贾**与北京万**限公司等租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

北京万**限公司（以下简称万**公司）与贾**、北京森源快捷宾馆（以下简称森源宾馆）租赁合同纠纷一案，北京**民法院曾于2010年11月11日作出（2010）海民初字第9611号民事判决，已经发生法律效力。贾**不服，向检察机关申诉。2013年7月16日，北京市人民检察院第一分院作出（2013）京一分检民抗字第0018号民事抗诉书，以原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误为由对本案提出抗诉。2013年10月15日，本院作出（2013）一中民抗字第12596号民事裁定，指令北京**民法院再审本案。2014年12月8日，北京**民法院作出（2014）海民再初字第1号民事判决。贾**不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。万**公司委托代理人尤*、贾**委托代理人张*到庭参加诉讼。森源宾馆经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

万**公司向北京**民法院诉称，我公司（合同甲方、原北京万**限责任公司）与北京万**有限公司（合同乙方、以下简称万**公司）于2004年3月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定：万**公司承租我公司所有的坐落在北京市海淀区万柳中路西侧的万柳汇新家园A3、A4、B2号楼（北京市海淀区万柳中路15号裙楼）商业用房，承租的房屋建筑总面积为10630平方米。但是，万**公司自2005年2月开始拖欠租金。2007年4月9日，万**公司向我公司出具最后一份《承诺函》，向我公司承诺：“于2007年5月10日前付清2006年11月1日至2007年4月30日期间应交纳的租金叁佰玖拾柒万贰仟柒佰壹拾壹元整；于2007年5月31日前付清2007年5月1日至2007年7月31日期间应交纳的租金贰佰万元整。如果到时我司未能兑现本承诺函中的全部承诺，我司同意自动退出租赁场地，租赁合同自动解除。贵司有权依据本承诺书进入租赁场地经营管理。贵司有权追缴我司应付的租金。”2007年6月1日，因万**公司拖欠租金，我公司按照万**公司出具的《承诺函》中所作的承诺，进入万**公司承租的租赁场所，进行经营管理。而后我公司为掌握租赁情况，向租赁场所内的各位租户发出通知，要求各位租户将与万**公司签订的租赁合同、交纳租金收据的复印件加盖公章后交到我公司处，我公司将承继万**公司与之签订的租赁合同的权利义务。2006年12月22日，万**公司与贾**签订《房屋租赁合同》，将北京市海淀区万柳中路15号裙楼四层建筑面积1280平方米租给贾**（具体位置及区域以合同附件2租赁场地红线图为准）。而后，签订了《补充协议一》。《房屋租赁合同》约定：“2007年3月15日至2009年3月14日全年租金计人民币75万元整。2009年3月15日至2011年3月14日租金按1.8元／平方米／天计算，计人民币840960元。能源费90元／平方米／年，计115200元（于每年5月15日前全额支付）。水电费按有关部门收费标准计算。”16.2条约定：“发生下列情形之一时，除本合同赋予甲方的其他权利和救济手段外，甲方有权单方解除本合同：（A）乙方迟*支付租金和其他应付款项超过十五日的。”依据贾**与万**公司签订的《房屋租赁合同》和交纳租金的收据，万**公司收取贾**租金400000元、收取能源费115200元。贾**在租赁场所内成立了个人独资企业北京森源快捷宾馆。按照万**公司的承诺书，2007年6月1日万**公司退出租赁场所，租赁场所的经营权已归我公司，2007年6月1日以后的租金、能源费应由我公司收取。在我公司起诉万**公司时，贾**出具了有其签字的万**公司收取租金和能源费的发票收据。该发票收据显示，森**馆仅在2006年12月22日支付了400000元的租金，2007年5月23日支付了115200元的能源费和水电费，此后再未支付任何费用。从2007年至2009年7月30日森**馆共欠我公司房屋租金1415648元，能源费230400元。依据《房屋租赁合同》的约定，森**馆应当按时交纳租金、能源费，2007年6月1日租赁场所的经营权归我公司后，合同由我公司继续履行，森**馆应当向我公司给付租金、能源费。但是森**馆经多次催缴始终未付，其行为已经严重侵害了我公司的合法权益，现起诉要求：1、判决解除我公司继承的万**公司与贾**签订的《房屋租赁合同》和《补充协议一》；2、判决贾**及森**馆腾退租赁我公司位于北京市海淀区万柳中路15号楼四层的1280平方米的房屋；3、判决贾**及森**馆支付至腾退时止的租金1415648元（暂计算至2009年7月30日）；4、判决森**馆支付至腾退时止的能耗费230400元（暂计算至2009年7月30日）。诉讼费用由贾**及森**馆承担。

一审法院查明

北京**民法院经审理查明：位于北京市海淀区万柳中路西侧的万柳汇新家园A3、A4、B2号（北京市海淀区万柳中路15号裙楼）商业用房的产权人系万柳置业公司，后租赁给万**公司使用。2006年12月22日，万**公司（甲方）与贾**（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：将北京市海淀区万柳中路15号裙楼四层建筑面积1280平方米租给贾**（具体位置及区域以合同附件2租赁场地红线图为准）。租期自2007年3月15日至2022年3月14日。2007年3月15日至2009年3月14日全年租金计人民币75万元整。2009年3月15日至2011年3月14日租金按1.8元／平方米／天计算，计人民币840960元。自合同签订之日起五日内，乙方同意甲方按半年付方式支付租金。能源费90元／平方米／年，计115200元（于每年5月15日前全额支付）。水电费按有关部门收费标准计算。6.滞纳金：如一方未按照本合同规定的付款期限向另一方支付任何应付款项，该方应向另一方支付滞纳金。每日0.021％计收。16.2条约定：发生下列情形之一时，除本合同赋予甲方的其他权利和救济手段外，甲方有权单方解除本合同：（A）乙方迟*支付租金和其他应付款项超过十五日的。2007年4月20日，万**公司（甲方）与贾**（乙方）又签订《补充协议一》。

根据万**公司提交的发票收据显示，2006年12月22日森源宾馆向万**公司交纳了400000元的租金，2007年5月23日森源宾馆向万**公司交纳了115200元的能源费和3500元水电费。

2007年6月1日，因万**公司拖欠租金，万**公司按照万**公司出具的《承诺函》中所作的承诺，进入万**公司承租的租赁场所，进行经营管理。

贾**于2007年7月2日在承租地点取得北京森源快捷宾馆的企业法人营业执照，其法定代表人为贾**。2008年5月，森源宾馆法定代表人由贾**变更为田**。

2009年3月27日，万**公司按照森源宾馆经营地址向其发出律师函，要求其支付租金，逾期不交，将解除与其签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，并按《房屋租赁合同》第12条退出场地的约定处理并同时主张违约金。2009年3月31日，万**公司再次以上述理由向森源宾馆发出律师函，两份信函因地址查无此宾馆及电话无人接听被退回。

法院受理此案后，向森源宾馆经营地点送达诉讼材料，该经营地点已无人经营，大门上锁，故法院于2010年4月14日在人民法院报及该经营地点公告向森源宾馆、贾**送达了起诉书副本、应诉通知书、限期举证通知书及开庭传票，森源宾馆、贾**无正当理由，未在规定的开庭日期到庭应诉，亦未委托代理人及提交书面答辩意见，视为其放弃应诉及答辩的权利，法院依法缺席审理。

上述事实，有当事人陈述、开庭笔录、《房屋租赁合同》、《补充协议一》、收据、发票、工商登记档案查询资料、照片、公告等证据材料在案佐证。

一审法院认为

北京**民法院认为，万**公司与万**公司签订的《房屋租赁合同》以及贾**与万**公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议一》均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。各方均应依据该协议履行各自义务。根据2007年4月9日万**公司出具的《承诺函》，万**公司于2007年6月1日收回原万**公司承租的海淀区万柳中路15号裙楼自行经营管理，并由其承担万**公司与各租户之间的合同权利义务，合同内容自然延续，森源宾馆作为承租房屋的实际使用人，应与贾**一并承担向万**公司交纳租金及其他相应费用的义务。现贾**及森源宾馆未按期支付租金构成违约，按合同约定应承担违约责任，故万**公司要求解除租赁合同，同时要求贾**及森源宾馆支付租金、能耗费于法有据，法院予以支持。贾**及森源宾馆经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未委托代理人及提交书面答辩意见，视为其放弃应诉及答辩的权利，法院依法缺席判决。故判决：一、解除北京万**有限公司与贾**签订的《房屋租赁合同》和《补充协议一》；二、北京森源快捷宾馆、贾**于本判决生效后十日内，将承租的海淀区万柳中路十五号裙楼部分房屋腾退交付北京万**限公司（具体位置及区域以合同附件二租赁场地红线图为准），其承租房屋内物品存放地点由北京森源快捷宾馆、贾**自行解决；三、北京森源快捷宾馆、贾**于本判决生效后十日内，支付北京万**限公司二ＯＯ七年三月十五日至二ＯＯ九年七月三十日拖欠的租金一百四十一万五千六百四十八元整；四、北京森源快捷宾馆、贾**于本判决生效后十日内，支付北京万**限公司二ＯＯ八年至二Ｏ一Ｏ年三月二十三日的能耗费二十三万零四百元整；

本院查明

北京市人民检察院第一分院抗诉认为：北京市海淀区人民法院（2010）海民初字第9611号民事判决认定基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。

一、原审法院认为根据2007年4月9日万**公司出具的《承诺函》，万**公司承担万**公司与各租户之间的合同权利义务，合同内容自然延续，系认定基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。

《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。该规定明确了合同当事人一方将自己在合同中的权利义务概括转移给第三人，除了出让方与第三人意思表示一致外，须经对方当事人的认可。本案中，诉争《房屋租赁合同》系万**公司与贾**于2006年12月22日所签，该合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。欲产生该《房屋租赁合同》中万**公司的权利义务概括转移于万**公司的法律后果，除了万**公司和万**公司达成合意外，依据前述规定，应当经对方当事人贾**的同意。审查本案事实，其一，万**公司于2007年4月9日出具的《承诺函》中明确约定了万**公司解除其与万**公司所签《房屋租赁合同》的条件。解除合同的条件成就后，万**公司按约定行使了合同解除权，于2007年6月1日收回万**公司承租的本市海淀区万柳中路15号裙楼自行经营管理，其与万**公司所签房屋租赁合同解除。万**公司对诉争房屋享有的租赁权系基于其与万**公司所签《房屋租赁合同》而生，该合同解除，万**公司的租赁权丧失，但租赁权的丧失并不产生债的主体变更的法律效果。而且，审查《承诺函》的内容，万**公司虽表示“贵司有权追缴我司应付的租金”，但并未做出将其与各租户之间的权利义务转让给万**公司或者将其对各租户的债权转让给万**公司的意思表示；其二，贾**与万**公司在《房屋租赁合同》第15.3条中约定“未经双方书面协商一致，任何一方均无权将其在本协议项下的权利和义务全部或部分转让给任何第三方”。而现有证据并不能证明双方协商一致，将万**公司在该合同中的权利义务转让给第三方万**公司，亦无证据证明贾**做出了同意万**公司将诉争房屋租赁合同权利义务转让给万**公司的意思表示。因此，认定万**公司成为诉争房屋租赁合同的一方主体，享有合同权利，承担合同义务，不符合法律规定，不符合当事人间的约定，原审法院认为根据《承诺函》万**公司承担万**公司与各租户之间的合同权利义务，合同内容自然延续，系认定基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。

（二）原审法院判决贾**、森源宾馆依据贾**与万柳通达公司之间的合同约定向万柳置业公司支付房屋租金、能源费等费用，违反合同相对性原则，系适用法律确有错误。

除合同当事人另有约定外，合同关系外之第三人，不享有合同权利，亦不负担合同义务。如前所述，本案并未发生债的主体的变更，万**公司为贾**与万柳通达公司所签的房屋租赁合同之外的第三人。原审法院认定贾**、森源宾馆未按期支付租金，对万**公司构成违约，并依据合同法的规定，按贾**与万柳通达公司之间的房屋租赁合同中关于租金、能耗费的约定，判决贾**、森源宾馆向万**公司支付房屋租金、能耗费等费用，违反合同相对性原则，系适用法律确有错误。

（三）万**公司非本案合同之诉的适格原告，原审法院审理本案并予以判决，适用法律确有错误。

本案审理时适用的《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定，起诉必须符合的条件之一为原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，万**公司并非诉争房屋租赁合同一方当事人，与本案租赁合同纠纷并无直接利害关系，不符合法律规定的起诉条件。依据最**法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第139条的规定，起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉。或者，依据本案当事人之间的法律关系，万**公司与万**公司之间的房屋租赁合同解除，万**公司不再享有租赁权，万**公司作为诉争房屋的所有权人，其有权依据我国法律关于物权的规定提起诉讼。根据最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案中，人民法院应当行使释明权，告知当事人可以变更诉讼请求。但审查原审卷宗，一审法院并未依法行使释明权，告知当事人变更诉讼请求，亦未驳回当事人的起诉，而是认定万**公司作为本案原告的主体资格，审理并做出判决，因此，原审法院适用法律确有错误，应当予以纠正。

综上所述，北京市海淀区人民法院（2010）海民初字第9611号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条第一款及第二百条第（二）、（六）项规定，特向你院提出抗诉，请依法再审。

本案再审过程中，万**公司坚持其在原审中的诉讼请求和事实理由，不同意抗诉机关的抗诉意见。贾*春辩称，万**公司作为本案原告主体不适格，根据合同相对性，万**公司不是合同的相对方，因此无权要求贾*春向其履行交纳租金及能耗费的义务，贾*春是与万柳通**司签订的房屋租赁合同，只有万柳通**司才有此权利。万**公司与万柳通**司的《承诺函》为双方的权利义务概括转让，但该转让因租赁合同的不可转让性及违反万柳通**司与我的约定，转让未经我同意而未发生法律效力，万**公司也因此不能取得房屋租赁合同相对人的主体资格。此外我欠缴房屋租金和能耗费系因万柳通**司违约在先，我承租房屋所在楼的电梯等房屋配套附属设施故障频发，空调不能正常使用，导致我的宾馆无法经营，并最终停业。综上，我不同意万**公司的全部诉讼请求，同意抗诉机关的抗诉意见。

森源宾馆未向法院提交书面答辩意见或证据材料。

北京**民法院再审查明，2004年3月1日，万**公司与万**公司签订《房屋租赁合同》，由万**公司承租万**公司所有的座落在北京市海淀区万柳中路西侧的万柳汇新家园A3、A4、B2号楼用于经营活动，承租房屋建筑面积10630平方米，租赁期限20年，自2004年3月1日至2024年2月29日止。2006年12月22日，万**公司（甲方）与贾**（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：将北京市海淀区万柳中路15号裙楼四层建筑面积1280平方米租给贾**（具体位置及区域以合同附件2租赁场地红线图为准）。租期自2007年3月15日至2022年3月14日。2007年3月15日至2009年3月14日全年租金计人民币75万元整。2009年3月15日至2011年3月14日租金按1.8元／平方米／天计算，计人民币840960元。自合同签订之日起五日内，乙方同意甲方按半年付方式支付租金。能源费90元／平方米／年，计115200元（于每年5月15日前全额支付）。水电费按有关部门收费标准计算。6.滞纳金：如一方未按照本合同规定的付款期限向另一方支付任何应付款项，该方应向另一方支付滞纳金。每日0.021％计收。16.2条约定：发生下列情形之一时，除本合同赋予甲方的其他权利和救济手段外，甲方有权单方解除本合同：（A）乙方迟*支付租金和其他应付款项超过十五日的。

2007年4月20日，万**公司（甲方）与贾**（乙方）又签订《补充协议一》，约定：甲方保证乙方在商业楼首层提供楼体东侧直达楼体西侧电梯间顾客通道。甲方保证乙方在通道处提供乙方合理面积做为接待处。甲方不向乙方收取任何使用费用。甲方同意在乙方在租赁期间内，在对甲、乙双方合同无原则影响的情况下，可自行将部分或全部租赁物业转租给第三方。

根据万**公司提交的有贾**签字的发票收据显示，2006年12月22日森源宾馆向万**公司交纳了400000元的租金，2007年5月23日森源宾馆向万**公司交纳了115200元的能源费和3500元水电费。

2007年6月1日，因万**公司拖欠租金，万**公司按照万**公司出具的《承诺函》中所作的承诺，进入万**公司承租的租赁场所，进行经营管理。同日，万**公司向万柳汇新家园的租户发出《致万柳汇新家园3号楼、4号楼、B2楼商业用房租户的一封信》，告知各租户：因万**公司违约，万**公司承诺自动退出租赁场地，与万**公司所签租赁合同自动解除。我公司自2007年6月1日起行使他全部权利。我司将由投资管理中心专门负责与3号楼、4号楼、B2楼商业用房的租户们逐一进行商谈，妥善处理好贵商户与万**公司的承租事宜。贾**在该信函上签字，并注明其联系电话。

2007年6月11日，万**公司向各租户发出《通知》，告知万**公司的各租户，由于万**公司未兑现其还款承诺，万**公司于2007年6月5日接收经营场所万柳汇新家园3号楼、4号楼、B2楼商业用房的经营管理权。并郑重声明：1、万**公司对万**公司与各位租户依法、正常签订的租赁合同（协议），予以认可，由万**公司继续履行。2、凡愿意继续履行第1条所述合同（协议）的租户，请于接到本通知十日内，将租赁合同（协议）复印件加盖公章（和骑缝章），将缴纳租金的发票复印件加盖公章，交到万**公司投资管理中心高经理处。（注没有公章的，请承租人亲笔签字）3、不愿意继续履行第1条所述合同（协议）的租户，请于接到本通知十日内，通知万**公司投资管理中心高经理，办理解除租赁合同（协议）的手续。4、凡在接到本通知十日内，不向万**公司提供本通知第2条所述文件的租户，万**公司视该租户不愿意继续履行租赁合同（协议），将采取各种方法包括司法途径，请该租户搬出租赁场所，并追缴2007年6月5日至搬出租赁场所的使用费。该《通知》有“刘**（四层宾馆）”的签字。

上述信函和《通知》发出后，贾**按《通知》的要求向万**公司提交了有其签名的《房屋租赁合同》、《补充协议一》及租金、能源费、水电费收据。

贾**于2007年7月2日在承租地点取得森源宾馆的企业法人营业执照，其法定代表人为贾**。2008年5月，森源宾馆法定代表人由贾**变更为田**。

2014年3月，万**公司法定代表人由李**变更为郭**。

法院受理此案后，向森源宾馆经营地点送达诉讼材料，该经营地点已无人经营，故法院于2014年4月12日向森源宾馆公告送达了起诉书副本、应诉通知书、限期举证通知书及开庭传票，2014年8月27日，向森源宾馆公告送达了证据及开庭传票，森源宾馆无正当理由，未在规定的开庭日期到庭应诉，亦未委托代理人及提交书面答辩意见，视为其放弃应诉及答辩的权利，法院依法缺席审理。

上述事实，有当事人陈述、开庭笔录、《房屋租赁合同》、《补充协议一》、《致万柳汇新家园3号楼、4号楼、B2楼商业用房租户的一封信》、《承诺函》、《通知》、收据、发票、工商登记档案查询资料、照片、公告等证据材料在案佐证。

本院认为

北京**民法院再审认为，万**公司与万**公司签订的《房屋租赁合同》以及贾**与万**公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议一》均系各方当事人真实意思表示，且内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方均应依据该协议履行各自义务。

根据2007年4月9日万**公司出具的《承诺函》，万**公司于2007年6月1日收回原万**公司承租的海淀区万柳中路15号裙楼自行经营管理，并由其承担万**公司与各租户之间的合同权利义务。后万**公司向原万**公司的各租户发出通知，告知其将承担万**公司与各租户之间的合同权利义务的事宜，若各租户同意万**公司将合同权利义务转移给万**公司，应向万**公司移交租赁合同、缴纳租金的发票等文件。贾**在收到该通知后依通知向万**公司移交了有其签名的《房屋租赁合同》、《补充协议一》及租金、能源费、水电费收据等文件。庭审中，虽贾**对上述文件中的签字不予认可，但对其签字并未申请进行笔迹鉴定，亦未提交其他证据予以证明，故对其异议法院不予采信。

北京**民法院认为，合同权利义务的转移，应经对方当事人的同意。本案中，万**公司将合同的权利义务转移给万**公司后，万**公司依法将合同转让事宜向万**公司的原合同相对方贾**进行了告知，并征求了其是否同意的意见。贾**作为合同相对方，虽在接到此通知后未明确做出表示同意的书面意思表示，但已按万**公司的要求，交付了相应的文件材料，其依约做出的行为，已然表示了对原合同权利义务转移的认可，故万**公司将合同权利义务转移给万**公司的行为合法有效，万**公司与贾**亦因此成为变更后的合同的相对方，相互负有原房屋租赁合同的权利义务。森源宾馆作为承租房屋的实际使用人，应与贾**一并承担向万**公司交纳租金及其他相应费用的义务。虽贾**提出其所承租房屋所在楼的电梯等房屋配套附属设施故障频发，空调不能正常使用，导致我的宾馆无法经营作为抗辩，但上述原因不能归责于万**公司的违约行为，因此贾**的此抗辩主张不能成立。现贾**及森源宾馆未按期支付租金构成违约，按合同约定应承担违约责任，故万**公司要求解除租赁合同，同时要求贾**及森源宾馆支付租金、能耗费于法有据，法院予以支持。森源宾馆经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未委托代理人及提交书面答辩意见，视为其放弃应诉及答辩的权利，法院依法缺席判决。

综上，本案原审事实认定、法律适用及裁判结果并无不当，且审理程序合法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条之规定，判决如下：维持北京市海淀区人民法院（2010）海民初字第9611号民事判决。

二审裁判结果

贾**不服再审判决，向本院提出上诉，请求：1、依法撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民再初字第1号民事判决；2、依法判决驳回被上诉人万**公司的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由万**公司承担。理由：一、原判认定事实不清，采信证据错误，认定事实错误。1、原判仅凭被上诉人提供的《房屋租赁合同》、《补充协议一》、《缴纳租金的收据》、《致万柳汇新家园3号楼、4号楼、B2楼商业用房租户的一封信》上写有贾**签字的证据，就断然、片面认定上诉人贾**已然表示了对原合同权利义务转移的认可，实属认定事实不清、采信证据错误。上述合同中“贾**”的签字内容并非贾**本人所签，贾**对相关签字的真实性存在异议，且在“贾**”签字下面没有明确日期，这与日常签字习惯不符。2、贾**与万柳通**司签订的合同约定，未经双方书面协商一致，任何一方均无权将其在本协议项下的合同权利和义务全部或部分转让第三方。3、万**公司在原审庭审中明确表述告知内容上不仅应当有签字，还要加盖公章，但翻遍该合同、协议，均未加盖任何单位公章，而当时森源宾馆已经注册成立，合同中未加盖森源宾馆的公章，该证据形式与其所述严重不符。二、被上诉人万**公司作为原告，其主体不适格，无权起诉要求贾**向其履行交纳租金及能耗费的义务。根据合同相对性的原则，只有万柳通**司才有权提出与我方解除合同、腾退房屋、支付租金及能耗费的请求。万**公司无权起诉我方。三、被上诉人万**公司与万柳通**司之间的《承诺函》应视为双方的权利义务的概括转让，而该权利义务的概括转让因租赁合同的不可转让性，及直接违反万柳通**司与贾**之间的合同约定，因未经贾**同意而未发生法律效力，被上诉人万**公司凭该《承诺函》不能取得房屋租赁合同一方的主体资格，根据2006年12月22日万柳通**司与贾**签订的《房屋租赁合同》第15.3条中的约定：“未经双方书面协商一致，任何一方均无权将其在本协议项下的权利和义务全部或部分转让给第三方”，而该《承诺函》未经我方同意，故万柳通**司出具的承诺函所述将贾**与万柳通**司之间签订的《房屋租赁合同》的权利、义务全部转让给万**公司应属无效。四、贾**欠交房屋租金和能耗费系因出租人万柳通**司违约在先。万柳通**司所提供的房屋明显存在严重不合格的情况，北京**人民法院作出的（2008）一中民初字第631号民事判决书中有详细列举，原判对此置若罔闻，一边认定“万柳通**司将合同权利义务转移给万**公司的行为合法有效”，另一边又认定“上述原因不能归责于万**公司的违约行为”，实属前后矛盾。

万**公司辩称：上诉人的上诉理由及请求缺乏事实及法律依据。森源宾馆于2007年7月2日取得工商登记，在此之前森源宾馆并无公章可供加盖。贾**在相关文件上签字确认应视为其同意万**公司和万**公司之间的合同承受。再审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院予以维持。

森源宾馆经本院传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。

本院二审查明：原审及再审查明的事实属实，本院予以确认。

另查明：2007年4月9日，万**公司向万**公司出具《承诺函》，向该公司承诺：“于2007年5月10日前付清2006年11月1日至2007年4月30日期间应交纳的租金叁佰玖拾柒万贰仟柒佰壹拾壹元整；于2007年5月31日前付清2007年5月1日至2007年7月31日期间应交纳的租金贰佰万元整。如果到时我司未能兑现本承诺函中的全部承诺，我司同意自动退出租赁场地，租赁合同自动解除。贵司有权依据本承诺书进入租赁场地经营管理。贵司有权追缴我司应付的租金。”

以上事实，有《承诺函》、（2008）一中民初字第631号民事判决书及当事人陈述在案佐证。

本院认为：本案各方当事人争议的焦点问题主要有：1、案涉的万**公司和万**公司之间的合同承受是否生效；2、贾**以租赁物存在瑕疵为由拒付租金是否有法律依据。

关于案涉的万**公司和万**公司之间的合同承受是否生效的问题。根据我国合同法第八十八条之规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，万**公司在《承诺函》中作出的意思表示，即“如果到时我司未能兑现本承诺函中的全部承诺，我司同意自动退出租赁场地，租赁合同自动解除。贵司有权依据本承诺书进入租赁场地经营管理”，应视为万**公司向万**公司提出的在条件成就时将其与贾**签订的租赁合同中的权利义务概括转移至万**公司的要约。万**公司接受该《承诺函》并于条件成就时进入万**公司承租的租赁场所并进行经营管理应视为万**公司对上述要约作出承诺。贾**按照万**公司发出的《通知》中的要求向万**公司提交了相关文件应视为贾**作出了愿意继续履行租赁合同、并同意万**公司与万**公司之间进行合同权利义务概括转移的意思表示。而贾**在上述文件上签字应视为以书面形式做出意思表示，并不违反其与万**公司在《房屋租赁合同》第15.3条中所做的约定。贾**虽质疑上述文件中“贾**”签名的真实性，但未能提供相反证据证明，故对其该主张，本院不予采信。因此，再审认定万**公司与万**公司之间的合同承受合法有效正确，万**公司系本案适格原告，且可依据万**公司与贾**签订的租赁合同向贾**主张权利。

关于贾**以租赁物存在瑕疵为由拒付租金是否有法律依据的问题。房屋租赁合同系典型的双务合同，承租方的主要合同义务为按时交付租金，而出租方的对待给付义务为交付租赁物并确保租赁物的状态符合合同约定、满足承租方的正常使用要求。根据我国合同法规定，当事人互负债务，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。但是，在瑕疵履行的情形下，一方应在受领履行时或者受领履行后的合理期限内就瑕疵问题向对方作出通知，方可援用上述同时履行抗辩权。本案中，贾**及森**馆在交纳了400000元租金后便停止支付租金，对于万**公司要求其支付租金的主张，贾**抗辩称出租方的履行存在重大瑕疵，租赁物的电梯、空调等设施始终无法达到宾馆营业的要求，故其不应继续支付租金。然而，贾**并未举证证明其曾就租赁物瑕疵问题向出租方提出异议，故其不能援用上述抗辩权对抗万**公司。因此，再审判决贾**及租赁物实际使用人森**馆按照合同约定支付租金、能源费等相关费用正确，本院应予维持。

综上，贾**的上诉请求及理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一万九千六百一十四元，由北京森源快捷宾馆、贾**共同负担。

二审案件受理费一万九千六百一十四元，由贾**负担。公告费五百六十元，由贾**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十六日