段*与马**等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告段*诉被告马**、北京安**纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月28日立案受理。审理中，马**提出反诉，本院受理后依法由审判员王**担任审判长，与审判员刘**、人民陪审员齐**组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。段*的委托代理人丁**与马**及其委托代理人柴永林、胡**，被告北京安**纪有限公司的委托代理人张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

段**称：2013年10月10日，段*与马**通过北京安**纪有限公司提供居间服务签订编号为L-06-1204453号的《北京市存量房屋买卖合同》，约定马**购买段*位于北京市东城区工人体育场北路×号×层×单元×号房屋。同日，段*与马**签订《补充协议》，约定双方应于2013年12月5日前共同办理房屋过户手续。后因马**逾期未履行义务，段*与马**于2013年11月19日签订《补充协议》，约定将办理过户手续的时间延长至2013年12月25日前。上述合同约定的过户期限届满前后，段*多次通过北京安**纪有限公司及邮政快递的方式催促马**办理过户手续，但马**一直拒绝办理过户手续，导致段*无法实现出售房屋的合同目的。根据《补充协议》的约定，马**应于2013年12月25日前办理过户手续，若逾期履行义务超过10日，段*有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求马**承担房屋总价款的20%违约金。马**的根本违约行为损害了段*的合法权益，为维护自己的合法权益，段*起诉要求：解除段*与马**于2013年10月10日签订的编号为L-06-1204453号的《北京市存量房屋买卖合同》和2013年11月19日签订的《补充协议》；解除段*与马**、北京安**纪有限公司于2013年10月10日签订的《补充协议》；解除段*与马**在互联网上签订的《北京市存量房屋买卖合同》；马**赔偿段*违约金880000元。

被告辩称

马**辩称：2013年10月10日，段*与马**通过北京安**纪有限公司提供居间服务签订编号为L-06-1204453号的《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，马**购买段*位于北京市东城区工人体育场北路×号×层×单元×号房屋，房价款4400000元，段*收取马**定金100000元。之后，各方又签订了《补充协议》。在此过程中，马**履行了合同义务。2013年12月30日，马**与段*达成口头协议，对合同条款进行了变更，即段*不收取马**违约金，双方于2014年1月底办理过户手续，余款在马**的账户上购买理财产品，马**提前解冻资金监管账户内的款项，并给付段*首付款2500000元。马**在完成转账手续后，才得知段*的婚姻状况为离异，涉诉房屋系段*与前夫在婚姻存续期间购买，但前夫不知情，段*希望马**配合隐瞒上述事实，共同办理过户手续。马**对此予以拒绝，并反复催促段*提交其离婚证明。但段*一直未提供离婚证及离婚财产分割单及前夫证明材料等，无法证明其对该房屋拥有完全产权、房屋能否合法转移。据此，段*出售的房屋产权权属不明，存在有其他共有人等明显瑕疵。根据我国法律规定，共有房地产，共有人未经同意的，权属有争议的，不得转让。买卖的房屋在北**建委办理网签、过户手续时，必须可依法转移产权。北京安**纪有限公司在提供居间服务过程中，违反相关规定，未尽到合理审查义务，未审核房屋的真实权属情况，对合同不能实际履行负有连带责任。由于段*的行为导致合同目的不能实现，其已构成根本违约。现马**同意解除合同，不同意段*要求赔偿违约金880000元的诉讼请求。同时，马**提出反诉，要求解除段*与马**于2013年10月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议（二）》和2013年11月19日签订的《补充协议》；解除段*与马**在互联网上签订的《北京市存量房屋买卖合同》；解除段*与马**、被告北京安**纪有限公司于2013年10月10日签订的《补充协议》；段*返还马**定金100000元、购房款2500000元；段*支付马**补偿金100000元；段*赔偿马**经济损失110753元（其中，包括定金100000元按中**银行同期贷款年利率6%计算的自2013年10月10日至2014年6月16日的利息5000元；购房款2500000元按中**银行同期贷款年利率6%计算的自2013年11月20日至2014年6月16日的利息100000元；家具购置及运费5753元）；诉讼费由段*、被告北京安**纪有限公司承担。

针对马**的反诉，段*辩称：段*同意马**要求解除合同和补充协议的反诉请求，同意返还马**定金100000元和购房款2500000元。马**反诉所称的事实不属实。关于马**要求段*提供的离婚手续，这些材料应该是在北**建委办理过户手续时出示。双方在合同中没有约定段*必须向马**提供离婚证和离婚协议等手续。而且，关于段*处置涉诉房屋的权利，没有法律规定段*必须向马**提供。双方在履行过程中，段*与马**就上述问题多次沟通，马**坚持要求段*提供上述材料的复印件，被段*拒绝。但段*同意将离婚协议书交与被告北京安**纪有限公司，由马**进行核对。就此问题，段*通知了马**，但马**不同意看上述材料。故马**主张段*存在违约行为的事实没有发生，现段*不同意马**的其他反诉请求。

被告北京安**纪有限公司辩称：被告北京安**纪有限公司作为居间方已促成段*与马**签订房屋买卖合同，该合同是合法有效的。至于该合同能否继续履行或解除，被告北京安**纪有限公司尊重段*与马**的意见。

本院查明

经审理查明：位于北京市东城区工人体育场北路×号×层×单元×号房屋系段*所购买的商品房。2009年12月2日，段*取得该房屋的所有权证。该房屋所有权证中共有情况一项载明为单独所有。

2013年10月10日，段*（出卖人）、马**（买受人）经被告北京安**纪有限公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，马**购买段*位于北京市东城区工人体育场北路×号×层×单元×号房屋，建筑面积89.01平方米，成交价格为4400000元；马**的付款方式及期限的约定见补充协议；段*应当保证该房屋没有产权纠纷，应当保证已如实陈述该房屋权属状况等情况；马**对段*出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋；段*应当在过户当天将该房屋交付给马**；马**未按照约定时间付款的，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，马**按日计算向段*支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向段*支付违约金，合同继续履行，逾期超过15日，段*有权解除合同，段*解除合同时，马**应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的20%向段*支付违约金，并由段*退还马**全部已付款；段*、马**同意自本合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

同日，段*（甲方、出卖方）、马**（乙方、买受方）与被告北京安**纪有限公司（丙方、居间方）签订《补充协议》。三方约定，马**于2013年10月10日向段*支付购房定金100000元；马**于2013年11月10日向段*支付购房款2500000元；马**于2013年12月1日向段*支付购房款1800000元；在马**支付完最后一笔购房款后五个工作日内，段*、马**办理过户手续；马**出现逾期未按约定期限支付购房款的义务超过10日或拒绝购买该房屋等情形之一的构成根本违约，段*有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同；马**出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起10日内以相当于该房屋总价款的20%向段*支付违约金；马**向段*已支付的全部款项充抵违约金，多退少补。

同日，段*（甲方、卖方）与马**（乙方、买方）签订《补充协议（二）》。双方约定，房屋成交价格为4400000元，双方按照房屋净价3100000元办理房屋的缴税、过户手续。

签订上述合同之时，段*向被告北京安**纪有限公司出具单身声明，声明其婚姻状况为单身，涉诉房屋属于其单独所有，不存在共有人；如上述声明内容与真实情况不符，段*自愿承担相应责任。

当日，马**给付段萱定金100000元。

2013年11月19日，段*（甲方、出售人）与马**（乙方、买受人）签订《补充协议》。双方约定，首付款2500000元于2013年11月10日由双方做资金监管；尾款1800000元于2013年12月1日由双方做资金监管；双方约定的过户日期由2013年12月5日前变更为2013年12月25日前。

当日，马**与段*就首付款2500000元在上海浦东发**京丰盛支行办理了资金监管。随后，马**向上述监管账户内汇入2500000元。

次日，段*出具收条，确认收到了马**给付的首付款2500000元。

截止至2013年12月25日，段*与马**未对合同尾款1800000元办理资金监管，亦未办理房屋买卖过户手续。

2013年12月30日，马**、段*申请上海浦东发**京丰盛支行解除对该首付款2500000元的资金监管。对此，段*称其同意将过户日期顺延至2014年1月。马**主张其与段*达成口头协议，即段*不向马**要求赔偿违约金，双方于2014年1月底办理过户手续，尾款在马**的账户上用于购买理财产品。同时，马**在得知段*的婚姻状况系离异的情况后，要求段*向其提供离婚证和离婚财产分割协议，以证明段*对涉诉房屋享有完全的产权。

2014年1月3日、8日、9日，马**向原办理资金监管所设立的其个人付款账户中共汇入1800000元并用其购买了理财产品。

2014年1月9日，马**支付被告北京安**纪有限公司中介费10000元。

由于马**一直坚持要求段*提供其离婚证及离婚财产分割协议，但段*以上述材料涉及个人隐私为由拒绝向其提供，由此导致双方发生争议，段*与马**未能办理房屋买卖过户手续，马**亦未向段*支付合同尾款。

2014年2月7日，被告北京安**纪有限公司为段*与马**就涉诉房屋的买卖办理了存量房屋买卖合同的网上签约手续，合同编号为C815616，约定的房屋成交价格为3180000元。

2014年3月3日，段*以特快专递的形式向马**邮寄通知书。该通知书载明，因马**拒绝办理过户登记，导致段*无法实现合同目的；段*要求马**在收到该通知书后2个工作日内与段*共同到登记机关办理房屋过户手续；段*要求马**按总价款的每日万分之五标准支付违约金；马**如未按上述约定期限拒绝办理房屋过户手续并支付违约金的，段*根据合同约定解除双方的房屋买卖合同，该通知书亦为解除房屋买卖合同之书面通知。马**在庭审中确认已收到该通知书。

此后，马**以特快专递的形式向段*邮寄通知书。该通知书载明，在段*提出其婚姻状况为离婚后，双方约定由段*准备相应材料于2014年1月3日办理委托公证或于2014年1月30日前过户，但段*一直拒绝提供离婚证及离婚财产分割协议等有效证明，导致交易无法进行；马**要求段*在接到该通知书2日内提供相应材料，同时赔偿未及时过户导致马**的损失。段*在庭审中确认收到该通知书，但对内容不予认可。

因被告北京安**纪有限公司为双方就涉诉房屋办理存量房屋买卖合同的网上签约手续时未征得马**同意，而受到房管部门的处罚。马**于2014年5月8日提出政府信息公开申请。北京**屋管理局就马**申请获得被告北京安**纪有限公司违法网签的处罚意见及涉诉房屋网签合同的信息予以登记，并向其作出政府信息公开告知书。

另查，马**不是北京市户籍居民，其在签订本案存量房屋买卖合同时在本市另有住房一处。根据北京市住房限购政策的规定，马**不能再在北京市购房。在马**与段*签订合同后，马**与他人另行签订存量房屋买卖合同，将其名下已有房屋出售给他人，并于2014年1月15日办理房屋权属转移登记手续，始具有在北京市购买房屋的资格。庭审中，段*表示不知道马**于2014年1月15日取得购房资格的事实。

庭审中，段*的前夫刘**出庭作证，证明其与段*于2009年7月29日办理离婚手续，双方约定涉诉房屋归段*所有；离婚后，刘**对涉诉房屋没有任何权利，其对段*出售该房屋的行为没有异议。段*、被告北京安**纪有限公司对刘**的当庭陈述没有异议，马**对刘**的当庭陈述不予认可。

上述事实，有当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，《补充协议（二）》，离婚证，房屋所有权证，证人证言，通知书，收条，个人交易资金监管业务协议，个人交易资金监管业务解除申请书，账户明细，录音和庭审笔录等在案佐证。

本院认为

本院认为：段*与马**经被告北京安**纪有限公司居间服务就马**购买段*名下的涉诉房屋签订了《北**量房屋买卖合同》和《补充协议》，段*与马**、被告北京安**纪有限公司就相关补充事宜签订了《补充协议》。上述合同是各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效。合同各方当事人均应按约定履行各自义务。根据查明的事实，马**不是北京市户籍居民，其在签订本案存量房屋买卖合同时在本市另有住房一处，根据北京市住房限购政策的规定，马**不能再在北京市购房。因此，马**虽与段*签订合同，但由于马**不具有购房资格，客观上造成其与段*的房屋买卖合同无法正常履行。对于该事实，根据马**提供的录音，可以证明段*知道此情况。此后，马**与他人另行签订存量房屋买卖合同，将其名下已有房屋出售给他人，并于2014年1月15日办理房屋权属转移登记手续，始具有在北京市购买房屋的资格。现段*主张房屋买卖合同不能履行系马**的违约行为造成，其依据不足，故本院对此不予采信。据此，对段*要求马**支付违约金880000元的诉讼请求，本院不予支持。马**在段*收取其所付首付款2500000元后得知段*的婚姻状况系离异，遂要求段*向其提供离婚证和离婚财产分割协议，以证明段*对涉诉房屋享有完全的产权。段*以上述材料涉及个人隐私为由拒绝向其提供，由此导致双方发生争议，并致房屋买卖合同未能履行。庭审中，经本院向段*前夫刘**核实，刘**明确表示其与段*离婚时约定该房屋归段*所有，刘**已对该房屋没有任何权利。马**对此虽有异议，但未能提供证据证明该房屋存在其他共有产权人的事实。据此，本院确认段*所出售的房屋在权利上没有瑕疵。而且，马**、段*所签订的合同中没有约定段*需出示相关离婚手续的条款，所以提供离婚证及离婚协议不是段*的合同义务。现马**以此为由主张段*构成违约，没有依据，本院对此不予采信。现段*、马**均认为双方所签订的房屋买卖合同及补充协议无法继续履行并要求解除，被告北京安**纪有限公司对此没有异议，故本院准许。同时，段*与马**在北**量房网上签约系统中签订的《北**量房屋买卖合同》应予一并注销。房屋买卖合同解除后，段*应返还马**所付的定金100000元及购房款2500000元。对马**反诉要求段*按一倍定金赔偿损失100000元的请求，本院不予支持。关于马**反诉要求段*赔偿经济损失110753元，对于其中家具购置及运费5753元一项，因不属于马**的损失范围，故本院对此不予支持。对于定金100000元及购房款2500000元的利息，本院将根据本案中马**实际主张权利的时间及中**银行相关利率标准予以考虑。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告（反诉被告）段*与被告（反诉原告）马**于二Ｏ一三年十月十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议（二）》及二Ｏ一三年十一月十九日签订的《补充协议》，同时解除原告（反诉被告）段*与被告（反诉原告）马**、被告北京安**纪有限公司于二Ｏ一三年十月十日签订的《补充协议》；

二、原告（反诉被告）段*与被告（反诉原告）马**于本判决生效后十日内共同办理北京市东城区工人体育场北路×号×层×单元×号房屋的网签注销手续；

三、原告（反诉被告）段*于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）马**定金十万元及购房款二百五十万元，同时以上述二百六十万元为本金，按中**银行同期定期存款利率计算，支付自二Ｏ一四年四月十五日至二Ｏ一四年六月十六日的利息；

四、驳回原告（反诉被告）段*的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）马**的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费12600元，由段*负担（已交纳）。

反诉案件受理费34720元，由马**负担7120元、段*负担27600元（马**已交纳，段*于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年三月二十日