**应在其责任范围内给予李**适当补偿。考虑到涉案房屋现已拆迁完毕，财产均已灭失，对于拆迁补偿协议所涉附属物部分的所有权归属问题，其中刘**认可应属李**所有的部分，法院不持异议；对于刘**与李**主张不一致的部分，由李**负有举证责任，法院根据李**所提交的证据，并参照李**与刘**签订的《装修协议书》约定的工程项目内容及北京昌**限责任公司出具的《北京市房屋估价表》，酌情予以确定该部分的补偿金额。对于拆迁补偿协议未涉及的附属物部分，因具体情况已无法查证，法院参照李**与北京非**计中心签订的《装修协议书》及相关照片、双方当事人的陈述对该部分损失予以酌定。根据李**的陈述，其在“2014年7月之前向刘**多次问过拆迁评估一事”，以及从基本常理分析，法院认为其中有部分附属物系李**在明知或应当知道拆迁一事之后再行添附的，因此该部分的损失应由李**承担主要责任。刘**未能提供充分证据证明其已曾向李**明确告知拆迁时间等具体情况，故对于由此而导致的不必要的损失亦应承担部分责任。综上，再考虑到双方租赁合同的剩余租期等因素，由刘**给付李**附属物补偿款共计五万八千六百九十元六角七分。

对于停产停业综合补助费，法院以刘**实际领取的停产停业综合补助费计算，涉及李**承租房屋的停产停业综合补助费共计436800元（即刘**领取的停产停业综合补助费补偿标准为800元每平方米，乘以李**承租房屋面积为546平方米），综合考虑到剩余租期、租金标准、生产经营投资情况等因素及法律的相关规定，确定为305760元。

对于搬迁补助费，参照相关拆迁补助标准的规定，以刘**实际领取的搬家补助费计算，涉及李**承租房屋的搬家补助费为13650元，法院综合考虑李**未完全搬迁及损失情况，由刘**支付李**搬迁补助费9555元。

对于个人物品损失一项，李**应在拆迁前将其个人物品予以搬离，但其未进行搬离导致损失，系其自身原因，故法院仅对刘**认可由其搬走的物品，酌定由刘**支付李**相应补偿8000元。

对于李**要求刘**退还未使用期间的租金一节，李**提交的转账明细显示2014年5月9日李**向刘**转账30000元，刘**虽称该笔转账系偿还借款的钱，但刘**未提交相应证据证明其主张，故法院对刘**所述不予采信，刘**应退还李**2014年9月至2015年4月期间的租金20000元。

对于李**主张的转租合同未履行赔偿他人经济损失，因李**提交的证据无法显示该项损失已实际发生，故法院对其该项主张不予支持。

对于李**主张的拆迁奖励费、注册损失及精神抚慰金，均缺乏依据，法院不予支持。

刘**已支付李**的150000元应从上述应支付补偿中予以扣减。

综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘**于本判决生效后十日内支付李**补偿款共计二十五万二千零五元六角七分。二、驳回李**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

李**不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决第一项、第二项，依法改判在一审判决确认的252005.67元的基础上再支付我拆迁款200000元。2、一、二审诉讼费由刘**承担。上诉理由：1、一审判决认定事实不清，对附属物补偿数额、停产停业综合补偿数额、拆迁奖励费认定均有错误。2、一审法院适用法律错误。本案属于拆迁，而一审法院适用的司法解释仅适用于处理租赁合同履行过程中发生的争议，应当按照双方协议约定的内容进行处理。

刘**不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销一审判决，发回重审。上诉理由：判决与事实不符。按照拆迁政策规定，没有营业执照就没有停产停业损失。装修部分都是我装修的，而且我已经给了李**15万元，其他租户也是这么补偿的。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。刘**与李**签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其租赁期限在20年内的部分，合法有效，超过20年部分，应当认定为无效，原审法院对于上述合同效力的认定正确，本院予以确认。

根据刘**与李**在《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》中的约定，租赁期间如遇拆迁，由刘**在不低于李**实际投入的基础上对李**给予补偿，现承租房屋在租赁期间内被拆迁，故刘**应当给予李**相应补偿。本案双方当事人争议的焦点在于补偿的范围及数额如何确定。

承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中的租赁物已被拆迁，双方之间的租赁合同已无可能继续履行。对于租赁物中未形成附合的装饰装修物，李**本可自行拆除，因其无法证明自己对于拆迁一事不知情，故该部分损失应由李**自行承担。但对于已形成附合的装饰装修物，刘**应在其责任范围内给予李**适当补偿，原审法院酌情确定补偿数额并无不当，本院予以确认。关于停产停业综合补助费、搬迁补助费、个人物品损失、租金退还等问题，原审法院综合本案实际情况，酌定所做处理正确，本院予以确认。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘**与李**的上诉请求，无事实及法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一万零八百九十五元，由李**负担五千八百一十五元（已交纳）；由刘**负担五千零八十元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费一万五千一百九十五元，由李**负担四千三百元（已交纳），由刘**负担一万零八百九十五元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年七月十三日